Fixation du loyer renouvelé à la valeur locative : destination commerciale, sous-location et taxe foncière

En application de l’article L 145-33 du code de commerce, le loyer renouvelé correspond à la valeur locative, déterminée selon les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. L’article L 145-34 ne permet le plafonnement que dans les conditions prévues par ce texte ; la tacite reconduction ayant porté la durée du bail au-delà de douze ans, le loyer est fixé à la valeur locative.

Le juge retient les caractéristiques initiales des locaux et exclut les travaux réalisés par le preneur en cours de bail. La destination contractuelle autorisant toute activité commerciale, ainsi que le développement commercial de la zone, justifient une majoration. Les comparaisons doivent toutefois porter sur des locaux effectivement comparables à ceux délivrés, ici des locaux d’entrepôt et de stockage.

La clause mettant la taxe foncière à la charge du preneur minore la valeur locative, tandis que la faculté de sous-louer librement la majore. La valeur est ainsi fixée à 91 euros par mètre carré pondéré, soit 134 862 euros HT et hors charges par an. Les intérêts sur le différentiel courent à compter de l’assignation lorsque le bailleur a engagé l’instance. La capitalisation n’est pas ordonnée sans demande expresse du bailleur. Les dépens, comprenant l’expertise, sont supportés par le bailleur ; les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

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À l’occasion du renouvellement d’un bail commercial, les parties contestaient le montant du loyer. Après expertise, le juge a retenu une surface pondérée de 1 482 m² et écarté les travaux réalisés par le preneur pour apprécier les caractéristiques initiales. Il a pris en compte la destination contractuelle, la sous-location, la taxe foncière et l’attractivité de la zone, puis fixé le loyer annuel à 134 862 euros HT hors charges.

Un bailleur a donné à bail commercial un bâtiment composé de bureaux et d’ateliers pour neuf ans. Le preneur a ensuite réalisé des travaux, divisé les locaux et sous-loué deux espaces à des sociétés exerçant des activités sportives et commerciales.

Le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement, puis demandé la fixation judiciaire du loyer. Le renouvellement pour neuf ans à compter du 1er octobre 2022 n’était pas contesté, mais les parties divergeaient sur le montant du loyer.

Après expertise, le juge a retenu une surface pondérée de 1 482 m². Il a exclu les travaux du preneur pour apprécier les caractéristiques initiales, tout en prenant en compte la destination contractuelle autorisant toute activité commerciale, la faculté de sous-location, la taxe foncière et l’attractivité de la zone. Le loyer renouvelé a été fixé à 134 862 euros HT et hors charges par an.

• Constater une durée de bail excédant douze ans par tacite reconduction
• Retenir les caractéristiques des locaux lors de la prise à bail
• Apprécier la destination contractuelle autorisant toute activité commerciale
• Comparer les loyers de locaux d’entrepôt et de stockage similaires
• Intégrer les facteurs locaux de commercialité favorables
• Appliquer les majorations et abattements liés aux clauses contractuelles

• Rapport d’expertise judiciaire du 21 juillet 2025
• Description initiale du bâtiment d’ateliers et de bureaux
• Surface utile pondérée de 1 482 m² non contestée
• Éléments de comparaison locative actualisés au 1er octobre 2022
• Baux produits pour les locaux de dépôt et stockage

Le preneur doit acquitter le loyer renouvelé fixé judiciairement, ainsi que les intérêts sur le différentiel à compter du 30 mars 2023. Le bailleur supporte les dépens, y compris les frais d’expertise, tandis que chaque partie conserve ses frais irrépétibles.

• Loyer annuel fixé à 134 862 euros HT et hors charges
• Intérêts dus sur la différence avec l’ancien loyer
• Prise en compte de la sous-location dans la valeur locative
• Abattement lié à la taxe foncière supportée par le preneur
• Frais d’expertise inclus dans les dépens du bailleur

À faire

• Vérifier la durée exacte du bail et ses tacites reconductions
• Documenter l’état initial des locaux lors de la prise à bail
• Produire des références locatives réellement comparables
• Identifier chaque clause influant sur la valeur locative
• Calculer les intérêts à compter de l’assignation

À éviter

• Intégrer les travaux du preneur dans les caractéristiques initiales
• Comparer avec des commerces sans similitude d’usage
• Oublier l’incidence de la destination contractuelle
• Réclamer la capitalisation sans demande expresse du bailleur
• Inclure les frais irrépétibles dans les dépens

La compétence du juge des loyers commerciaux

Conformément à l’article R 145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux statue sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé. Il ne peut pas se prononcer sur le principe du renouvellement, sa date ou modifier les clauses du bail. Le renouvellement au 1er octobre 2022 pour neuf ans est donc seulement constaté.

Les critères de détermination de la valeur locative

L’article L 145-33 du code de commerce impose de prendre en compte les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. Les travaux réalisés en cours de bail par le preneur sont exclus des caractéristiques initiales. La destination autorisant toute activité commerciale majore la valeur, mais les comparaisons sont limitées aux locaux d’entrepôt et de stockage effectivement comparables.

La prise en compte des clauses du bail

La mise à la charge du preneur de la taxe foncière justifie une minoration de 10 %, tandis que la faculté de sous-location sans accord préalable du bailleur justifie une majoration de 5 %. La destination commerciale justifie une majoration de 20 %. Après application de ces éléments à la valeur moyenne de 80 euros par mètre carré pondéré, la valeur annuelle est fixée à 91 euros par mètre carré, soit 134 862 euros HT et hors charges.

Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article R 145-23 du Code de commerce, Article L 145-33 du Code de commerce, Article L 145-34 du Code de commerce, Article L 112-2 du Code monétaire et financier, Article 1343-2 du Code civil, Article L 145-57 du Code de commerce, Article 4 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile