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Copropriété : les règles qui comptent

Mis à jour le Rédaction LegalPlanetSources officielles citées

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est fixé par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, profondément remaniés par l'ordonnance du 30 octobre 2019. Cette page résume le fonctionnement du syndicat, les majorités de vote et les délais qui font perdre ou gagner un contentieux.

Les acteurs de la copropriété

  • Le syndicat des copropriétaires. Il regroupe tous les copropriétaires, a la personnalité civile et peut agir en justice. Il est dirigé par le syndic et contrôlé par le conseil syndical.
  • Le syndic. Mandataire du syndicat, il exécute les décisions de l'assemblée générale, gère l'immeuble, tient la comptabilité et représente le syndicat en justice. Son contrat est conclu pour une durée limitée, au plus trois ans.
  • Le conseil syndical. Composé de copropriétaires élus, il assiste et contrôle le syndic. Sa constitution est la règle, sauf dispense décidée à l'unanimité.
  • Le règlement de copropriété. Il fixe la destination de l'immeuble, la répartition entre parties privatives et communes et les règles de répartition des charges.

L'assemblée générale et les majorités

L'assemblée générale se réunit au moins une fois par an. La convocation doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, avec l'ordre du jour et les documents nécessaires à l'information des copropriétaires. Un vote ne peut porter que sur une question inscrite à l'ordre du jour.

  • Majorité simple (article 24). Voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance : travaux d'entretien, approbation des comptes, budget.
  • Majorité absolue (article 25). Majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non : désignation du syndic, travaux affectant les parties communes, certaines autorisations. Des passerelles (articles 25-1 et 26-1) permettent un second vote à une majorité plus faible si le projet a recueilli une part suffisante des voix.
  • Double majorité (article 26). Majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix : modification du règlement sur la jouissance, certains travaux importants.
  • Unanimité. Elle reste requise pour les décisions qui modifient la destination de l'immeuble ou les droits de chacun sur les parties privatives.

Charges et fonds de travaux

Les charges se divisent en charges générales (conservation, entretien, administration des parties communes) réparties selon les tantièmes, et en charges spéciales (équipements communs) réparties selon l'utilité que chaque lot en retire. Le syndic appelle des provisions sur la base du budget voté et le copropriétaire défaillant s'expose à des procédures de recouvrement, le syndicat bénéficiant d'un privilège immobilier spécial sur le lot. Les actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par cinq ans.

Les copropriétés de plus de cinq ans sont tenues de constituer un fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle au moins égale à 5 % du budget prévisionnel. Un projet de plan pluriannuel de travaux doit en outre être adopté selon un calendrier échelonné en fonction de la taille de la copropriété. Les copropriétés sont également immatriculées au registre national des copropriétés.

Contester une décision d'assemblée générale

Un copropriétaire opposant ou défaillant peut demander l'annulation d'une décision d'assemblée générale. L'action doit être engagée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42, alinéa 2 de la loi de 1965). Ce délai est la première cause d'irrecevabilité : il court à compter de la notification, qui doit elle-même respecter les formes prescrites.

Les causes d'annulation les plus fréquentes sont l'irrégularité de la convocation, le défaut d'inscription de la question à l'ordre du jour, le non-respect de la majorité requise et l'abus de majorité.

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Questions fréquentes

Quelle majorité faut-il pour voter des travaux sur les parties communes ?

Les travaux d'entretien se votent à la majorité simple de l'article 24. Les travaux qui améliorent ou affectent les parties communes relèvent le plus souvent de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires), voire de l'article 26 pour les plus importants. La nature des travaux détermine la majorité.

Dans quel délai contester une décision d'assemblée générale ?

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pour les copropriétaires opposants ou défaillants.

Qu'est-ce que le fonds de travaux ?

Une provision obligatoire constituée par la copropriété pour financer les travaux futurs, alimentée chaque année à hauteur d'au moins 5 % du budget prévisionnel pour les immeubles de plus de cinq ans. Elle reste attachée au lot et n'est pas restituée en cas de vente.

Combien de temps dure le mandat d'un syndic ?

La durée du contrat de syndic est fixée par l'assemblée générale et ne peut excéder trois ans. Il peut être renouvelé ou remplacé par décision de l'assemblée.

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Ces informations documentaires ne constituent pas un conseil juridique et ne remplacent pas l'analyse de votre situation.