Fixation du loyer renouvelé des locaux à usage de bureaux : preuve insuffisante d’une minoration et rejet de l’expertise

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, la partie qui sollicite la minoration du loyer renouvelé doit prouver le bien-fondé de sa prétention. Pour des locaux à usage exclusif de bureaux, les articles L. 145-36 et R. 145-11 du Code de commerce écartent le plafonnement prévu par l’article L. 145-34 et imposent une fixation selon les prix pratiqués pour des locaux équivalents, corrigés selon leurs différences. Une agence bancaire accueillant de la clientèle peut relever de cette qualification lorsqu’elle ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.

Le juge refuse de diminuer le loyer lorsque le preneur produit seulement un tableau établi par lui-même, comportant une référence unique, non datée et relative à un site hybride. L’expertise judiciaire demeure une faculté et ne peut suppléer une carence totale dans l’administration de la preuve. Le loyer renouvelé est donc fixé au montant sollicité par le bailleur, inférieur au loyer indexé. Le preneur supporte les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Lors du renouvellement du bail d’une agence bancaire et de courtage, le preneur sollicitait une réduction du loyer. Le juge a qualifié les lieux de bureaux, écarté le plafonnement et estimé la preuve de la minoration insuffisante. L’expertise a été refusée et le loyer renouvelé fixé à 65 588 euros hors taxes, avec condamnation du preneur aux dépens et à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Un bail commercial portant sur des locaux exploités comme agence bancaire et de courtage en assurance avait été conclu pour neuf ans. Lors du renouvellement au 1er avril 2023, le preneur a demandé une réduction du loyer, invoquant la destination restrictive des lieux, les charges supportées et les loyers du voisinage. Le bailleur a accepté le renouvellement mais a demandé le maintien d’un loyer annuel de 65 588 euros hors taxes.

Le preneur a produit un tableau établi par ses soins, comportant une seule référence non datée concernant un site hybride, et a subsidiairement sollicité une expertise. Le bailleur a contesté la pertinence de ces éléments et demandé la fixation du loyer à 65 588 euros.

Le juge a retenu la qualification de locaux à usage de bureaux, écarté le plafonnement, jugé la preuve de la minoration insuffisante et refusé l’expertise. Le loyer renouvelé a été fixé à 65 588 euros hors taxes, avec condamnation du preneur aux dépens et à 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Identifier des locaux relevant d’un usage exclusif de bureaux
• Appliquer les prix pratiqués pour des locaux équivalents
• Établir la valeur locative à la date du renouvellement
• Produire des références pertinentes, datées et suffisamment précises
• Démontrer concrètement le bien-fondé de la minoration sollicitée
• Réserver l’expertise aux cas d’insuffisance probatoire non imputable au demandeur

• Tableau établi par le preneur sur les loyers du voisinage
• Référence unique relative à un site hybride
• Absence de date et de précision sur le local de comparaison
• Destination contractuelle d’agence bancaire et de courtage en assurance
• Éléments contractuels relatifs au renouvellement du bail

Le preneur ne bénéficie d’aucune réduction du loyer et doit régler le montant fixé judiciairement depuis le renouvellement. Le bailleur obtient la fixation du loyer à 65 588 euros hors taxes, ainsi qu’une indemnité procédurale, tandis que le preneur supporte les dépens.

• Maintien du loyer renouvelé à 65 588 euros hors taxes
• Rejet de la demande de minoration du preneur
• Rejet de la demande subsidiaire d’expertise
• Paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens par le preneur
• Conclusion du nouveau bail dans le délai judiciaire d’un mois

À faire

• Documenter précisément la surface et la configuration des locaux
• Réunir des références locatives datées et comparables
• Décrire l’usage effectif et contractuel des locaux
• Justifier chaque différence avec les locaux de référence
• Présenter une preuve complète avant de solliciter une expertise

À éviter

• Produire un tableau établi unilatéralement sans justificatifs
• Utiliser une référence unique non datée
• Comparer des sites hybrides à des locaux non équivalents
• Demander une expertise pour pallier une carence totale
• Négliger le délai d’un mois pour formaliser le nouveau bail

La preuve de la minoration du loyer renouvelé

Le preneur qui sollicite une diminution du loyer indexé doit prouver le bien-fondé de sa prétention conformément à l’article 9 du Code de procédure civile. Un tableau établi par le preneur, comportant une seule référence non datée et non pertinente, ne suffit pas à établir une valeur locative inférieure.

Le régime des locaux à usage exclusif de bureaux

Les articles L. 145-36 et R. 145-11 du Code de commerce écartent le plafonnement de l’article L. 145-34. Le loyer est déterminé selon les prix pratiqués pour des locaux équivalents, corrigés selon les différences constatées. Une agence bancaire accueillant de la clientèle peut relever de cette qualification lorsqu’elle ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.

Les limites de l’expertise judiciaire

L’expertise est une faculté du juge. Elle ne peut être ordonnée que lorsque la preuve est insuffisante et qu’une preuve plus complète ne peut être rapportée ; elle ne saurait pallier une carence totale du demandeur dans l’administration de la preuve.

Article 9 du Code de procédure civile, Article L. 145-33 du Code de commerce, Article L. 145-34 du Code de commerce, Article L. 145-36 du Code de commerce, Article L. 145-57 du Code de commerce, Article R. 145-2 du Code de commerce, Article R. 145-3 du Code de commerce, Article R. 145-7 du Code de commerce, Article R. 145-8 du Code de commerce, Article R. 145-10 du Code de commerce, Article R. 145-11 du Code de commerce, Article R. 145-35 du Code de commerce, Article 606 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile