Quel indice pour quel bail ?
- IRL, indice de référence des loyers. Il sert à réviser les loyers des logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale. La révision n'est possible que si le bail la prévoit.
- ILC, indice des loyers commerciaux (base 100 au premier trimestre 2008). Il est utilisé pour les baux commerciaux, en particulier ceux des commerces et de l'artisanat.
- ILAT, indice des loyers des activités tertiaires (base 100 au premier trimestre 2010). Il est utilisé pour les baux de bureaux et d'activités tertiaires non commerciales.
La formule de révision
Le nouveau loyer est égal au loyer actuel multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de référence : loyer × nouvel indice ÷ indice de référence. L'indice de référence est celui du trimestre mentionné dans le bail. À défaut de mention, c'est le dernier indice publié à la date de signature du bail. Le nouvel indice est celui du même trimestre de l'année suivante.
Exemple avec des valeurs fictives : un loyer de 800 euros, un indice de référence de 140,00 et un nouvel indice de 143,00 donnent 800 × 143 ÷ 140, soit 817,14 euros.
Règles à respecter
- Logement. La hausse ne peut pas dépasser la variation de l'IRL. Le bailleur qui ne demande pas la révision dans l'année suivant la date convenue est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée. Pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, la révision est gelée.
- Bail commercial. La révision peut être triennale (article L. 145-37 du Code de commerce) ou résulter d'une clause d'indexation annuelle. La variation du loyer est limitée par celle de l'indice, et le plafonnement s'applique en principe lors du renouvellement.
- Clause d'indexation. Une clause qui retient une période de variation de l'indice plus longue que la durée écoulée entre deux révisions peut être réputée non écrite. Ce point revient régulièrement devant les juridictions.
- Valeurs utilisées. Ce sont celles des séries publiées par l'INSEE : aucun indice n'est préenregistré ici, afin que le calcul repose sur la valeur officielle.
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Questions fréquentes
Comment calcule-t-on la révision d'un loyer avec l'IRL ?
En multipliant le loyer actuel par le nouvel IRL, puis en divisant par l'IRL de référence du bail. Le résultat est le nouveau loyer hors charges.
Quel IRL utiliser pour la révision ?
Celui du trimestre mentionné dans le bail comme indice de référence ; à défaut, le dernier indice publié à la date de signature. Le nouvel indice est celui du même trimestre de l'année suivante.
Quelle différence entre l'ILC et l'ILAT ?
L'ILC sert aux baux commerciaux des commerces et de l'artisanat, l'ILAT aux baux de bureaux et d'activités tertiaires. Le bail précise l'indice applicable.
Le bailleur peut-il réclamer des arriérés de révision ?
Pour un bail d'habitation, le bailleur qui n'a pas demandé la révision dans l'année suivant la date convenue est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée.
Textes de référence
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