Vente d’un bien indivis sans l’accord d’un coïndivisaire : urgence et intérêt commun de la succession

En application des articles 815-3 et 815-6 du Code civil, la vente d’un immeuble indivis requiert en principe le consentement de tous les indivisaires. Toutefois, le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente lorsque cette mesure répond à une urgence et à l’intérêt commun. Pendant une instance en partage, le juge commis dispose de ce pouvoir en vertu de l’article 1371 du Code de procédure civile, selon la procédure accélérée au fond prévue par l’article 1380 du même code.

La juridiction retient que la vente était nécessaire à la liquidation de la succession, à la constitution de lots sans soulte et à la préservation des intérêts financiers de l’indivision. L’accord préalable des indivisaires, l’offre acceptée, le risque de perte du financement des acquéreurs et l’absence persistante de coopération d’un indivisaire caractérisaient l’urgence. L’autorisation judiciaire rend l’acte opposable à l’indivisaire défaillant, de sorte que la désignation d’un mandataire ad hoc n’était pas nécessaire.

Les dépens ont été mis à la charge de l’indivisaire défaillant et une indemnité de 1 500 euros lui a été imposée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Trois indivisaires souhaitent vendre des biens successoraux à leur locataire, mais le quatrième ne répond pas et ne donne pas procuration. Le juge commis les autorise à signer seuls la promesse et l’acte authentique, après avoir constaté l’urgence de la vente et sa conformité à l’intérêt commun. Aucun mandataire ad hoc n’est désigné.

Quatre enfants ont reçu, par donation-partage, divers biens et droits, tandis qu’une soulte devait être versée par l’un d’eux à un autre. Après le décès successif de leurs parents, la succession de la mère comprenait principalement un appartement et des lots annexes détenus en indivision.

Les opérations de partage étant ouvertes, trois indivisaires ont conclu un accord pour vendre ces biens à la locataire, au prix de 425 000 euros. Une promesse a été préparée et des procurations adressées, mais le quatrième indivisaire n’a ni répondu ni donné procuration au notaire.

Les trois indivisaires ont demandé l’autorisation de signer seuls la promesse et l’acte authentique. Le juge commis a accueilli cette demande, estimant la vente urgente et conforme à l’intérêt commun, sans désigner de mandataire ad hoc.

• Instance en partage successorale en cours.
• Compétence du juge commis pour statuer sur la demande.
• Acte de disposition normalement soumis au consentement unanime.
• Urgence caractérisée par le risque de perte du financement.
• Vente conforme à l’intérêt commun de l’indivision.
• Prix correspondant à la valeur des biens et à l’accord des indivisaires.

• Protocole d’accord du 14 février 2025 prévoyant la vente.
• Congé délivré à la locataire le 29 avril 2025.
• Promesse de vente et procurations adressées aux indivisaires.
• Échanges établissant les craintes liées au financement et aux taux d’emprunt.
• Absence de réponse et de procuration donnée au notaire.

Les indivisaires diligents peuvent signer seuls la promesse et l’acte authentique au nom de l’indivision. L’autorisation judiciaire supplée le consentement défaillant et rend la vente opposable, tandis que l’indivisaire défaillant supporte les frais de l’instance.

• Signature de la promesse par les indivisaires autorisés.
• Signature de l’acte authentique au nom de l’indivision.
• Vente réalisée sans procuration de l’indivisaire défaillant.
• Absence de désignation d’un mandataire ad hoc.
• Paiement des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Identifier l’instance en partage et le juge commis.
• Réunir l’accord écrit des indivisaires sur la vente.
• Produire l’offre acceptée et la promesse préparée.
• Documenter l’urgence liée au financement des acquéreurs.
• Justifier le prix par la valeur des biens.

À éviter

• Signer une vente sans vérifier les pouvoirs judiciaires.
• Omettre de démontrer l’intérêt commun de l’indivision.
• Négliger les démarches du notaire et les procurations.
• Demander un mandataire ad hoc sans établir son utilité.
• Laisser expirer une offre sans saisir rapidement le juge.

Le pouvoir du juge commis sur les demandes relatives à l’indivision successorale

Selon les articles 1371 et 1380 du Code de procédure civile, le juge commis veille au déroulement du partage et statue, pendant l’instance, sur les demandes relevant des articles 815-6 et 815-11 du Code civil, selon la procédure accélérée au fond applicable devant le président du tribunal judiciaire.

Les conditions de l’autorisation de vente d’un bien indivis

L’article 815-3 du Code civil impose en principe le consentement de tous les indivisaires pour les actes de disposition. L’article 815-6 permet toutefois d’autoriser un indivisaire à vendre seul si la mesure est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun. Ces conditions résultaient ici de la nécessité de liquider la succession, du risque financier lié à l’offre acceptée et des difficultés de financement des acquéreurs.

Les effets de l’autorisation judiciaire sur l’indivisaire défaillant

L’autorisation de vendre seuls permet aux indivisaires diligents de signer la promesse et l’acte authentique pour le compte de l’indivision. Elle pallie l’absence de consentement et rend l’acte opposable à l’indivisaire défaillant, ce qui exclut la nécessité de désigner un mandataire ad hoc.

Article 839 du Code de procédure civile, Article 481 du Code de procédure civile, Article L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire, Article 815-3 du Code civil, Article 815-6 du Code civil, Article 815-11 du Code civil, Article 1369 du Code de procédure civile, Article 1371 du Code de procédure civile, Article 1379 du Code de procédure civile, Article 1380 du Code de procédure civile, Articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile