Fixation du loyer renouvelé : expertise contradictoire préalable et loyer provisionnel au montant du loyer actuel

La fixation du loyer renouvelé doit être appréciée au regard de la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce, selon les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. Un rapport d’expertise établi unilatéralement peut être versé aux débats, mais ne peut, à lui seul et sans corroboration, emporter la conviction du juge.

En application de l’article R. 145-30 du Code de commerce, le juge ordonne une expertise avant dire droit afin de recueillir contradictoirement les observations des parties et d’évaluer la valeur locative à la date pertinente. La mesure est avancée par la demanderesse, dans l’intérêt de laquelle elle est ordonnée. Dans l’attente de la fixation définitive, le loyer provisionnel est maintenu au montant du loyer actuellement payé. Les dépens et frais irrépétibles restent provisoirement à la charge de chaque partie, et la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

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Dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial hôtelier, le bailleur proposait un loyer annuel de 120 000 euros, tandis que le locataire demandait sa fixation à 60 105 euros. Le rapport produit par le bailleur n’étant ni contradictoire ni récent, le juge a ordonné une nouvelle expertise. Le loyer a été fixé provisoirement au montant payé, l’avance des frais incombant au locataire.

Un bail commercial portant sur un ensemble immobilier exploité comme établissement hôtelier avait été renouvelé pour une période courant jusqu’au 30 septembre 2023. À la suite du congé avec offre de renouvellement, le bailleur a proposé un loyer annuel de 120 000 euros hors taxes et hors charges, tandis que le locataire a demandé une fixation à 60 105 euros.

Faute d’accord, le locataire a saisi le juge des loyers commerciaux afin d’obtenir la fixation du loyer selon la valeur locative, principalement par la méthode hôtelière, ou subsidiairement une expertise. Le bailleur produisait un rapport établi à sa seule demande en novembre 2022.

Le juge relève que cette expertise n’était pas contradictoire et qu’elle était ancienne. Il ordonne donc une nouvelle expertise, fixe provisoirement le loyer au montant actuellement payé et met l’avance des frais d’expertise à la charge du locataire.

• Respecter le principe du contradictoire lors des opérations d’expertise
• Évaluer la valeur locative à la date pertinente
• Examiner les caractéristiques des locaux loués
• Prendre en compte la destination des lieux
• Analyser les obligations respectives des parties
• Examiner les facteurs locaux de commercialité et les prix voisins
• Disposer d’éléments suffisants pour fixer le loyer définitif

• Rapport d’expertise établi à la demande d’une seule partie
• Absence de participation du preneur aux opérations d’expertise
• Ancienneté des opérations d’expertise datant de novembre 2022
• Montant du loyer actuel effectivement payé

Le locataire doit financer provisoirement l’expertise judiciaire destinée à déterminer la valeur locative. Le bailleur ne bénéficie pas encore d’une fixation définitive à 120 000 euros, tandis que le loyer provisoire reste limité au montant actuellement payé.

• Organisation d’une expertise contradictoire des locaux
• Avance de 3 500 euros par le locataire
• Maintien provisoire du loyer actuellement payé
• Dépôt du rapport dans les six mois de la saisine
• Conservation provisoire des dépens par chaque partie

À faire

• Verser l’avance d’expertise avant le 30 septembre 2026
• Participer contradictoirement aux opérations de l’expert
• Communiquer les documents utiles sur les locaux
• Documenter les caractéristiques et la destination de l’immeuble
• Comparer les loyers pratiqués dans le voisinage

À éviter

• Se fonder sur un rapport établi unilatéralement
• Produire une expertise devenue trop ancienne
• Omettre les observations de la partie adverse
• Confondre loyer provisionnel et fixation définitive
• Négliger les facteurs locaux de commercialité

La valeur locative des baux renouvelés

Le montant du loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, celle-ci est déterminée d’après les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. Une expertise est ordonnée pour apprécier ces éléments à la date pertinente.

La force probante d’une expertise non contradictoire

Un rapport établi à la demande d’une seule partie et sans participation de l’autre peut constituer un élément de preuve s’il est soumis au débat. Il ne peut toutefois, sans corroboration par d’autres éléments, emporter seul la conviction de la juridiction. Son ancienneté renforce ici l’insuffisance des éléments disponibles.

L’expertise judiciaire avant dire droit

Sur le fondement de l’article R. 145-30 du Code de commerce, le juge ordonne une expertise contradictoire avant de fixer définitivement le loyer. La demanderesse doit avancer les frais lorsque la mesure est ordonnée dans son intérêt. Dans l’intervalle, le loyer provisionnel reste fixé au montant du loyer actuel payé.

Article 700 du Code de procédure civile, Article R. 145-30 du Code de commerce, Article L. 145-33 du Code de commerce