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Construction : garanties, réception et responsabilités

Mis à jour le Rédaction LegalPlanetSources officielles citées

La responsabilité des constructeurs repose sur un système de garanties légales qui s'enchaînent à partir de la réception des travaux. Savoir à quelle date l'ouvrage a été réceptionné, et dans quelles conditions, détermine presque toujours l'issue du litige.

La réception des travaux

La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, de façon contradictoire, et peut être prononcée par le juge ; la jurisprudence admet aussi la réception tacite lorsque la volonté non équivoque d'accepter l'ouvrage ressort du comportement du maître d'ouvrage. La réception est le point de départ des garanties légales.

Les trois garanties légales

  • Garantie de parfait achèvement (un an). L'entrepreneur est tenu de réparer tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, par des réserves à la réception ou par notification écrite dans l'année qui suit.
  • Garantie biennale de bon fonctionnement (deux ans). Elle couvre les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage (radiateurs, volets, robinetterie, etc.).
  • Garantie décennale (dix ans). Les constructeurs sont responsables de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Elle s'applique aussi aux éléments d'équipement d'un bâtiment lorsqu'ils font indissociablement corps avec l'ouvrage.

Les constructeurs ne peuvent s'exonérer que par la preuve d'une cause étrangère. L'assurance de responsabilité décennale est obligatoire pour les constructeurs, et chacun doit pouvoir justifier d'une attestation en cours de validité.

L'assurance dommages-ouvrage

Toute personne qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage. Elle permet d'obtenir un préfinancement des réparations sans attendre la recherche des responsabilités. Après la déclaration du sinistre, l'assureur dispose de soixante jours pour notifier sa position sur la garantie et, s'il l'accorde, de quatre-vingt-dix jours au total à compter de la déclaration pour présenter une offre d'indemnité. S'il dépasse ces délais, l'assuré peut engager lui-même les dépenses de réparation, et l'indemnité est majorée d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.

Contrats particuliers : CCMI et VEFA

  • Contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Contrat écrit comportant des mentions obligatoires, il s'accompagne d'une garantie de livraison à prix et délais convenus et d'une garantie de remboursement. Les paiements sont échelonnés selon l'avancement.
  • Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). L'acquéreur paie par fractions au fur et à mesure de l'avancement : 35 % au maximum à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, le solde étant exigible à la mise à disposition du bien. Le vendeur apporte une garantie financière d'achèvement ou de remboursement. L'acquéreur dispose d'un mois après la prise de possession pour dénoncer les vices et défauts de conformité apparents.

Sous-traitance

La loi du 31 décembre 1975 protège le sous-traitant : le maître de l'ouvrage doit accepter le sous-traitant et agréer ses conditions de paiement, et le sous-traitant dispose d'une action directe en paiement contre le maître de l'ouvrage. L'absence d'acceptation du sous-traitant par le maître de l'ouvrage est une source classique de litige.

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Questions fréquentes

Combien de temps dure la garantie décennale ?

Dix ans à compter de la réception des travaux, pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Quelle différence entre la garantie décennale et l'assurance dommages-ouvrage ?

La garantie décennale est la responsabilité légale du constructeur, couverte par son assurance. L'assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître de l'ouvrage pour être indemnisé rapidement, avant toute recherche de responsabilité.

Pourquoi la réception est-elle si importante ?

Parce qu'elle fait courir les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale et qu'elle marque le transfert de la garde de l'ouvrage. Les réserves émises à cette occasion déterminent les travaux à reprendre.

Dans quel délai signaler un défaut dans une VEFA ?

L'acquéreur a un mois après la prise de possession pour dénoncer les vices et défauts de conformité apparents. Les désordres cachés relèvent ensuite des garanties légales.

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