Fixation du loyer renouvelé d’un bail commercial : valeur locative de 50 000 euros et clause « tous commerces »

En application de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée selon les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. Les articles R. 145-3 à R. 145-8 précisent ces critères.

La juridiction retient une surface utile pondérée de 83 m² et un prix de 550 euros par mètre carré, établis à partir d’une expertise judiciaire fondée sur les plans anciens, des mesures sur place et des références locatives corrigées. L’ensemble de l’immeuble est considéré comme commercial, l’ascenseur étant utilisable et les travaux d’amélioration ayant bénéficié de l’accession au bailleur lors du renouvellement.

La clause autorisant « toutes activités commerciales » justifie une majoration de 10 %, malgré les restrictions liées aux activités malodorantes, dangereuses, insalubres ou bruyantes. Le loyer renouvelé est ainsi fixé à 50 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022.

Selon l’article R. 145-23 du Code de commerce, le juge des loyers commerciaux ne peut connaître des demandes en paiement étrangères à la fixation du loyer. Les demandes correspondantes sont donc irrecevables. Les frais du géomètre mandaté unilatéralement restent à la charge du preneur. Celui-ci est condamné à 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en appel.

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À l’occasion du renouvellement d’un bail commercial, le preneur contestait la valeur locative retenue, notamment la prise en compte des étages, de l’ascenseur, des travaux et de la clause « tous commerces ». La cour confirme le loyer annuel de 50 000 euros, déclare irrecevables les demandes étrangères à sa fixation et condamne le preneur aux frais irrépétibles.

Un bail commercial conclu en 2001 a été renouvelé en 2010, puis cédé à la SARL OPTIQUE SAINT-CHARLES en 2012. Le bail autorisait toutes les activités commerciales, sous réserve de restrictions liées aux activités malodorantes, dangereuses, insalubres ou bruyantes.

Le preneur a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 et proposé un loyer annuel inférieur. Faute d’accord, il a saisi le juge des loyers commerciaux. Une expertise judiciaire a été ordonnée afin d’évaluer la valeur locative, la surface pondérée, l’état de l’immeuble, l’ascenseur, la destination des lieux et les références locatives.

Le preneur contestait notamment la prise en compte des étages, la fonctionnalité de l’ascenseur, l’accession des travaux au bailleur et la majoration liée à la clause « tous commerces ». Le bailleur sollicitait le maintien du loyer fixé à 50 000 euros. La cour confirme ce montant, déclare irrecevables les demandes en paiement étrangères à la fixation du loyer et condamne le preneur au paiement de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

• Évaluer les caractéristiques propres du local selon l’article R. 145-3
• Retenir l’usage commercial effectif de l’ensemble des étages
• Vérifier le fonctionnement et l’utilité de l’ascenseur
• Appliquer la destination contractuelle autorisant toutes activités commerciales
• Prendre en compte les facteurs locaux de commercialité
• Comparer des locaux équivalents et corriger les différences
• Écarter les minorations non démontrées par des éléments suffisamment probants

• Rapport d’expertise judiciaire du 6 janvier 2024
• Plans de France Télécom de 2001 numérisés et vérifiés
• Mesures sur place réalisées au télémètre laser
• Rapports d’intervention et travaux de conformité de l’ascenseur
• Photographies de l’immeuble produites pour apprécier son état initial
• Références locatives et offres corrigées selon les différences constatées

Le bail renouvelé demeure fixé à 50 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022. Le preneur supporte les frais de son géomètre et doit verser 1 000 euros au bailleur au titre de l’article 700 en appel, tandis que les demandes de paiement accessoires restent irrecevables devant le juge des loyers commerciaux.

• Maintien du loyer annuel fixé judiciairement
• Application de la majoration de 10 % pour la clause « tous commerces »
• Prise en compte des étages dans la surface pondérée
• Support des frais du géomètre mandaté unilatéralement
• Paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700
• Introduction des demandes de paiement devant la juridiction compétente

À faire

• Documenter précisément les surfaces et leur usage commercial
• Produire des références locatives équivalentes et contemporaines
• Vérifier les équipements et leurs rapports de conformité
• Analyser la portée exacte de la clause « tous commerces »
• Chiffrer séparément les demandes accessoires au loyer

À éviter

• Fonder une minoration sur une preuve insuffisante
• Écarter les étages sans démontrer leur inutilisabilité commerciale
• Se limiter à des offres locatives non corrigées
• Mandater un géomètre sans organiser la contradiction
• Présenter des demandes en paiement au juge des loyers

Les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce

La valeur locative repose sur les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage, conformément aux articles R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce. La juridiction retient notamment l’emplacement, la desserte, l’usage commercial de tous les étages et les références locatives corrigées.

La majoration liée à la clause « tous commerces »

La clause autorisant toutes les activités commerciales conserve sa portée malgré l’exclusion des activités malodorantes, dangereuses, insalubres ou bruyantes. Elle justifie une majoration de 10 % de la valeur locative. Les restrictions relatives à la cession et à la sous-location limitent toutefois l’ampleur de cette majoration.

La compétence du juge des loyers commerciaux

Selon l’article R. 145-23 du Code de commerce, le juge des loyers commerciaux statue sur la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Il ne peut prononcer de condamnation au paiement pour des demandes étrangères à cette fixation. Les demandes de loyers, intérêts et taxes d’ordures ménagères sont donc irrecevables devant lui.

Article 450 du Code de procédure civile, Articles 805 et 907 du Code de procédure civile, Articles L. 145-10 et suivants du Code de commerce, Article L. 145-33 du Code de commerce, Articles R. 145-2 et suivants du Code de commerce, Articles R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, Articles L. 145-47 à L. 145-55 du Code de commerce, Article L. 642-7 du Code de commerce, Article R. 145-23 du Code de commerce, Article 700 du Code de procédure civile, Article 456 du Code de procédure civile