Fixation du loyer renouvelé d’un bail commercial par comparaison avec les prix pratiqués dans un centre commercial

L’article 1103 du code civil consacre la force obligatoire des contrats. Les parties à un bail commercial peuvent donc convenir de modalités spécifiques de fixation du loyer renouvelé lorsque les règles statutaires ne revêtent pas un caractère d’ordre public.

La clause contractuelle prévoyait un loyer minimum garanti correspondant à la valeur locative du local, déterminée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, avec correction en fonction des différences constatées. La cour écarte ainsi l’application directe des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.

Les références doivent être contemporaines du renouvellement, situées dans le même centre et présenter une activité, une surface et une configuration suffisamment comparables. Les références judiciaires ne sont pas exclues par principe, mais celles fondées sur une méthode différente ou portant sur des locaux trop dissemblables sont écartées. La cour retient deux restaurants de comparaison, applique des pondérations liées aux surfaces intérieures et aux terrasses, puis fixe le loyer renouvelé à 75 625 euros HT par an. L’article 700 du code de procédure civile n’est pas appliqué et chaque partie supporte ses dépens d’appel.

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Pour le renouvellement du bail commercial, la cour retient la méthode de fixation prévue au contrat. Elle écarte les références trop anciennes ou insuffisamment comparables, puis pondère deux références pertinentes selon les surfaces et l’activité exercée. Le loyer renouvelé est fixé à 75 625 euros HT par an, en remplacement du montant retenu par le tribunal judiciaire.

Un bailleur a consenti une promesse de bail commercial à un exploitant agissant pour une société en formation. Le bail, prenant effet en 2009 pour douze ans, prévoyait un loyer composé d’un minimum garanti et d’une part variable, cette dernière ayant été neutralisée. Un avenant a modifié le loyer de la terrasse.

À l’occasion du renouvellement demandé pour le 16 février 2021, les parties n’ont pas trouvé d’accord sur le montant du loyer. Le bailleur a demandé une fixation supérieure, tandis que le preneur a sollicité un montant inférieur. Le tribunal judiciaire a fixé le loyer à 75 282 euros HT par an.

En appel, le bailleur soutenait que la clause contractuelle imposait une comparaison avec les prix pratiqués dans le centre commercial, à l’exclusion des références judiciaires inadaptées. Le preneur contestait cette analyse.

La cour retient la méthode contractuelle, écarte plusieurs références trop anciennes ou insuffisamment comparables, pondère deux références pertinentes selon les surfaces et l’activité, puis fixe le loyer renouvelé à 75 625 euros HT par an.

• Existence d’une clause contractuelle déterminant la méthode de fixation
• Référence à la valeur locative à la date du renouvellement
• Comparabilité de l’activité et des surfaces exploitées
• Contemporanéité des baux de référence
• Correction des différences entre les locaux comparés
• Pondération distincte des surfaces intérieures et des terrasses

• Clause 4.1.2 du bail sur les prix pratiqués
• Article 29 du contrat et avenant relatif à la terrasse
• Rapport d’expertise sur les valeurs au mètre carré
• Surfaces retenues de 237 m² intérieurs et 91 m² de terrasse
• Références locatives du KFC et du Bistrot Régent
• Données d’activité et de configuration du centre commercial

Le bailleur obtient une revalorisation du loyer, mais selon la méthode contractuelle et les comparaisons retenues par la cour. Le preneur doit supporter le loyer renouvelé fixé à 75 625 euros HT par an, tandis que chaque partie conserve la charge de ses dépens d’appel et aucune somme n’est accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Application de la clause de fixation du bail
• Exclusion des références insuffisamment comparables
• Prise en compte distincte des locaux et terrasses
• Paiement du loyer renouvelé fixé judiciairement
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Identifier la clause contractuelle de fixation du loyer
• Réunir des références contemporaines du renouvellement
• Comparer précisément activité, surfaces et terrasses
• Documenter les différences justifiant une pondération
• Actualiser les valeurs selon l’indice contractuel

À éviter

• Appliquer automatiquement l’article L. 145-33 du code de commerce
• Retenir des références trop anciennes
• Comparer des activités ou surfaces disproportionnées
• Confondre prix négociés et références judiciaires différentes
• Négliger la ventilation entre intérieur et terrasse

Les modalités contractuelles de fixation du loyer renouvelé

La clause du bail permettait de fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative du local, par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, avec correction selon les différences constatées. La cour juge cette méthode applicable, les parties pouvant aménager les modalités statutaires de fixation du loyer renouvelé.

Les critères de comparaison des locaux commerciaux

Les références doivent être contemporaines du renouvellement et suffisamment comparables par leur activité, leur surface et leur configuration. Les références judiciaires ne sont pas exclues par principe, mais sont écartées lorsqu’elles reposent sur l’article L. 145-33 du code de commerce ou concernent des locaux trop différents.

La pondération de la valeur locative

La cour corrige la référence issue d’une activité de restauration rapide par un abattement de 10 %, tenant compte de la rentabilité au mètre carré et de la proportion de terrasse. Elle retient ensuite une moyenne entre deux références et fixe le loyer renouvelé à 75 625 euros HT par an.

Article 914-5 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 1103 du code civil, Articles 1193 et suivants du code civil, Article 1134 du code civil, Article L. 145-1 du code de commerce, Article L. 145-33 du code de commerce, Article L. 145-34 du code de commerce