Hypothèque judiciaire provisoire : validité de la mention « parts et droits » lorsque les immeubles sont précisément désignés

Les articles 2388 et 2389 du Code civil encadrent l’assiette de l’hypothèque : seuls les droits réels immobiliers dans le commerce peuvent être hypothéqués, l’hypothèque s’étendant aux améliorations et accessoires réputés immeubles. Le contrat doit identifier la dette garantie, le montant maximal et le droit réel immobilier grevé, notamment lorsqu’il s’agit d’un usufruit.

La cour retient toutefois qu’une détermination imprécise du droit hypothéqué ne justifie pas la mainlevée lorsque les immeubles sont précisément identifiés par leurs désignations cadastrales. La mention des « parts et droits » du débiteur suffit alors à valider la demande d’inscription. Le jugement est infirmé et la demande de mainlevée rejetée.

La partie succombante est condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Une caution contestait la validité d’une hypothèque judiciaire provisoire inscrite sur plusieurs immeubles, en soutenant ne pas être propriétaire de certaines parcelles. La cour d’appel retient que la désignation cadastrale précise des biens et la mention des « parts et droits » suffisent à valider l’inscription. Elle rejette la demande de mainlevée et condamne la caution aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure.

Une associée d’une société débitrice, dont le conjoint était président, s’était portée caution solidaire de plusieurs engagements financiers souscrits par la SAS DU MAIL.

Après l’ouverture puis la conversion d’une procédure de sauvegarde en redressement et enfin en liquidation judiciaire, la banque a obtenu l’autorisation d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les droits immobiliers de la caution, pour garantir 615 615,57 euros. L’inscription a été prise sur plusieurs immeubles précisément désignés cadastralement.

La caution a demandé la mainlevée pour certaines parcelles qu’elle déclarait ne pas posséder. Le tribunal a accueilli cette demande. La banque a interjeté appel. La cour considère que la désignation précise des immeubles et la mention des « parts et droits » de la débitrice suffisent à la validité de l’inscription, puis rejette la demande de mainlevée et condamne la caution aux dépens ainsi qu’à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Identifier une dette garantie et un montant maximal d’hypothèque
• Porter l’hypothèque sur un droit réel immobilier dans le commerce
• Déterminer le droit réel immobilier grevé, notamment l’usufruit
• Désigner précisément les immeubles par leurs références cadastrales
• Rattacher les « parts et droits » au débiteur concerné
• Vérifier que les biens visés correspondent à l’assiette de l’inscription

• Ordonnance autorisant l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire
• État de l’inscription hypothécaire réalisée le 27 mars 2023
• Désignations cadastrales exactement énoncées dans les annexes
• Actes et écritures mentionnant les « parts et droits » de la débitrice

Le créancier conserve l’hypothèque judiciaire provisoire et obtient le rejet de la mainlevée. La débitrice supporte les dépens d’appel et l’indemnité de 2 500 euros accordée au créancier au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Maintien de l’inscription hypothécaire provisoire
• Rejet de la demande de mainlevée
• Validation de la désignation cadastrale des immeubles
• Paiement de 2 500 euros au créancier
• Prise en charge des dépens d’appel

À faire

• Identifier précisément chaque immeuble visé
• Vérifier les références cadastrales des parcelles
• Décrire la dette garantie et son montant maximal
• Préciser le droit réel immobilier concerné
• Contrôler la qualité de propriétaire ou titulaire des droits

À éviter

• Omettre les désignations cadastrales exactes
• Confondre propriété et usufruit
• Limiter l’inscription à une description générale des biens
• Ignorer la mention des parts et droits détenus
• Contester l’inscription sans vérifier son assiette immobilière

La détermination du droit réel immobilier hypothéqué

L’article 2388 du Code civil permet l’hypothèque des droits réels immobiliers dans le commerce. Les parties doivent déterminer le droit hypothéqué, la dette garantie et le montant maximal. La cour rappelle que l’usufruit peut être hypothéqué, avec extinction aux causes habituelles de l’usufruit, notamment au décès de l’usufruitier.

La précision des immeubles grevés

La détermination imprécise du droit hypothéqué n’entraîne pas la mainlevée lorsque les immeubles sont précisément désignés. En l’espèce, les désignations cadastrales étaient exactement énoncées. La mention des « parts et droits » de la débitrice a donc été jugée suffisante pour valider la demande d’inscription.

Les conséquences de la succombance en appel

La demande de mainlevée ayant été rejetée, la débitrice succombante supporte les dépens d’appel et doit verser 2 500 euros au créancier sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Article 2388 du Code civil, Article 2389 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 945-1 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile