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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 815-3 : accord de tous en principe
- Autorisation judiciaire
- Article 815-6 : urgence et intérêt commun cumulés
- Procédure
- Procédure accélérée au fond, article 1380
- Urgence
- Inoccupation, dégradation, charges et risque de dépréciation
- Prix de vente
- Prix minimal cohérent avec les estimations produites
- Séquestre du prix
- Séquestre jusqu’au règlement et au partage
- Administrateur judiciaire
- Désignation possible si le prix reste indéterminé
- Après la vente
- Le prix remplace le bien dans l’indivision
Cadre juridique et définition
L’article 815-3 du Code civil exige en principe le consentement de tous les indivisaires pour les actes de disposition. L’article 815-6 permet toutefois une autorisation judiciaire dans certaines conditions.
L’indivision peut notamment résulter d’une succession et porter sur un immeuble détenu par plusieurs héritiers. La vente d’un bien indivis ne met pas fin à l’indivision : le prix se substitue au bien vendu et reste soumis aux droits concurrents des indivisaires.
Le partage porte sur l’intégralité de la masse indivise. Les dettes personnelles d’un indivisaire ou le recours personnel d’un coobligé ne peuvent pas réduire la masse à partager.
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Conditions et critères de l’autorisation
Le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul la vente lorsque la mesure est justifiée cumulativement par l’urgence et l’intérêt commun de l’indivision.
L’urgence peut résulter de l’inoccupation prolongée, de l’absence d’entretien ou de chauffage, de dégradations, de charges récurrentes, d’un risque de dépréciation ou de la nécessité de liquider la succession. L’inertie ou l’absence d’un indivisaire peut également empêcher la réunion des consentements nécessaires.
L’intérêt commun s’apprécie notamment au regard de la préservation ou de l’augmentation de la valeur du bien. Le prix proposé doit être cohérent avec les estimations produites ; l’autorisation peut prévoir un prix minimal, une réduction encadrée ou le recours à un administrateur judiciaire lorsque le prix n’est pas fixé.
- Urgence établie par des éléments concrets.
- Vente conforme à l’intérêt commun.
- Prix cohérent avec les évaluations disponibles.
- Absence de vente forcée lorsque l’urgence ou la dépréciation ne sont pas démontrées.
Principales issues selon la situation du bien indivis
| Situation | Réponse possible | Élément déterminant |
|---|---|---|
| Bien vacant, dégradé ou coûteux à conserver | Autorisation de vente, éventuellement avec prix minimal | Urgence, risque de dépréciation et intérêt commun |
| Prix non fixé ou contesté | Désignation d’un administrateur judiciaire | Recherche du meilleur prix et représentation de l’indivision |
| Vente réalisée mais désaccord sur le prix | Séquestre ou absence de remise immédiate des fonds | Accord unanime ou décision judiciaire sur la répartition |
| Demande de remboursement d’une dépense | Inscription éventuelle d’une créance au compte d’indivision | Preuve d’un paiement personnel nécessaire à la conservation ou à l’amélioration du bien |
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Procédure et démarches pratiques
La demande d’autorisation relève de la procédure accélérée au fond en application de l’article 1380 du Code de procédure civile. La décision peut autoriser la signature de la promesse et de l’acte authentique, ou désigner un administrateur judiciaire chargé de représenter l’indivision et de rechercher le meilleur prix.
L’autorisation peut être assortie de modalités destinées à préserver les droits des indivisaires, notamment le séquestre du prix chez le notaire jusqu’au règlement de la succession et au partage. Le notaire ne peut remettre une part du prix à un indivisaire sans accord unanime ou décision de justice déterminant sa répartition.
En cas de désaccord persistant sur le partage, le partage judiciaire peut être ordonné. Le notaire conduit alors les opérations de comptes, liquidation et partage sous la surveillance d’un juge commis ; les dépenses nécessaires à la conservation du bien doivent être personnellement établies pour pouvoir être inscrites au compte d’indivision.
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Le prix de vente reste soumis aux droits des indivisaires
La vente ne met pas fin à l’indivision : le prix se substitue au bien vendu et demeure soumis aux droits concurrents des indivisaires.
L’autorisation judiciaire peut encadrer le prix de cession, notamment en fixant un prix minimal ou une faculté de réduction. Les juridictions ont ainsi retenu des prix minimaux de 687 000 euros, 120 000 euros ou 270 000 euros selon l’état du bien, les estimations produites et l’intérêt commun.
Lorsque le consentement d’un héritier ne peut être recueilli, le prix peut être séquestré chez le notaire jusqu’au règlement de la succession et au partage. Le notaire ne peut remettre une part du prix à un indivisaire sans accord unanime ou décision de justice déterminant sa répartition.
Des réponses adaptées à la situation du bien
L’autorisation peut être limitée à certains biens. La vente d’un corps de ferme dégradé a été admise en raison de l’urgence, tandis que celle de parcelles d’herbage a été refusée faute d’urgence et de dépréciation démontrée.
Lorsque l’urgence est établie mais que le prix n’est pas fixé, la juridiction peut désigner un administrateur judiciaire chargé de représenter l’indivision, de régulariser la vente et de rechercher le meilleur prix.
L’inoccupation prolongée, l’absence de chauffage et d’entretien, les dégradations et le coût des travaux peuvent caractériser une urgence liée au risque de dépréciation du bien.
Le partage et les comptes entre indivisaires
Le partage judiciaire porte sur l’intégralité de la masse indivise. Une dette personnelle entre coobligés ne peut pas réduire le lot attribué dans le partage ; elle relève d’un recours personnel contre les autres coobligés.
L’indivisaire qui a payé sur ses deniers personnels une dépense nécessaire à la conservation du bien ou ayant accru sa valeur doit en établir la réalité et le montant. Les dépenses retenues peuvent être inscrites au compte d’indivision et remboursées lors du partage.
Une indemnité d’occupation suppose une jouissance privative et exclusive faisant obstacle, en droit ou en fait, à l’usage du bien par les autres indivisaires. La distribution de bénéfices indivis suppose également un compte annuel de gestion et la preuve de l’existence et du montant des bénéfices.
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Questions fréquentes
Que faire si un indivisaire ne répond pas aux demandes de signature ?
Une autorisation judiciaire peut permettre aux autres indivisaires de signer seuls lorsque l’urgence et l’intérêt commun de l’indivision sont établis. L’inoccupation du bien, ses coûts d’entretien ou le risque de dégradation peuvent notamment être pris en compte.
Le juge peut-il autoriser la vente sans fixer précisément le prix ?
Lorsque le prix n’est pas fixé, le juge peut désigner un administrateur judiciaire pour représenter l’indivision et rechercher le meilleur prix. Cette solution a été retenue malgré l’urgence de la vente.
L’autorisation judiciaire peut-elle concerner seulement une partie des biens indivis ?
Oui. L’autorisation peut être limitée au bien dont la vente répond à une urgence démontrée, tandis que la vente d’autres biens peut être refusée faute d’urgence ou de dépréciation établie.
Le juge peut-il fixer un prix minimal de vente ?
Oui. Une autorisation peut prévoir un prix minimal cohérent avec les estimations produites et permettre, dans certains cas, une réduction ultérieure encadrée.
Le prix de vente peut-il être remis immédiatement à un seul indivisaire ?
La vente ne met pas fin à l’indivision : le prix se substitue au bien vendu et reste soumis aux droits concurrents des indivisaires. En l’absence d’accord unanime ou de décision déterminant la répartition, le juge des référés ne peut pas ordonner la remise d’une part du prix.
Le prix peut-il être séquestré chez le notaire après la vente ?
Oui. Lorsque le règlement de la succession ou la répartition entre intéressés n’est pas encore établi, le juge peut ordonner le séquestre du prix chez le notaire jusqu’au règlement de la succession et au partage.
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