Une question précise ? Lancez une analyse avec le Copilote →
L’essentiel
- Fondement légal
- Article L. 145-33 du code de commerce
- Critères d’évaluation
- Local, destination, obligations, commercialité et voisinage
- Éléments examinés
- Plans, surfaces pondérées, état et références comparatives
- Expertise judiciaire
- Ordonnée en cas de divergences factuelles
- Charge de la preuve
- Chaque partie prouve les faits nécessaires
- Plafonnement
- Encadré par l’article L. 145-34
- Travaux du preneur
- Exclus des caractéristiques initiales
- Loyer provisionnel
- Maintien possible pendant l’expertise
Cadre juridique et définition
Le loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative, appréciée selon les critères prévus par le Code de commerce.
L’article L. 145-33 du code de commerce prévoit que la valeur locative est déterminée au regard des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage.
La fixation à la valeur locative s’articule avec les règles de plafonnement prévues par l’article L. 145-34 du code de commerce. Le plafonnement peut être écarté lorsqu’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 est caractérisée.
Pour approfondir
Les critères d’évaluation de la valeur locative
Le juge examine notamment la surface et ses éventuelles pondérations, l’état et les caractéristiques des locaux, leur emplacement, leur visibilité et leur desserte. La destination contractuelle et les obligations respectives du bailleur et du preneur sont également prises en compte.
Les facteurs locaux de commercialité peuvent comprendre les évolutions de l’environnement commercial et urbain. La destination autorisée, les références comparables du voisinage et, selon les situations, la sous-location ou la taxe foncière peuvent influencer l’évaluation.
Les travaux réalisés par le preneur en cours de bail peuvent être exclus de l’appréciation des caractéristiques initiales du local. Les références retenues doivent toutefois concerner des locaux effectivement comparables.
- Caractéristiques et surface du local
- Destination des lieux
- Obligations respectives des parties
- Facteurs locaux de commercialité
- Prix pratiqués dans le voisinage
Réponse judiciaire selon la situation
| Situation | Élément déterminant | Réponse possible |
|---|---|---|
| Divergence technique sur la valeur locative | Surfaces, état, abattements ou références contestés | Expertise judiciaire et sursis à statuer |
| Loyer provisoire pendant l’expertise | Valeur définitive non encore déterminée | Maintien ou fixation provisoire du loyer |
| Modification notable de la commercialité | Évolution des facteurs locaux de commercialité | Écart du plafonnement et fixation à la valeur locative |
| Bien indivis occupé | Précarité de l’occupation et circonstances du logement | Valeur locative éventuellement diminuée |
Pour approfondir
Procédure et démarches pratiques
Chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions, conformément à l’article 9 du code de procédure civile. Les plans établis par un géomètre-expert peuvent être retenus pour établir les pondérations, tandis que des éléments non contradictoires ou insuffisamment datés peuvent être écartés.
Lorsque les évaluations divergent sur des points de fait et que les éléments produits ne permettent pas au juge de statuer, une expertise judiciaire peut être ordonnée. L’expert peut notamment visiter les locaux, vérifier leur surface, examiner leur état et rechercher la valeur locative selon les critères de l’article L. 145-33.
Dans l’attente du rapport, le juge peut surseoir à statuer sur le loyer définitif et maintenir ou fixer un loyer provisionnel. La décision peut également prévoir le versement d’une provision d’expertise dans un délai déterminé, sous peine de caducité de la mesure.
Points de vigilance sur la preuve et les travaux
Chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions. Les pondérations établies à partir de plans dressés par un géomètre-expert peuvent être retenues, tandis que des photographies non contradictoires et sans date certaine peuvent être insuffisantes.
Une expertise amiable non contradictoire ne permet pas toujours de trancher les divergences entre les parties. Les travaux réalisés par le preneur en cours de bail peuvent également être exclus de l’appréciation des caractéristiques initiales du local.
Situations particulières : expertise, plafonnement et occupation
Lorsque les évaluations opposées révèlent des désaccords techniques sur la surface, l’état du local, les abattements ou les références, le juge peut ordonner une expertise judiciaire et surseoir à statuer sur le montant définitif. Dans l’attente, le loyer provisionnel peut être maintenu au montant du loyer actuel ou fixé provisoirement.
Le plafonnement peut être écarté lorsqu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité est établie. Dans une telle hypothèse, le loyer peut être fixé directement à la valeur locative ; le juge des loyers commerciaux ne statue toutefois pas sur le mécanisme de lissage mentionné dans les sources.
La valeur locative d’un bien indivis occupé et celle d’un local commercial renouvelé relèvent de contextes distincts. Dans le premier cas, une valeur mensuelle peut être diminuée en raison de la précarité de l’occupation, selon les circonstances retenues par la juridiction.
Pour approfondir
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si les parties produisent des évaluations très différentes ?
Lorsque les divergences portent sur des points de fait et empêchent le juge de trancher, une expertise judiciaire peut être ordonnée. L’expert peut notamment visiter les locaux, examiner leur surface et rechercher leur valeur locative. Dans l’attente, le juge peut maintenir ou fixer provisoirement le loyer.
Une expertise amiable suffit-elle toujours à établir la valeur locative ?
Non. Une expertise amiable non contradictoire peut être jugée insuffisante lorsque les parties contestent les éléments retenus. Le juge peut alors ordonner une expertise judiciaire avant de fixer définitivement le loyer.
Les travaux réalisés par le locataire augmentent-ils nécessairement la valeur locative ?
Les travaux réalisés en cours de bail par le preneur peuvent être exclus de l’appréciation des caractéristiques initiales du local. Ils ne sont donc pas automatiquement pris en compte pour déterminer la valeur locative du bail renouvelé.
Le plafonnement peut-il être écarté en cas d’évolution du quartier ?
Oui, une modification notable des facteurs locaux de commercialité peut conduire à écarter le plafonnement. Ont notamment été retenus la piétonnisation, la réhabilitation de places, des aménagements favorisant le tourisme et l’augmentation des établissements économiques du centre-ville.
Quels éléments peuvent être pris en compte au-delà de la surface du local ?
L’évaluation peut intégrer la destination contractuelle, la sous-location, la taxe foncière et l’attractivité de la zone. L’expertise peut également examiner l’état des locaux, leur visibilité, leur emplacement, leur desserte et les références comparatives.
La valeur locative concerne-t-elle uniquement les baux commerciaux renouvelés ?
Non. Elle peut aussi être utilisée pour apprécier une indemnité d’occupation d’un bien indivis. Dans une affaire, une valeur locative mensuelle de 750 euros a été diminuée de 20 % au titre de la précarité de l’occupation, soit 600 euros.
Décisions et analyses sur « Valeur locative »
Dernières décisions
Informations documentaires générées à partir de ressources officielles (jurisprudence, législation …) qui ne constituent pas un conseil juridiqueRetour en haut