Droit du logement : cadre juridique et procédures à connaître

Le cadre juridique du droit du logement

Le droit à un logement décent et indépendant est garanti par l’État aux personnes résidant régulièrement et de manière permanente en France, lorsqu’elles ne peuvent accéder à un logement par leurs propres moyens ou s’y maintenir. Ce droit est prévu par l’article L. 300-1 du code de la construction et de l’habitation. Il s’exerce par un recours amiable puis, si nécessaire, par un recours contentieux, selon les modalités prévues notamment par les articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du même code.

Le régime applicable dépend du statut du logement et du titre d’occupation. Dans le logement social, l’attribution relève exclusivement de la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements, après enregistrement de la demande et délivrance d’un numéro unique. La résidence sociale relève du droit commun du Code civil et des stipulations contractuelles, tandis que les logements-foyers sont soumis aux articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Certains régimes spécifiques écartent les règles ordinaires des baux d’habitation. Le contrat de résidence sociale est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. Pour les logements-foyers, le régime applicable exclut le droit au maintien dans les lieux ainsi que l’application du titre Ier bis de cette loi, en vertu de l’article 25-3.

Accéder à un logement décent ou social : conditions et critères

Le droit à un logement décent et indépendant est garanti par l’État aux personnes résidant en France de manière régulière et permanente, lorsqu’elles ne peuvent accéder à un logement par leurs propres moyens ou s’y maintenir. Pour être reconnue prioritaire dans l’accès à un logement social, la personne doit être de bonne foi et se trouver dans l’une des situations prévues par la réglementation. L’exercice de ce droit relève d’abord d’un recours amiable, puis, si nécessaire, d’un recours contentieux.

L’attribution d’un logement social appartient à la commission d’attribution de l’organisme HLM, qui examine les candidatures en tenant compte des objectifs légaux. Aucune attribution ne peut intervenir si la demande n’a pas été enregistrée et assortie d’un numéro unique. Le bailleur social ne dispose donc pas, à lui seul, du pouvoir d’attribuer un autre logement à un locataire.

Recours en droit du logement : commission de médiation, impayés et éléments de preuve

Le droit à un logement décent s’exerce d’abord par un recours amiable, puis, si nécessaire, par un recours contentieux. La commission de médiation peut être saisie lorsqu’aucune proposition adaptée n’a été reçue dans le délai applicable. La saisine obéit à un formulaire déterminé et doit être accompagnée des pièces justificatives requises. Le cadre de ce recours résulte notamment de l’article L. 300-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que des articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du même code.

Pour l’accès à un logement social, aucune attribution ne peut intervenir sans enregistrement préalable de la demande et délivrance d’un numéro unique. La commission d’attribution des logements sociaux est seule compétente pour attribuer nominativement les logements locatifs. Un juge ne peut donc pas ordonner directement à un bailleur social de reloger un locataire dans un autre logement sans examen de sa candidature par cette commission. Les éléments relatifs à la demande enregistrée et à l’examen de la candidature structurent ainsi la preuve de la procédure d’attribution.

En matière d’impayés, le contrat de résidence sociale peut établir le principe et le montant de la créance, lorsque ce régime relève du droit commun du Code civil et des stipulations contractuelles. Le juge peut accorder un échéancier sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, avec une exigibilité immédiate en cas de non-respect après mise en demeure. Lorsque le logement ne présente pas les caractéristiques de décence prévues par l’article L. 822-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme payeur conserve l’allocation de logement pendant le délai prévu, et le bailleur ne peut réclamer la part correspondante au locataire.

Points de vigilance selon le statut d’occupation

En résidence sociale, le contrat est exclu du champ de la loi du 6 juillet 1989 et relève du droit commun du Code civil ainsi que des stipulations contractuelles. L’article 1728 du Code civil impose le paiement des redevances et charges aux échéances prévues. Le juge peut accorder, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, un échelonnement de la dette ; son non-respect après mise en demeure peut rendre immédiatement exigible le solde.

Le logement-foyer relève des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ce régime spécifique exclut le droit au maintien dans les lieux et écarte l’article L.632-1 du même code. Le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en vertu de l’article 25-3 de cette loi.

L’occupation sans titre d’une dépendance du domaine public est régie par l’article L.2122-1 du code général de la propriété des personnes publiques. Le droit au logement, garanti par la Constitution et la loi n° 90-449, ne permet pas le maintien dans les lieux sans droit ni titre. Le juge administratif peut ordonner l’expulsion des occupants irréguliers.

Les évolutions et principales solutions jurisprudentielles en droit du logement

La jurisprudence rappelle que l’attribution d’un logement social relève exclusivement de la commission d’attribution compétente. Un juge ne peut donc pas ordonner directement à un bailleur social de reloger un locataire expulsé, notamment lorsque la demande n’a pas été enregistrée avec délivrance d’un numéro unique. Cette solution s’appuie sur les articles L. 441-2 et L. 441-2-1 du code de la construction et de l’habitation.

En matière de droit au logement opposable, le Conseil d’État a annulé une ordonnance rendue dans le cadre d’un recours contre le rejet d’une demande de reconnaissance du caractère prioritaire et urgent d’une situation. La procédure permet la saisine de la commission de médiation lorsqu’aucune proposition adaptée n’a été reçue dans le délai applicable. La décision souligne ainsi l’importance du respect des exigences procédurales et de motivation dans le contentieux du logement social.

Les décisions récentes distinguent également les régimes applicables selon le statut d’occupation. Les logements-foyers soumis aux articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation n’ouvrent pas droit au maintien dans les lieux et échappent au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989. La résidence sociale relève, quant à elle, du droit commun du Code civil et du contrat, tandis qu’un congé pour vendre régulièrement délivré peut entraîner l’expiration du bail et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Exemples tirés de nos contenus

Questions fréquentes