Occupation sans droit ni titre confirmée : expulsion ordonnée avec rejet du bail verbal invoqué par Mme [H]

Le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre en présence d’un trouble manifestement illicite, même en cas de contestation sérieuse, conformément à l’article 835 du code de procédure civile. Dans cette affaire, une personne occupant un logement sans titre opposable au propriétaire a été condamnée à libérer les lieux, le juge ayant constaté l’absence de bail opposable et la bonne foi insuffisante de l’occupante. La preuve d’un bail verbal doit être établie avec l’accord du propriétaire pour être opposable, et les versements isolés à un tiers ne suffisent pas. La demande d’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux peut être rejetée si l’occupant ne justifie pas de démarches sérieuses de relogement ni de situation personnelle particulière, au regard des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Une demande nouvelle en appel, telle qu’une provision pour préjudice non soulevée en première instance, est irrecevable. Enfin, la condamnation aux frais irrépétibles peut être révisée en appel selon l’issue du litige.

Le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre en présence d’un trouble manifestement illicite, même en cas de contestation sérieuse. La preuve d’un bail verbal nécessite l’accord du propriétaire, et les versements isolés à un tiers ne suffisent pas. La demande d’un délai pour quitter les lieux peut être rejetée si l’occupant ne justifie pas de démarches sérieuses de relogement ni de situation personnelle particulière.

Un propriétaire a acquis un logement occupé par une personne introduite par l’ancien occupant, sans droit ni titre. Il a assigné cette occupante en référé pour obtenir son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le juge des référés a constaté l’occupation sans droit ni titre et ordonné l’expulsion, avec possibilité d’intervention forcée en cas de non-départ. L’occupante a interjeté appel, soutenant être de bonne foi et titulaire d’un bail verbal conclu avec un locataire précédent, et demandant la confirmation d’un délai pour quitter les lieux et le rejet de l’expulsion. Le propriétaire a demandé la confirmation de l’ordonnance et des condamnations, ainsi que des dommages-intérêts pour appel abusif. La cour a examiné les preuves et a estimé que l’occupante ne justifiait pas d’un bail opposable au propriétaire, que les versements allégués étaient insuffisants et non justifiés. Elle a confirmé l’ordonnance de référé ordonnant l’expulsion, rejeté la demande de délai, déclaré irrecevable une demande provisionnelle nouvelle, et rejeté la demande de dommages-intérêts pour appel abusif. L’occupante a été condamnée aux dépens d’appel et ne bénéficie pas des frais irrépétibles.

• Propriété acquise par M. [F] par acte authentique
• Occupation sans droit ni titre de Mme [H]
• Absence de preuve d’un bail opposable à M. [F]
• Bonne foi non établie de l’occupante
• Application de l’article 835 du code de procédure civile pour mesures conservatoires
• Demande d’expulsion fondée sur un trouble manifestement illicite
• Rejet de la demande de délai d’un an faute de justificatifs personnels et financiers

• Procès-verbal du 15 janvier 2025 constatant la présence de Mme [H] dans les lieux
• Extraits de conversation par messagerie avec « [Q] » (M. [A])
• Compte rendu d’infraction et plainte pour escroquerie contre M. [A]
• Acte authentique d’acquisition du 6 février 2023
• Ordonnance du juge des référés du 11 septembre 2025

Le propriétaire bénéficie de la confirmation judiciaire de l’occupation sans droit ni titre de l’occupante, ce qui lui permet d’engager une procédure d’expulsion. L’occupante, bien que revendiquant un bail verbal, ne justifie pas d’un droit opposable et devra quitter les lieux sous peine d’expulsion forcée.

• Confirmation de l’occupation sans droit ni titre
• Ordonnance d’expulsion avec recours à la force publique possible
• Rejet de la demande de paiement de loyer à titre direct
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles
• Rejet de la demande de délai pour quitter les lieux faute de justificatifs

Quelle est la règle de droit permettant au juge des référés d’ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre et d’allouer une provision ?

La cour se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile. Ce texte prévoit que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent est défini comme le dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente se perpétue. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation constituant une violation évidente de la règle de droit.

Le même article permet également au juge des référés d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Quels éléments la cour retient-elle pour qualifier l’occupation de trouble manifestement illicite et refuser la reconnaissance d’un bail opposable au propriétaire ?

La cour rappelle qu’il appartient à l’occupant qui invoque un droit au maintien dans les lieux d’établir l’existence d’un droit opposable au propriétaire. L’appelante soutient bénéficier d’un bail verbal consenti par un tiers et produit des échanges de messagerie montrant des versements à ce tiers, ainsi qu’un dépôt de plainte pour escroquerie.

La cour relève que ces éléments ne démontrent pas l’existence d’un bail conclu avec l’accord du propriétaire. Les versements sont isolés, de montants variables et non justifiés. Il en résulte que l’occupante ne tient ses droits que de ce tiers, sans que ces droits soient opposables au propriétaire.

En l’absence de tout titre locatif opposable, l’occupation est qualifiée d’occupation sans droit ni titre. Cette situation constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, justifiant la confirmation de la mesure d’expulsion ordonnée en référé.

Selon quels critères la cour refuse-t-elle de reconnaître la bonne foi de l’occupante comme fondement d’un droit au maintien dans les lieux ?

L’occupante invoque sa bonne foi en expliquant avoir fait confiance à un tiers qui se présentait comme pouvant louer le logement et à qui elle a versé des sommes assimilées à un loyer. Elle soutient être titulaire d’un bail oral.

La cour constate toutefois que :
– aucun élément ne prouve que le propriétaire ait consenti à ce bail verbal ;
– les versements allégués ne sont pas établis comme des loyers régulièrement payés au propriétaire ou à un mandataire habilité ;
– les droits de l’occupante ne procèdent que du tiers escroc, sans lien juridique avec le propriétaire.

Dans ces conditions, la bonne foi alléguée ne suffit pas à créer un droit au maintien dans les lieux ni à rendre opposable au propriétaire un bail inexistant à son égard. La cour confirme donc la qualification d’occupante sans droit ni titre et rejette la demande tendant à voir reconnaître un bail verbal et un paiement de loyer direct au propriétaire.

Quelles sont les conditions d’octroi des délais de grâce en matière d’expulsion au regard des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, et pourquoi la cour les refuse-t-elle ?

La cour rappelle que l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée, lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L. 412-4 précise que la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour fixer ces délais, le juge doit tenir compte :
– de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations ;
– des situations respectives du propriétaire et de l’occupant (âge, état de santé, situation de famille ou de fortune, qualité de sinistré, etc.) ;
– des circonstances atmosphériques ;
– des diligences accomplies par l’occupant en vue de son relogement.

En l’espèce, l’occupante sollicite un délai d’un an mais ne produit aucune pièce justifiant de sa situation personnelle et financière ni de démarches de relogement. Faute d’éléments permettant d’apprécier les critères légaux, la cour rejette la demande de délais et confirme l’ordonnance sur ce point.

Sur quel fondement procédural la cour déclare-t-elle irrecevable la demande nouvelle de provision formée par le propriétaire en appel, et quels éléments emportent cette solution ?

La cour se réfère aux règles de l’appel, et notamment à l’article 564 du code de procédure civile, selon lequel, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, sauf pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Le propriétaire sollicite en appel une provision de 8 000 euros à valoir sur son préjudice, en invoquant la révélation de faits nouveaux tirés des pièces produites par l’occupante, qui montreraient la date de début de l’occupation.

La cour constate toutefois que, dès la première instance, le propriétaire se fondait déjà sur un procès-verbal de constat du 15 janvier 2025, mentionnant que l’occupante déclarait occuper les lieux depuis septembre 2024. Il n’y a donc pas de fait nouveau révélé en appel.

La demande de provision ne constitue pas davantage l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande initiale, qui tendait uniquement à voir juger l’occupation sans droit ni titre et à obtenir l’expulsion. Elle est donc qualifiée de demande nouvelle au sens de l’article 564 et déclarée irrecevable.

Quels critères la cour retient-elle pour rejeter la demande de dommages-intérêts pour appel abusif ?

La cour rappelle implicitement le principe issu de l’article 1240 du code civil, selon lequel une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé un recours que si l’exercice de ce droit dégénère en abus.

Le propriétaire sollicite des dommages-intérêts pour appel abusif, mais la cour relève que cette demande « ne se fonde sur aucun motif caractérisant un abus » de la part de l’occupante dans l’exercice de son droit d’appel.

En l’absence de démonstration d’une intention malveillante, d’une légèreté blâmable ou d’une démarche manifestement dilatoire, la cour rejette la demande de dommages-intérêts pour appel abusif.

Comment la cour statue-t-elle sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et la répartition des dépens en appel ?

La cour confirme l’ordonnance entreprise quant au sort des dépens de première instance, mais infirme la décision en ce qui concerne l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle estime « inéquitable » de maintenir la condamnation prononcée en première instance au titre de l’article 700, et décide qu’il n’y a pas lieu à application de ce texte ni en première instance ni en appel.

Partie perdante principalement, l’occupante ne peut prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et est condamnée aux dépens d’appel. L’équité et l’issue du litige constituent les éléments déterminants de cette solution.

Article L.433-1, Article L.421-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1713, Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 455 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-3, Article L.412-4, Article 564 du Code de procédure civile

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