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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 42 de la loi du 10 juillet 1965
- Personnes pouvant agir
- Copropriétaires opposants ou défaillants
- Délai de contestation
- Deux mois après notification du procès-verbal
- Délai de convocation
- Vingt et un jours, sauf urgence établie
- Cause de nullité intégrale
- Défaut de convocation régulière d’un copropriétaire
- Annulation partielle
- Résolutions affectées par une irrégularité propre
- Vote par correspondance
- Réception trois jours francs avant l’assemblée
- Objet de la demande
- Annulation de l’assemblée, pas du procès-verbal
Cadre juridique et définition
L’action en contestation appartient aux copropriétaires opposants ou défaillants et doit être introduite dans les deux mois de la notification du procès-verbal.
La contestation peut viser l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble ou seulement certaines résolutions. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 permet de demander l’annulation de l’assemblée, mais ne prévoit pas l’annulation du procès-verbal lui-même.
Une irrégularité affectant la convocation ou la participation d’un copropriétaire peut entraîner l’annulation intégrale de l’assemblée. À l’inverse, un défaut propre à une résolution, comme l’absence d’information sur la consultation des justificatifs de charges ou une mise en concurrence insuffisante, peut conduire à une annulation partielle.
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Conditions et critères de contestation
L’action doit être engagée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. Le copropriétaire qui n’a pas participé à l’assemblée est regardé comme défaillant ; une assignation délivrée dans le délai rend l’action recevable.
La régularité de la convocation doit pouvoir être établie. Une convocation reçue moins de vingt et un jours avant la réunion peut justifier l’annulation lorsque l’urgence invoquée n’est pas démontrée. L’absence de preuve de convocation régulière peut également entraîner l’annulation intégrale.
Le défaut de convocation régulière d’un copropriétaire peut suffire à annuler toute l’assemblée, sans qu’il ait à justifier d’un grief ni à démontrer que ses voix auraient modifié le résultat des votes.
Les votes par correspondance doivent être réceptionnés au plus tard trois jours francs avant l’assemblée, conformément à l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967. Les intentions de vote informelles ne produisent aucun effet. La validité d’un mandat suppose notamment que la qualité du mandant soit établie.
- Convocation tardive sans urgence démontrée
- Absence de convocation régulière ou de preuve de sa notification
- Défaut d’information sur les justificatifs de charges
- Absence de mise en concurrence suffisamment établie pour certains travaux
- Irrégularité d’un mandat ou d’un vote par correspondance
Principales irrégularités et conséquences possibles
| Irrégularité constatée | Conséquence | Source |
|---|---|---|
| Copropriétaire non régulièrement convoqué | Annulation de l’assemblée entière | 9 |
| Convocation reçue moins de vingt et un jours avant la réunion, sans urgence démontrée | Annulation de l’assemblée | 4, 10 |
| Mise en concurrence insuffisamment établie pour certains travaux | Annulation des résolutions concernées | 2 |
| Modalités de consultation des justificatifs de charges absentes de la convocation | Annulation de la résolution approuvant les comptes | 3 |
| Vote par correspondance tardif ou intention de vote informelle | Vote non pris en compte | 8 |
| Mandat dont la qualité du mandant n’est pas établie | Annulation de l’assemblée entière | 12 |
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Procédure et démarches pratiques
Avant toute action, il convient d’identifier précisément l’irrégularité invoquée et de réunir les pièces utiles : convocation, preuve de sa notification, procès-verbal et documents transmis avec celui-ci. La preuve de la régularité de la convocation est déterminante ; une simple mention figurant au procès-verbal peut ne pas établir cette notification.
La demande doit préciser si elle porte sur l’assemblée entière ou sur une ou plusieurs résolutions. Lorsque le défaut concerne uniquement une décision, comme l’approbation des comptes ou des travaux insuffisamment mis en concurrence, l’annulation peut être limitée à cette décision.
L’assignation doit être délivrée dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Il faut également vérifier les règles particulières applicables aux votes par correspondance, aux mandats et, lorsqu’une association syndicale libre est concernée, les formalités prévues par ses statuts.
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Quand l’irrégularité entraîne l’annulation de toute l’assemblée
L’absence de convocation régulière d’un copropriétaire peut entraîner la nullité de l’assemblée générale entière. Le copropriétaire opposant ou défaillant n’a pas à démontrer que l’irrégularité a modifié le résultat des votes.
Cette conséquence a notamment été retenue lorsque la convocation avait été adressée à la gérante d’une SCI en son nom personnel, et non à la société, ou lorsque le syndicat ne produisait aucun justificatif de notification des convocations.
Un délai de convocation inférieur à vingt et un jours peut également justifier l’annulation lorsque l’urgence invoquée n’est pas démontrée. La même solution a été retenue pour une assemblée convoquée en urgence après un arrêté de péril.
Une irrégularité peut ne concerner que certaines résolutions
L’annulation n’est pas nécessairement globale. Lorsque les documents transmis permettaient aux copropriétaires de voter de manière éclairée, l’assemblée peut être maintenue tandis que seules les résolutions affectées par une irrégularité sont annulées.
Ainsi, deux résolutions relatives à des travaux d’isolation thermique ont été annulées faute de preuve suffisante d’une mise en concurrence. Dans une autre affaire, seule la résolution approuvant les comptes a été annulée, la convocation ne précisant pas les modalités de consultation des justificatifs de charges.
La contestation peut donc être appréciée résolution par résolution, notamment lorsque les autres décisions ont été régulièrement adoptées.
Votes par correspondance et mandats : des points de vigilance
Le formulaire de vote par correspondance doit être réceptionné au plus tard trois jours francs avant l’assemblée. Des intentions de vote informelles ou tardives ne produisent pas d’effet.
La régularité d’un mandat suppose notamment que la qualité du mandant soit établie. L’absence de preuve du décès du copropriétaire et de la qualité d’héritière de la personne ayant donné le mandat a conduit à l’annulation de l’assemblée entière.
Un mandat régulièrement établi mais non pris par un copropriétaire présent ne peut pas lui être imposé. La validité du mandat et sa prise en compte doivent donc être distinguées.
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Questions fréquentes
Qui peut contester une assemblée générale de copropriété et dans quel délai ?
L’action appartient aux copropriétaires opposants ou défaillants. Elle doit être engagée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, à peine de déchéance.
Peut-on demander l’annulation du procès-verbal lui-même ?
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 permet de demander l’annulation de l’assemblée générale. Il ne prévoit pas, en lui-même, l’annulation du procès-verbal.
Une convocation reçue moins de vingt et un jours avant l’assemblée entraîne-t-elle automatiquement son annulation ?
Une convocation tardive peut entraîner l’annulation lorsque l’urgence invoquée n’est pas démontrée. Dans les décisions examinées, l’assemblée a été annulée dans cette hypothèse.
L’absence de convocation régulière d’un seul copropriétaire peut-elle annuler toute l’assemblée ?
Oui. Le défaut de convocation régulière d’un copropriétaire peut entraîner la nullité de l’assemblée entière, sans qu’il ait à justifier d’un grief. L’omission peut suffire même si ses voix n’auraient pas changé le résultat des votes.
Une irrégularité peut-elle conduire à l’annulation d’une seule résolution ?
Oui. Lorsque l’irrégularité concerne une décision déterminée, l’annulation peut être limitée à cette résolution. Cela a notamment été retenu pour l’approbation des comptes et pour des travaux dont la mise en concurrence n’était pas suffisamment établie.
Un vote par correspondance tardif ou un mandat irrégulier peut-il être pris en compte ?
Le formulaire de vote par correspondance doit être réceptionné au plus tard trois jours francs avant l’assemblée ; les intentions de vote informelles sont sans effet. La validité d’un mandat suppose notamment que la qualité du mandant soit établie, faute de quoi l’irrégularité peut entraîner l’annulation de l’assemblée.
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