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L’essentiel
- Nature
- Mesure conservatoire sur un bien immobilier
- Fondement légal
- Article L. 511-1 du CPCE
- Conditions cumulatives
- Créance apparente et recouvrement menacé
- Autorisation préalable
- Titre exécutoire : dispense d’autorisation
- Dénonciation
- Huit jours après le dépôt effectif
- Assiette
- Dette, plafond et droit réel hypothéqué
- Désignation des biens
- Immeubles précisément déterminés
- Proportionnalité
- Mesure limitée au nécessaire au paiement
Cadre juridique et définition
L’hypothèque judiciaire provisoire est une mesure conservatoire destinée à garantir le paiement d’une créance sur un bien immobilier.
Elle confère au créancier une sûreté sur les droits immobiliers du débiteur, sans attendre l’issue définitive du litige. L’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution permet une telle mesure lorsque la créance paraît fondée en son principe et que son recouvrement est menacé.
Un créancier disposant d’un titre exécutoire peut pratiquer une mesure conservatoire sans autorisation préalable. L’hypothèque peut porter sur des droits réels immobiliers et leurs accessoires, sous réserve d’identifier la dette garantie, le plafond de garantie et le droit hypothéqué.
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Conditions et critères d’appréciation
Les deux conditions de l’article L. 511-1 sont cumulatives : la créance doit paraître fondée en son principe et des circonstances doivent menacer son recouvrement. Le créancier doit établir ces éléments, y compris lorsqu’il dispose déjà d’un titre exécutoire.
Le juge apprécie la situation au jour où il statue. Il n’est pas nécessaire que la créance soit déjà certaine, liquide, exigible ou définitivement chiffrée ; des actes notariés, mises en demeure, décomptes, éléments contractuels ou indices patrimoniaux peuvent suffire à établir son apparence.
La menace de recouvrement peut résulter de difficultés financières, d’une déconfiture, d’une modification prévisible du patrimoine, de l’absence d’autre garantie ou du risque de disparition du seul actif identifiable. La mesure ne doit toutefois pas excéder ce qui est nécessaire au paiement ; le débiteur qui sollicite la mainlevée doit démontrer son caractère excessif.
L’assiette doit être suffisamment identifiable. La désignation précise des immeubles peut valider l’inscription, même lorsque celle-ci vise les « parts et droits » ou lorsque le droit réel est décrit avec une certaine imprécision.
Motifs de contestation et éléments à vérifier
| Point contesté | Élément déterminant | Risque en cas d’irrégularité |
|---|---|---|
| Délai de dénonciation | Dépôt effectif du bordereau et dénonciation dans les huit jours | Caducité de la mesure |
| Mentions de la dénonciation | Information sur la mainlevée et reproduction des textes applicables | Annulation de l’acte |
| Assiette de la sûreté | Immeubles précisément désignés et droits grevés identifiables | Contestation de la validité de l’inscription |
| Biens communs | Consentement exprès du conjoint au cautionnement | Mainlevée et radiation |
| Disproportion | Preuve fiable de la valeur des biens et des garanties disponibles | Mainlevée si le caractère excessif est démontré |
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Procédure et démarches pratiques
Lorsque le créancier ne dispose pas d’un titre exécutoire, une autorisation préalable du juge de l’exécution peut être nécessaire. En présence d’un titre exécutoire, les articles L. 511-2 et R. 512-1 dispensent le créancier de cette autorisation.
L’inscription doit être dénoncée au débiteur dans les huit jours à compter du dépôt effectif du bordereau au service de la publicité foncière. Le non-respect de ce délai entraîne la caducité de la mesure.
L’acte de dénonciation doit respecter les mentions et annexes protectrices prévues par les textes applicables. L’absence d’indication de la possibilité de demander la mainlevée et la non-reproduction des textes applicables peuvent entraîner l’annulation de l’acte.
Le débiteur peut contester la mesure et demander sa mainlevée, notamment en contestant l’apparence de la créance, la menace de recouvrement, l’assiette ou le caractère proportionné de la sûreté. La mainlevée peut également être ordonnée lorsque le consentement requis à la dette garantie n’est pas établi.
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Les principales contestations de l’hypothèque judiciaire provisoire
La charge de la preuve varie selon la contestation : le créancier établit l’apparence de la créance et la menace de recouvrement ; le débiteur doit démontrer le caractère excessif de la mesure.
Le débiteur peut solliciter la mainlevée en contestant la créance, le risque de non-recouvrement ou la proportion de la sûreté. Toutefois, lorsque la créance est étayée par un acte authentique, des mises en demeure, des décomptes ou des éléments contractuels, la mesure peut être maintenue.
Le juge de l’exécution ne peut pas toujours trancher les contestations relatives à la nullité de l’offre de prêt ou à un vice du consentement. Ces moyens ont ainsi été déclarés irrecevables lorsqu’ils excédaient les pouvoirs de ce juge.
Une demande de mainlevée fondée sur la disproportion suppose de produire des éléments fiables sur la valeur des biens et les garanties disponibles. À défaut, le caractère excessif de l’inscription n’est pas établi.
- Vérifier la preuve de la créance et du risque de recouvrement.
- Contrôler la compétence du juge saisi.
- Documenter précisément la valeur des biens pour invoquer une disproportion.
Dénonciation, mentions obligatoires et désignation des biens
La dénonciation de l’inscription doit intervenir dans les huit jours à compter du dépôt effectif du bordereau au service de la publicité foncière, à peine de caducité, conformément à l’article R. 523-3 du Code des procédures civiles d’exécution.
L’acte de dénonciation doit permettre au débiteur de comprendre la mesure et d’exercer ses contestations. L’omission de la possibilité de demander la mainlevée et la non-reproduction des textes applicables ont justifié l’annulation d’un acte sur le fondement de l’article R. 532-5.
L’inscription peut être valable lorsque les immeubles sont précisément désignés et que la mention « parts et droits » identifie suffisamment les droits grevés. Cette solution a également été retenue pour des droits d’usufruit, sans atteinte aux droits du nu-propriétaire.
- Calculer le délai à partir du dépôt effectif du bordereau.
- Vérifier les mentions protectrices de l’acte de dénonciation.
- Contrôler la désignation cadastrale et les droits immobiliers concernés.
Situations particulières : biens communs et renouvellement
Lorsque la sûreté porte sur des biens communs en garantie d’un cautionnement, le consentement exprès du conjoint doit être établi. Une signature non authentifiée et contredite par la comparaison avec d’autres documents a conduit à la rétractation de l’ordonnance, ainsi qu’à la mainlevée et à la radiation de l’inscription.
Le renouvellement d’une hypothèque judiciaire peut être reconnu régulier. La prescription des titres exécutoires a par ailleurs été considérée comme suspendue lorsque le créancier était juridiquement empêché de poursuivre l’exécution forcée avant le partage matrimonial.
La situation patrimoniale du débiteur, la durée de la procédure, la modification possible du patrimoine ou la disparition d’un actif identifiable peuvent caractériser une menace pour le recouvrement. Le juge apprécie ces éléments au jour où il statue.
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Questions fréquentes
Un titre exécutoire dispense-t-il toujours d’une autorisation préalable ?
Le créancier qui dispose d’un titre exécutoire peut pratiquer une mesure conservatoire sans autorisation préalable du juge de l’exécution. Cette dispense est prévue par les articles L. 511-2 et R. 512-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
Que doit prouver le débiteur pour obtenir la mainlevée pour disproportion ?
Le débiteur doit démontrer que la mesure excède ce qui est nécessaire au paiement. La seule affirmation d’une valeur suffisante des biens ne suffit pas lorsque cette valeur n’est pas établie par des documents fiables et cohérents.
Une hypothèque peut-elle être inscrite sur des droits immobiliers mal identifiés ?
Les articles 2388 et 2389 du Code civil permettent l’hypothèque de droits réels immobiliers dans le commerce et de leurs accessoires. L’imprécision du droit invoqué ne suffit toutefois pas à invalider l’inscription lorsque les immeubles sont précisément déterminés.
Le défaut de consentement du conjoint peut-il entraîner la radiation de l’hypothèque ?
Oui, lorsque la dette repose sur un cautionnement qui n’a pas été expressément consenti par le conjoint. Dans ce cas, les biens communs ne peuvent garantir la dette et la mainlevée ainsi que la radiation peuvent être ordonnées.
À partir de quand court le délai de dénonciation de l’inscription ?
Le délai court à compter du dépôt effectif du bordereau au service de la publicité foncière, et non à compter de la date d’établissement du bordereau. L’article R. 523-3 du Code des procédures civiles d’exécution impose une dénonciation dans les huit jours, à peine de caducité.
La prescription peut-elle être suspendue lorsque le créancier ne peut pas poursuivre l’exécution ?
La prescription des titres exécutoires peut être suspendue lorsque le créancier est juridiquement empêché de poursuivre l’exécution forcée avant le partage matrimonial. Le renouvellement de l’hypothèque a alors été reconnu régulier.
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