Fixation du loyer renouvelé à la valeur locative après modification notable de la commercialité

En application de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, appréciée selon les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 plafonne en principe la variation du loyer, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. La juridiction retient ici une modification notable des facteurs de commercialité, caractérisée notamment par la piétonnisation, la réhabilitation des places, les aménagements favorisant le tourisme et l’augmentation de 16 % des établissements économiques du centre-ville. Le plafonnement est donc écarté et le loyer fixé à la valeur locative de 49 900 euros par an.

Le juge des loyers commerciaux, dont l’office est défini par l’article R. 145-23 du Code de commerce, ne peut statuer sur l’application du mécanisme de lissage prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34. Chaque partie conserve ses dépens, y compris les frais d’expertise, et aucune somme n’est accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial, l’expertise a évalué la surface utile pondérée à 71,18 m² et relevé plusieurs évolutions de la commercialité locale, notamment la piétonnisation du centre-ville, la réhabilitation de places, des aménagements touristiques et une hausse des établissements économiques. Ces modifications ont conduit à écarter le plafonnement légal et à fixer le loyer renouvelé à 49 900 euros par an à compter du 1er novembre 2022.

Un bail commercial portant sur un local d’optique a été renouvelé à compter du 1er avril 2021. Les bailleurs ont demandé la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, tandis que la société locataire sollicitait un montant inférieur.

Après le décès de l’une des bailleresses, ses ayants droit sont intervenus volontairement à l’instance. Une expertise judiciaire a évalué la surface utile pondérée à 71,18 m² et examiné les facteurs locaux de commercialité ainsi que les valeurs de comparaison.

La juridiction a relevé la piétonnisation du centre-ville, la réhabilitation de plusieurs places, des aménagements touristiques et une hausse de 16 % des établissements économiques. Elle a retenu une modification notable de la commercialité, écartant ainsi le plafonnement légal. Le loyer a été fixé à 49 900 euros par an à compter du 1er novembre 2022. La juridiction a refusé de statuer sur le lissage et a laissé à chaque partie ses dépens.

• Identifier une modification notable des facteurs locaux de commercialité
• Établir l’impact des aménagements urbains sur l’attractivité commerciale
• Évaluer la valeur locative selon l’article L. 145-33 du Code de commerce
• Comparer le local avec des biens similaires du même secteur
• Tenir compte de la surface utile pondérée et des caractéristiques du local
• Écarter les circonstances temporaires ne remettant pas en cause l’attractivité

• Rapport d’expertise judiciaire du 26 juillet 2025
• Vingt-sept termes de comparaison locative du même secteur
• Surface utile pondérée de 71,18 m²
• Observatoire des centres-villes établissant une hausse de 16 % des établissements
• Éléments relatifs à la piétonnisation et aux réhabilitations urbaines

Le loyer du bail renouvelé est fixé à 49 900 euros par an à compter du 1er novembre 2022, le plafonnement étant écarté. Le juge ne statue pas sur le lissage ; chaque partie supporte ses propres dépens, y compris les frais d’expertise, sans indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Application du loyer fixé à la valeur locative
• Exclusion du plafonnement prévu par l’article L. 145-34
• Absence de décision judiciaire sur le mécanisme de lissage
• Support des frais d’expertise par chaque partie
• Aucune indemnité accordée au titre de l’article 700

À faire

• Réunir les éléments sur l’évolution de la commercialité locale
• Documenter les aménagements urbains intervenus pendant le bail
• Établir la surface utile pondérée du local
• Produire des termes de comparaison locative pertinents
• Vérifier la date de prise d’effet du loyer fixé

À éviter

• Invoquer une modification notable sans éléments objectifs
• Écarter les données économiques du secteur sans analyse
• Confondre fixation du loyer et application du lissage
• Négliger les caractéristiques propres du local commercial
• Demander au juge des loyers une mesure étrangère à son office

Les critères de la valeur locative du bail renouvelé

La valeur locative est déterminée selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, au regard des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage. La juridiction valide une valeur de 700 euros par mètre carré et par an, fondée sur l’expertise et 27 termes de comparaison.

La modification notable des facteurs locaux de commercialité

L’article L. 145-34 du Code de commerce permet d’écarter le plafonnement en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. La piétonnisation, les réhabilitations urbaines, les aménagements touristiques et la hausse de 16 % des établissements économiques caractérisent cette modification. La crise sanitaire temporaire ne l’exclut pas.

L’office du juge des loyers commerciaux

Selon l’article R. 145-23 du Code de commerce, le juge des loyers commerciaux ne connaît que des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Il ne peut donc statuer sur l’application du mécanisme de lissage prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34.

Article L.145-33 du Code de commerce, Article L.145-34 du Code de commerce, Article L.112-2 du Code monétaire et financier, Article R.145-23 du Code de commerce, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile