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L’essentiel
- Fondement légal
- Articles 544 du Code civil et 835 du Code de procédure civile
- Juridiction compétente
- Juge des contentieux de la protection, notamment en référé
- Qualification
- Trouble manifestement illicite en l’absence de titre
- Preuve
- Propriété établie et absence de titre opposable
- Expulsion
- Avec concours possible de la force publique
- Délai légal
- Deux mois, supprimable en cas de voie de fait
- Trêve hivernale
- Écartée en cas d’entrée par voie de fait
- Indemnité d’occupation
- Due jusqu’à la libération effective des lieux
Cadre juridique et définition
L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui peut constituer un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion.
L’occupation sans droit ni titre correspond au maintien dans un bien sans titre opposable au propriétaire. Le droit de propriété permet au propriétaire d’obtenir l’expulsion d’un tiers occupant illicitement son bien.
Le maintien sans droit ni titre peut également constituer une faute délictuelle et ouvrir droit à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.
Conditions et critères à établir
Le propriétaire doit établir son droit sur le bien et l’absence de titre opposable de l’occupant. La preuve peut notamment résulter de documents établissant la propriété, d’une sommation interpellative et des déclarations de l’occupant.
L’identité de la personne assignée doit correspondre à celle de l’occupant effectif. Une discordance entre la personne désignée lors d’une sommation et celle assignée peut conduire au rejet de la demande d’expulsion et d’indemnité.
Un bail verbal ou une convention d’occupation ne peut être retenu qu’à condition d’être établi. De simples versements effectués à un tiers ne suffisent pas, en eux-mêmes, à démontrer l’existence d’un bail verbal.
Principales conséquences selon la situation
| Situation établie | Conséquence possible | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Occupation sans titre, sans mauvaise foi ou voie de fait démontrée | Expulsion avec maintien du délai légal de deux mois | Le juge peut accorder un délai complémentaire selon la situation de l’occupant |
| Entrée par voie de fait ou mauvaise foi caractérisée | Suppression possible du délai de deux mois et, dans certains cas, des délais supplémentaires | La voie de fait ou la mauvaise foi doit être établie par des éléments précis |
| Maintien dans les lieux après la fin d’un logement de fonction | Expulsion et provision au titre de l’occupation | Un titre distinct, tel qu’un bail verbal portant sur un garage, peut relever du juge du fond |
| Identité de l’occupant non démontrée | Rejet possible de la demande d’expulsion et d’indemnité | La personne assignée doit être celle qui occupe effectivement les lieux |
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Procédure et démarches pratiques
Le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître de l’expulsion d’une personne occupant à des fins d’habitation un immeuble bâti sans droit ni titre. En référé, il peut faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse, et accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
L’expulsion est mise en œuvre selon les règles du Code des procédures civiles d’exécution. Le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux peut être supprimé en cas de voie de fait ou de mauvaise foi établie. La voie de fait peut également exclure certains délais supplémentaires et la trêve hivernale.
Le propriétaire peut demander une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, remise des clés comprise. Son montant peut être fixé par le juge, avec des intérêts au taux légal selon les conditions retenues dans la décision.
- Établir le droit de propriété sur le bien.
- Identifier précisément l’occupant effectif.
- Réunir les éléments démontrant l’absence de titre.
- Faire constater l’occupation et délivrer les actes nécessaires.
- Demander, le cas échéant, l’expulsion et l’indemnité d’occupation.
Délais d’expulsion : une suppression qui doit être justifiée
Le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux peut être supprimé lorsque l’entrée dans les lieux résulte d’une voie de fait ou lorsque la mauvaise foi des occupants est établie. La voie de fait peut notamment être caractérisée par une serrure fracturée et remplacée ; la mauvaise foi a été retenue en présence d’un changement de serrure et du maintien dans les lieux malgré des sommations.
À défaut de preuve suffisante de mauvaise foi ou de voie de fait, le délai légal de deux mois est maintenu. Le juge peut également accorder un délai complémentaire, notamment pour permettre le relogement, en tenant compte de la situation familiale ou médicale de l’occupant.
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Indemnité d’occupation : jusqu’à la libération effective
Le maintien sans droit ni titre peut causer au propriétaire un préjudice de jouissance et justifier le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, remise des clés comprise.
Son montant dépend des circonstances de l’affaire. Les décisions citées ont notamment retenu le montant du loyer révisable augmenté des charges ou une somme mensuelle déterminée, telle que 500 ou 720 euros.
Situations particulières : titre invoqué, décès et identité de l’occupant
L’existence alléguée d’un bail verbal doit être établie par des éléments démontrant l’accord du propriétaire. Des versements isolés à un tiers ne suffisent pas, et l’existence d’un bail verbal concernant un garage peut constituer une contestation sérieuse relevant du juge du fond.
Après le décès du locataire titulaire, l’occupant qui ne justifie pas la régularisation du bail invoqué peut être considéré comme occupant sans droit ni titre à compter du décès. La demande d’expulsion devient toutefois sans objet lorsque les lieux ont déjà été libérés.
Le propriétaire doit identifier correctement la personne occupant effectivement les lieux. Lorsque la sommation désigne une personne différente de celle assignée et que l’occupation du défendeur n’est pas démontrée, la demande d’expulsion et d’indemnité peut être rejetée.
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Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Que faire si la personne assignée n’est pas clairement l’occupant du logement ?
Le propriétaire doit démontrer que le défendeur occupe effectivement les lieux. Si une sommation désigne une personne différente de celle assignée et qu’aucun autre élément ne permet d’établir l’identité de l’occupant, la demande d’expulsion et d’indemnité peut être rejetée.
Un proche peut-il rester dans le logement après le décès du locataire ?
Il doit justifier la régularisation ou le transfert du bail qu’il invoque. À défaut, l’occupation peut être considérée comme dépourvue de droit à compter du décès du locataire titulaire.
Un bail verbal peut-il empêcher l’expulsion ?
La preuve d’un bail verbal suppose notamment l’accord du propriétaire. Des versements isolés à un tiers ne suffisent pas à établir ce titre, même si une contestation portant sur un bail verbal peut relever du juge du fond.
Le logement de fonction doit-il être libéré après un licenciement ?
Lorsque la convention prévoit que le logement de fonction est l’accessoire du contrat de travail et qu’il cesse avec sa rupture, le maintien dans les lieux caractérise une occupation sans droit ni titre. Le juge peut alors ordonner l’expulsion et accorder une provision au titre de l’occupation.
Un occupant sans titre peut-il obtenir un délai pour quitter les lieux ?
Un délai peut être accordé en tenant compte de la situation personnelle et des démarches de relogement. Il peut toutefois être refusé lorsque l’occupant ne justifie pas de démarches sérieuses ou d’une situation particulière.
Que devient la demande d’expulsion si l’occupant a déjà quitté le logement ?
La demande d’expulsion devient sans objet lorsque l’occupant a libéré les lieux. Les conséquences financières liées à la période d’occupation peuvent toutefois dépendre des demandes encore présentées et des éléments établis dans la procédure.
Décisions et analyses sur « Occupation sans droit ni titre »
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