Occupation sans droit ni titre après le décès du locataire : indemnisation intégrale du bailleur social et refus des délais de paiement

La cour confirme que le décès du locataire a entraîné la résiliation du bail et que l’occupant, qui ne justifiait d’aucune régularisation contractuelle, était sans droit ni titre depuis cette date. La demande d’expulsion est toutefois devenue sans objet après la libération effective des lieux.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation répare à la fois l’occupation du bien et l’indisponibilité subie par le bailleur. Son montant peut être établi par référence aux loyers et charges appliqués au dernier locataire. La précarité de l’occupant ne réduit pas le préjudice indemnisable, qui doit être réparé intégralement. La créance a donc été actualisée jusqu’au 31 août 2024, puis prolongée jusqu’à l’expulsion.

L’article 1343-5 du code civil permet d’échelonner le paiement dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier. La cour refuse cependant ce délai en raison du maintien prolongé dans les lieux et de l’absence de tout paiement malgré les délais accordés en première instance. L’occupant est condamné aux dépens d’appel et à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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La cour a confirmé que l’occupant ne disposait d’aucun droit sur le logement après le décès du locataire titulaire du bail. Elle a actualisé l’indemnité d’occupation jusqu’à l’expulsion intervenue en juin 2025 et supprimé les délais de paiement, en raison de l’absence de règlements antérieurs. La demande de délai pour quitter les lieux était devenue sans objet.

Un bailleur social avait donné à bail un logement à un locataire, décédé en 2021. Un occupant, entré dans les lieux par l’intermédiaire de ce locataire et lui versant une somme mensuelle, a été découvert lors d’un constat de commissaire de justice.

Le bailleur l’a assigné pour occupation sans droit ni titre. Le juge a constaté la résiliation du bail au décès du locataire, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges.

En appel, l’occupant invoquait l’existence d’un bail, sollicitait des délais de paiement et un délai pour quitter les lieux. Il a finalement été expulsé en juin 2025, rendant cette dernière demande sans objet. La cour a confirmé l’absence de droit d’occupation, actualisé la dette jusqu’à l’expulsion et supprimé les délais de paiement en raison de l’absence de règlement antérieur.

• Constater le décès du locataire titulaire du bail
• Vérifier l’absence de régularisation d’un bail au profit de l’occupant
• Caractériser l’occupation sans droit ni titre
• Établir l’indisponibilité du logement causant un préjudice au bailleur
• Justifier le montant de l’indemnité par les loyers et charges appliqués
• Apprécier la situation du débiteur et les besoins du créancier
• Tenir compte de l’absence de paiement malgré l’échéancier antérieur

• Acte sous-seing privé établissant le bail initial
• Acte de décès du locataire titulaire du bail
• Procès-verbal de constat du commissaire de justice du 11 février 2022
• Déclaration de l’occupant sur son entrée dans les lieux
• Décompte des indemnités d’occupation versé aux débats
• Justificatifs des loyers et charges appliqués au dernier locataire

L’occupant reste redevable d’une indemnité jusqu’à la libération effective des lieux, même après son expulsion. Le bailleur social obtient l’actualisation de sa créance et le remboursement de ses frais de procédure.

• Maintien de l’indemnité jusqu’au 5 juin 2025
• Actualisation de la dette à 16 396,66 euros
• Refus de l’échelonnement sollicité par l’occupant
• Paiement des dépens de première instance et d’appel
• Paiement de 800 euros au titre de l’article 700

À faire

• Établir la date du décès du locataire
• Constater l’occupation par commissaire de justice
• Vérifier l’absence de bail régularisé
• Produire les loyers et charges de référence
• Actualiser le décompte jusqu’à la libération

À éviter

• Accorder un droit d’occupation sans justificatif contractuel
• Négliger la date effective d’expulsion
• Omettre les charges dans le calcul indemnitaire
• Solliciter des délais sans examiner les paiements antérieurs
• Oublier les demandes relatives aux dépens et à l’article 700

L’occupation sans droit ni titre après le décès du locataire

L’occupant doit justifier de la régularisation du bail qu’il invoque. À défaut, le décès du locataire entraîne la résiliation du bail et l’occupation devient sans droit ni titre à compter de cette date. La demande d’expulsion devient sans objet lorsque l’occupant a déjà libéré les lieux.

L’indemnité d’occupation fondée sur l’article 1240 du Code civil

L’indemnité d’occupation, de nature compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation et de l’indisponibilité du bien. Le bailleur justifie son montant en produisant les loyers et charges appliqués au dernier locataire. La précarité de l’occupant ne réduit pas la réparation intégrale du préjudice.

Les délais de paiement de l’article 1343-5 du Code civil

Le juge apprécie la situation du débiteur et les besoins du créancier, dans la limite de deux années. Les délais sont refusés lorsque l’occupant s’est maintenu plusieurs années dans les lieux sans paiement et n’a pas réglé les sommes déjà accordées avec échéancier.

Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Articles L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1240 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile