Fixation du loyer renouvelé d’un bail commercial : expertise sur la modification notable et la monovalence des locaux de la SCI SEGEMA

En application des articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, sauf application du plafonnement légal. Le déplafonnement suppose notamment une modification notable des caractéristiques du local, appréciée au regard des critères de l’article R.145-3, ou la monovalence des locaux, laquelle permet une fixation selon les usages de la branche en vertu de l’article R.145-10.

La juridiction a retenu l’accord des parties sur le principe du renouvellement, mais a écarté l’existence d’un accord certain sur le montant du loyer, la proposition évoquée étant provisoire. Le rapport amiable produit ne précisant pas la nature des travaux ni leur incidence, une expertise judiciaire a été ordonnée sur la description des locaux, les modifications intervenues, la monovalence et la valeur locative selon les critères légaux et les usages professionnels.

Conformément à l’article R.145-30 du Code de commerce, l’expertise est destinée à éclairer les divergences factuelles nécessaires à l’application des critères de fixation. Dans l’attente, l’article L.145-57 impose au locataire de continuer à payer le loyer ancien, fixé provisoirement pendant l’instance. Les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile sont réservés. La décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application de l’article 514 du même code.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Les parties étant d’accord sur le renouvellement du bail mais non sur le montant du loyer, la cour a relevé que la proposition du locataire était provisoire. Le rapport amiable ne décrivant pas suffisamment les travaux ni leur incidence, une expertise judiciaire a été ordonnée pour examiner les modifications des locaux, leur monovalence et la valeur locative. Le loyer ancien reste dû pendant l’instance.

La SCI SEGEMA a donné à bail un local commercial initialement exploité par plusieurs sociétés successivement cessionnaires du fonds. Le bail a été renouvelé par anticipation en 2014. Lors du renouvellement suivant, le locataire a sollicité la reconduction du bail en proposant un loyer provisoire, tandis que le bailleur a demandé un loyer nettement supérieur après déplafonnement.

Les parties se sont accordées sur le principe du renouvellement, mais la juridiction a constaté l’absence d’accord certain sur le montant du loyer, la proposition invoquée étant provisoire. Le bailleur soutenait que l’activité de restauration et des travaux avaient modifié notablement les caractéristiques des locaux, et invoquait également leur monovalence. Le locataire contestait ces moyens.

Le rapport amiable produit mentionnait d’importants travaux sans les décrire ni préciser leurs dates ou leur incidence. Une expertise judiciaire a donc été ordonnée afin d’examiner les modifications, la monovalence et la valeur locative. Pendant l’instance, le locataire doit continuer à payer le loyer ancien.

• Établir l’absence d’accord certain sur le montant du loyer renouvelé.
• Apprécier les caractéristiques du local selon l’article R.145-3.
• Vérifier l’existence d’une modification notable pendant la période de référence.
• Déterminer si les locaux sont construits pour une seule utilisation.
• Comparer la valeur locative au plafond de l’article L.145-34.
• Examiner les usages de la branche en cas de monovalence.

• Bail commercial et actes de renouvellement produits aux débats.
• Courriers échangés sur le renouvellement et le loyer provisoire.
• Rapport amiable du 12 décembre 2024.
• Constat d’importants travaux de rénovation dans le rapport.
• Pièces relatives à l’exploitation hôtelière et au restaurant.

Le bailleur doit consigner 3 000 euros dans le délai de deux mois afin de permettre l’expertise. Le locataire continue de payer le loyer ancien jusqu’à la fixation définitive, tandis que la détermination du nouveau loyer est suspendue au rapport d’expertise.

• Expertise judiciaire sur les caractéristiques et la valeur locative
• Consignation des frais d’expertise par le bailleur
• Paiement du loyer ancien par le locataire
• Production des documents utiles et observations aux opérations
• Réexamen ultérieur du déplafonnement et des arriérés

À faire

• Consigner les frais d’expertise dans le délai fixé
• Remettre le bail et les documents utiles à l’expert
• Décrire précisément les travaux réalisés
• Documenter les dates et l’incidence des modifications
• Présenter des observations dans le délai imparti

À éviter

• Se fonder sur un rapport amiable non contradictoire
• Affirmer la monovalence sans éléments techniques
• Interrompre le paiement du loyer ancien
• Confondre proposition provisoire et accord définitif
• Négliger les convocations et communications de l’expert

La fixation de la valeur locative du bail renouvelé

Le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative selon les critères de l’article L.145-33 du Code de commerce. En l’absence d’accord certain sur le prix, la juridiction doit apprécier les caractéristiques du local, la destination, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage.

Le déplafonnement du loyer commercial

L’article L.145-34 du Code de commerce plafonne en principe la variation du loyer, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33. L’article R.145-10 permet en outre une fixation selon les usages de la branche lorsque les locaux sont construits en vue d’une seule utilisation. La juridiction a estimé que les pièces produites ne suffisaient pas à trancher ces questions.

La nécessité d’une expertise judiciaire

Selon l’article R.145-30 du Code de commerce, une expertise est ordonnée lorsque les divergences factuelles ne peuvent être résolues sans mesure d’instruction. Le rapport amiable ne décrivant ni les travaux ni leur incidence, l’expert devra déterminer les modifications intervenues, la monovalence et la valeur locative selon les critères légaux et les usages de la branche.

Article L.145-1 du Code de commerce, Article L.145-33 du Code de commerce, Article L.145-34 du Code de commerce, Article R.145-1 du Code de commerce, Article R.145-3 du Code de commerce, Article R.145-8 du Code de commerce, Article R.145-10 du Code de commerce, Article R.145-11 du Code de commerce, Article R.145-30 du Code de commerce, Article L.145-57 du Code de commerce, Article R.145-31 du Code de commerce, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Articles 155 à 174 du Code de procédure civile, Article 232 du Code de procédure civile, Articles 234 et 235 du Code de procédure civile, Articles 263 à 284 du Code de procédure civile, Article 271 du Code de procédure civile, Article 279 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile