Occupation sans droit ni titre : expulsion ordonnée avec délai complémentaire de 8 mois

L’occupation sans droit ni titre d’un logement constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion, même en présence d’une contestation sérieuse. Toutefois, la preuve d’une entrée par voie de fait (manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte) est nécessaire pour supprimer les délais légaux d’expulsion. En l’espèce, malgré l’absence de titre, l’occupante a produit un bail et des éléments attestant de sa bonne foi, ce qui a conduit le juge à maintenir le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution avant expulsion. Le sursis à expulsion lié à la trêve hivernale est également maintenu en raison de la présence d’enfants mineurs. Le juge a fixé une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer du logement à compter de la date de constatation effective de l’occupation sans titre, excluant les périodes antérieures où le bailleur n’avait pas engagé la procédure. Enfin, un délai complémentaire de huit mois a été accordé pour permettre le relogement, tenant compte de la situation familiale et sociale des occupantes. Cette décision souligne l’importance de la preuve de la voie de fait pour la suppression des délais d’expulsion et la prise en compte des circonstances personnelles dans l’octroi de délais supplémentaires.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’expulsion, même en cas de contestation sérieuse. La preuve d’une entrée par voie de fait est nécessaire pour supprimer les délais légaux d’expulsion. En l’espèce, l’occupante a produit un bail et des éléments de bonne foi, maintenant un délai de deux mois avant expulsion. Le sursis lié à la trêve hivernale est maintenu en raison d’enfants mineurs. Une indemnité d’occupation mensuelle a été fixée, et un délai complémentaire de huit mois accordé pour relogement.

L’Office Public de l’Habitat GRAND LYON HABITAT est propriétaire d’un logement loué à un locataire qui l’a libéré en mars 2023. En décembre 2024, le bailleur a constaté un changement de barillet et l’impossibilité d’ouvrir la porte, ce qui a conduit à une plainte. Un commissaire de justice a constaté des griffures et une différence de teinte du barillet. Une personne a reconnu avoir forcé la porte avec sa mère pour occuper le logement. Le bailleur a assigné ces deux personnes en référé pour expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. Le bailleur soutient que l’occupation constitue un trouble manifestement illicite et demande la suppression des délais légaux pour quitter les lieux. Les occupantes contestent l’effraction et invoquent leur bonne foi, précisant avoir signé un bail après avoir trouvé le logement sur Facebook et percevoir l’APL. Le juge a reconnu la recevabilité de l’action, constaté l’occupation sans droit ni titre, et ordonné l’expulsion avec maintien des délais légaux pour quitter les lieux, car l’effraction n’était pas établie. Une indemnité d’occupation a été fixée à 543,39 euros mensuels à compter de novembre 2025, et un délai complémentaire de huit mois a été accordé aux occupantes pour quitter les lieux. Les occupantes ont été condamnées aux dépens, et le bailleur débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire par provision.

• Compétence du juge des contentieux de la protection pour ordonner l’expulsion en référé.
• Constatation de l’occupation sans droit ni titre du logement par les défenderesses.
• Absence de preuve suffisante d’effraction pour justifier la suppression des délais légaux pour quitter les lieux.
• Application des délais légaux de deux mois et du sursis lié à la trêve hivernale.
• Fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer justifié par un quittancement.
• Condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de la date de constatation de l’occupation illicite.
• Accord d’un délai complémentaire de huit mois pour quitter les lieux en considération de la situation familiale et sociale.

• État des lieux sortant du 2 mars 2023
• Plainte déposée le 23 décembre 2024
• Constat du commissaire de justice du 3 novembre 2025 (griffures, barillet différent)
• Déclarations de Madame [K] [I] au commissaire de justice
• Actes de commissaire de justice (sommation de quitter les lieux, assignation)
• Contrat de location produit en défense

L’OPH GRAND LYON HABITAT obtient l’expulsion de Madame B et Madame K, occupantes sans droit ni titre, avec maintien des délais légaux pour quitter les lieux. Une indemnité d’occupation est fixée à partir de la date de constatation de l’occupation illégale, et un délai complémentaire est accordé compte tenu de la situation familiale.

• Ordonnance d’expulsion avec concours de la force publique
• Maintien du délai légal de deux mois pour quitter les lieux
• Application du sursis lié à la trêve hivernale
• Condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle
• Accord d’un délai complémentaire de huit mois pour quitter les lieux
• Condamnation aux dépens des occupantes
• Rejet de la demande de frais irrépétibles

À faire

• Justifier la propriété du logement
• Constater l’occupation sans droit ni titre
• Respecter le délai légal de deux mois pour expulsion
• Accorder délai supplémentaire selon situation sociale
• Fixer indemnité d’occupation à montant justifié

À éviter

• Ne pas expulser sans respecter les délais légaux
• Ne pas ignorer la trêve hivernale
• Ne pas omettre la notification à la préfecture
• Ne pas ordonner expulsion sans preuve d’effraction
• Ne pas condamner aux frais irrépétibles sans équité

Quelle est la compétence du juge des contentieux de la protection pour connaître d’une action en expulsion d’occupants sans droit ni titre ?

La juridiction se fonde sur l’article L213-4 du code de l’organisation judiciaire, qui attribue compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître, à charge d’appel, des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En l’espèce, le juge constate que l’office public est propriétaire du logement litigieux et que les défenderesses l’occupent sans titre émanant du propriétaire. Il en déduit que l’action en référé tendant à l’expulsion relève de sa compétence et la déclare recevable.

Quels sont les pouvoirs du juge des référés en matière de trouble manifestement illicite au regard de l’article 835 du code de procédure civile ?

L’article 835 du code de procédure civile est rappelé : le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Il peut également, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, y compris une obligation de faire.

Le juge définit le trouble manifestement illicite comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique constituant une violation évidente de la règle de droit. Il rappelle que le droit de propriété a un caractère absolu et qu’une occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite, rendant l’obligation de quitter les lieux non sérieusement contestable.

En l’espèce, après avoir constaté la propriété du demandeur et l’occupation sans titre, le juge qualifie la situation de trouble manifestement illicite et ordonne l’expulsion en référé.

Quels critères la juridiction retient-elle pour caractériser l’occupation sans droit ni titre du logement ?

Le juge relève que le bail antérieur a pris fin, ce qui est établi par l’état des lieux de sortie. Il constate ensuite, au vu du constat de commissaire de justice et des déclarations des défenderesses, que celles-ci occupent le logement.

Les défenderesses produisent un bail signé avec un tiers pour tenter de démontrer leur bonne foi, mais elles ne contestent pas l’absence de titre émanant du véritable propriétaire. La juridiction en déduit que, malgré ce bail apparent, elles sont occupantes sans droit ni titre à l’égard du propriétaire légitime.

Cette absence de titre opposable au propriétaire fonde la qualification d’occupation sans droit ni titre et justifie l’expulsion.

Dans quelles conditions le juge peut-il supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et pourquoi ce délai est-il maintenu en l’espèce ?

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’en cas d’expulsion d’un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les défenderesses produisent un contrat de bail signé par l’une d’elles, cohérent avec d’autres éléments (échanges de mails avec l’ancien bailleur, attestation d’APL). Si l’une d’elles a déclaré au commissaire de justice avoir forcé la porte, le juge estime que cet aveu isolé ne suffit pas à établir une effraction caractérisant une entrée par voie de fait.

Compte tenu de ces éléments, la juridiction considère qu’il n’est pas démontré que les défenderesses sont entrées par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ni que leur mauvaise foi est caractérisée au sens de l’article L412-1. Elle maintient donc le bénéfice du délai légal de deux mois suivant le commandement pour quitter les lieux.

Dans quelles hypothèses le sursis lié à la trêve hivernale prévu à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution peut-il être supprimé et pour quels motifs le juge le maintient-il ?

L’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit un sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf si le relogement est assuré dans des conditions suffisantes. Par dérogation, ce sursis ne s’applique pas lorsque l’expulsion est prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut également supprimer ou réduire ce sursis lorsque l’introduction par ces procédés a eu lieu dans un autre lieu que le domicile.

En l’espèce, le juge constate que le logement était vacant lors de l’introduction des défenderesses et ne constituait donc pas le domicile d’autrui. Il relève en outre que les défenderesses occupent les lieux avec six enfants mineurs.

Dans ces conditions, la suppression du sursis n’est qu’une faculté et non une obligation. La juridiction, tenant compte de la présence d’enfants mineurs et de la situation familiale, décide de maintenir le bénéfice de la trêve hivernale au profit des défenderesses.

Sur quel fondement et selon quels critères la juridiction fixe-t-elle l’indemnité d’occupation provisionnelle ?

Le juge se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile, qui lui permet, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier. Il invoque également l’article 1240 du code civil, selon lequel tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation sans droit ni titre est qualifiée de faute causant nécessairement un préjudice au propriétaire, consistant notamment dans la privation de la possibilité de louer le bien. Pour évaluer l’indemnité, le juge se réfère au quittancement produit par le bailleur pour un logement similaire, d’un montant de 543,39 euros mensuels, montant qui apparaît justifié au regard de la composition du logement et qui correspond au loyer figurant dans le bail signé par l’une des défenderesses.

La juridiction retient que les défenderesses reconnaissent occuper les lieux depuis septembre 2024, mais constate que le bailleur n’a fait constater l’occupation et engagé la procédure qu’en novembre 2025. Elle en déduit que le préjudice indemnisable ne peut être retenu qu’à compter du 3 novembre 2025, date du constat, et fixe l’indemnité d’occupation à 543,39 euros mensuels à compter de cette date jusqu’à la libération effective des lieux.

Dans quelles conditions le juge peut-il accorder des délais pour quitter les lieux en application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, et comment ces textes sont-ils appliqués ?

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée, lorsque leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. L’article L412-4 précise que ces délais ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an et énumère les critères à prendre en compte : bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, situations respectives du propriétaire et de l’occupant (âge, état de santé, situation de famille ou de fortune, etc.), diligences accomplies pour le relogement, droit à un logement décent et indépendant, délais liés aux recours en matière de logement social et délai prévisible de relogement.

En l’espèce, le juge relève que l’une des défenderesses a la charge de sept enfants, qu’elle perçoit le RSA et les allocations familiales, qu’elle est suivie par un travailleur social et qu’une demande de logement social a été déposée. Ces éléments attestent de difficultés financières et d’une démarche active de relogement.

Au regard de ces critères, la juridiction estime justifié d’accorder un délai supplémentaire de huit mois pour quitter les lieux, en plus du délai légal de deux mois et du sursis de la trêve hivernale, tout en rappelant que les défenderesses restent redevables de l’indemnité d’occupation pendant cette période.

Quel est le régime juridique applicable au sort des meubles lors de l’expulsion et pourquoi le juge refuse-t-il d’ordonner des mesures spécifiques à ce stade ?

Le juge rappelle que le sort des meubles dans le cadre des opérations d’expulsion est régi par les articles R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution. Ces dispositions encadrent les modalités de transport, de garde, de séquestration ou de vente des meubles laissés dans les lieux.

En l’espèce, la demande du bailleur tendant à ce que les meubles soient remis à un lieu désigné par les défenderesses ou, à défaut, laissés sur place ou entreposés à leurs frais est jugée prématurée et hypothétique, faute de certitude sur la présence effective de meubles au moment de l’expulsion.

La juridiction se borne donc à rappeler l’application des textes réglementaires précités et rejette la demande spécifique relative au sort des meubles.

Selon quels critères la juridiction statue sur les dépens et les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

Pour les dépens, le juge applique l’article 696 du code de procédure civile, qui impose en principe la condamnation de la partie perdante aux dépens, sauf décision motivée contraire. Constatant que les défenderesses succombent sur l’essentiel des demandes (expulsion et indemnité d’occupation), la juridiction les condamne in solidum aux entiers dépens.

S’agissant des frais irrépétibles, le juge se réfère à l’article 700 du code de procédure civile, qui lui permet de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et de décider qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, au regard de la situation économique des défenderesses et de l’équité, la juridiction décide qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 et déboute le bailleur de sa demande sur ce fondement.

Quel est le régime de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection ?

Le juge rappelle qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

La juridiction ne prononce aucune exclusion de l’exécution provisoire et rappelle dans le dispositif que la décision est exécutoire de droit par provision. Elle précise également que la décision doit être notifiée à la préfecture en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution, ce qui s’inscrit dans le régime légal de l’exécution des décisions d’expulsion.

Articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, Article 835 du code de procédure civile, que l’occupation du logement constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, Article 700 du code de procédure civile, Article L213-4 du code de l’organisation judiciaire donne compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître à charge d’appel des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre, Article 835, Article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des Articles L, Article L412-6, Article L. 412-3, Article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, Article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, Articles R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution, Article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, Article L412-4, Articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés, Article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie, Article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, L412-1, L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, L213-4 du code de l’organisation judiciaire donne compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître à charge d’appel des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre, L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des Articles L, L. 412-7, L412-6, L. 412-3, R433-1, R433-7 du code des procédures civiles d’exécution, L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, L412-4, L. 441-2-3, L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés

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