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L’essentiel
- Fondement légal
- Valeur locative selon l’article L. 145-33
- Critères d’appréciation
- Local, destination, obligations, commercialité, prix du voisinage
- Preuve de la minoration
- Le preneur doit établir sa demande
- Expertise judiciaire
- Possible face aux références locatives contradictoires
- Loyer provisionnel
- Montant actuel, éventuellement indexé, pendant l’instance
- Déplafonnement
- Possible après une durée supérieure à douze ans
- Clauses contractuelles
- Modalités convenues applicables selon le bail
Cadre juridique et définition
Le loyer renouvelé est déterminé selon la valeur locative, appréciée notamment au regard des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix du voisinage.
L’article L. 145-33 du Code de commerce prévoit que la valeur locative repose sur plusieurs critères d’appréciation. Une juridiction a ainsi fixé le loyer renouvelé à 31 000 euros HT par an après avoir retenu des avis détaillés et concordants.
Les parties peuvent toutefois aménager contractuellement les modalités de fixation du loyer renouvelé. Lorsque le bail prévoit une référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents dans un centre commercial, cette méthode peut s’appliquer conformément à la clause convenue.
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Conditions et critères d’appréciation
L’évaluation tient compte des caractéristiques concrètes des locaux et de leur usage. Dans un bail mixte, les valeurs commerciale et d’habitation peuvent être distinguées, avec une minoration de la partie habitation en raison de l’absence de chauffage et d’accès indépendant.
La preuve d’une minoration demandée par le preneur doit être suffisamment étayée. Un tableau comportant une seule référence non datée et non pertinente n’a pas été jugé suffisant pour établir une valeur locative inférieure.
Les références locatives doivent être pertinentes et comparables. Le juge peut écarter les références trop anciennes ou insuffisamment comparables, puis pondérer celles qui sont retenues selon les surfaces et l’activité exercée.
- Caractéristiques et surfaces des locaux
- Destination et activité exercée
- Prix de locaux comparables
- Travaux, équipements et conditions d’accès
Les principales situations rencontrées
| Situation | Réponse retenue | Illustration |
|---|---|---|
| Preuve insuffisante d’une minoration | La demande de réduction n’est pas établie | Une seule référence non datée et non pertinente |
| Références contradictoires | Une expertise judiciaire peut être ordonnée | Le loyer provisionnel reste fixé dans l’attente |
| Accord sur les conclusions de l’expert | Le loyer peut être fixé au montant expertisé | 3 677,45 euros HT par mois à compter du renouvellement |
| Clause contractuelle spécifique | La méthode prévue au bail est appliquée | Comparaison avec des locaux équivalents du centre commercial |
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Procédure et démarches pratiques
En cas de désaccord sur la valeur locative, le juge peut ordonner une expertise judiciaire, notamment lorsque les références produites sont contradictoires ou qu’une modification des locaux doit être examinée. L’expertise peut porter sur la valeur locative, la monovalence des locaux ou l’incidence de travaux.
Dans l’attente de la fixation définitive, le loyer provisionnel peut rester fixé au montant du loyer actuel, éventuellement indexé. Un rapport amiable qui n’est pas contradictoire, récent ou suffisamment détaillé peut ne pas être retenu et conduire à ordonner une nouvelle expertise.
Lorsque les parties s’accordent sur les conclusions de l’expert, le juge peut fixer le loyer renouvelé au montant expertisé et à la date du renouvellement. À l’inverse, une demande de réduction insuffisamment démontrée peut être rejetée.
- Réunir des références locatives comparables et datées
- Documenter les surfaces, équipements et travaux
- Vérifier les stipulations contractuelles
- Présenter une expertise contradictoire et suffisamment détaillée
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Points de vigilance en cas de désaccord
Le preneur qui demande une diminution du loyer doit étayer sa prétention. Une référence unique, non datée ou insuffisamment pertinente, ainsi qu’un tableau établi par le preneur, peuvent être jugés insuffisants.
Lorsque les références locatives sont contradictoires ou que les travaux, la monovalence ou la modification des locaux doivent être examinés, le juge peut ordonner une expertise judiciaire. Dans l’attente, le loyer provisionnel peut rester fixé au montant du loyer actuel, éventuellement indexé, ou au loyer payé.
- Vérifier la pertinence, la date et la comparabilité des références produites.
- Documenter précisément les travaux et leur incidence sur la valeur locative.
- Ne pas confondre fixation du loyer et demandes étrangères à cette fixation.
Lorsque le bail prévoit une méthode particulière
Les parties peuvent aménager contractuellement les modalités de fixation du loyer renouvelé. Une clause peut ainsi prévoir une référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents dans un centre commercial, avec une correction tenant compte des différences constatées.
Lorsque cette méthode est applicable, le juge peut écarter l’application des critères des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce et retenir les références comparables prévues ou pertinentes. Les références trop anciennes ou insuffisamment comparables peuvent toutefois être écartées.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Comment la valeur locative du loyer renouvelé est-elle déterminée ?
Elle est appréciée à partir des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix du voisinage. Cette méthode est prévue par l’article L. 145-33 du Code de commerce.
Le preneur doit-il prouver la minoration du loyer renouvelé qu’il demande ?
Oui. Le preneur qui sollicite une diminution du loyer indexé doit établir le bien-fondé de sa demande conformément à l’article 9 du Code de procédure civile. Un tableau comportant une seule référence non datée et non pertinente peut être jugé insuffisant.
Le juge peut-il fixer le loyer renouvelé sur la base d’une expertise ?
Oui. Le loyer peut être fixé au montant retenu par l’expert lorsque les parties s’accordent sur ses conclusions. Dans un cas, le loyer a ainsi été fixé à 3 677,45 euros HT par mois à compter de la date du renouvellement.
Le contrat peut-il prévoir une méthode particulière de fixation du loyer renouvelé ?
Oui. Les parties peuvent convenir d’une méthode fondée sur les prix pratiqués pour des locaux équivalents, avec une correction tenant compte des différences constatées. L’article 1103 du Code civil impose alors le respect des modalités convenues.
Le loyer renouvelé est-il toujours plafonné ?
Non. Dans un cas, le déplafonnement a été retenu en raison d’une durée de bail supérieure à douze ans. Le loyer a alors été fixé à 31 000 euros HT par an.
Une expertise judiciaire est-elle automatiquement ordonnée en cas de désaccord ?
Non. Une expertise peut être refusée lorsque la preuve de la minoration est insuffisante. Dans une affaire, le juge a écarté l’expertise et fixé le loyer renouvelé à 65 588 euros hors taxes.
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