Résiliation judiciaire d’un bail pour impayés et mise à disposition du logement à des tiers

La nue-propriétaire dispose d’un intérêt légitime à agir aux côtés de l’usufruitière afin d’assurer la protection de ses droits patrimoniaux et la restitution du bien, conformément aux articles 31 et 32 du code de procédure civile.

L’existence du bail peut être établie par un commencement de preuve par écrit, complété par des éléments démontrant l’acceptation et l’exécution du contrat, au sens des articles 1353, 1361 et 1362 du code civil. La signature électronique du locataire et le premier chèque de loyer impayé ont suffi à établir le lien contractuel.

Sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1224 du code civil, l’absence totale de paiement et la mise à disposition du logement à des tiers constituent des manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire.

L’occupante dépourvue de bail, de quittance ou de tout droit opposable aux propriétaires est sans droit ni titre. Les propriétaires peuvent obtenir son expulsion sur le fondement des articles 544 du code civil et L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la restitution des clés, sur le fondement des articles 1240 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’arriéré établi par un décompte détaillé et non contesté peut être recouvré solidairement entre les débiteurs.

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La cour reconnaît l’intérêt à agir de la nue-propriétaire et retient l’existence du bail au vu de la signature électronique et d’un premier chèque impayé. Elle prononce la résiliation pour impayés et mise à disposition du logement à des tiers, ordonne l’expulsion du locataire et de l’occupante, fixe l’arriéré à 8 206,67 euros et accorde une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés.

Deux titulaires de droits démembrés sur un logement ont assigné le locataire afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion, ainsi que le paiement d’un arriéré et d’une indemnité d’occupation. Elles soutenaient que le bail avait été conclu avec le locataire, lequel n’avait pas réglé les loyers et avait laissé le logement à la disposition de tiers.

Une occupante a déclaré avoir signé un bail avec une personne portant le même nom que le locataire, sans produire de contrat ni de quittance. Le locataire n’a pas comparu.

La cour reconnaît l’intérêt à agir de la nue-propriétaire, retient l’existence du bail au vu de sa signature électronique et d’un premier chèque impayé, puis prononce sa résiliation pour impayés et mise à disposition du logement à des tiers. Elle ordonne l’expulsion du locataire et de l’occupante, fixe l’arriéré à 8 206,67 euros et accorde une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés.

• Établir l’intérêt légitime du titulaire d’un droit réel sur le logement
• Produire un écrit ou un commencement de preuve du bail
• Corroborer l’engagement contractuel par un comportement d’exécution
• Constater l’absence de paiement des loyers après l’entrée dans les lieux
• Établir la mise à disposition du logement à des tiers
• Caractériser des manquements répétés suffisamment graves
• Vérifier l’absence de titre opposable de l’occupant

• Acte authentique établissant la nue-propriété et l’usufruit
• Contrat de bail signé électroniquement par le locataire
• Premier chèque de loyer émis puis rejeté
• Constat du commissaire de justice du 1er décembre 2022
• Décompte détaillé de l’arriéré locatif non contesté

Les propriétaires obtiennent la résiliation du bail, l’expulsion des occupants et le paiement de l’arriéré. Le locataire et l’occupante sont tenus in solidum de l’indemnité d’occupation, des frais irrépétibles et des dépens.

• Résiliation judiciaire du bail
• Expulsion après commandement de quitter les lieux
• Paiement in solidum de 8 206,67 euros
• Indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés
• Prise en charge des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Réunir le titre établissant les droits sur le logement
• Produire le bail et les éléments de signature électronique
• Joindre les preuves des paiements et impayés
• Faire constater l’occupation et l’absence de titre
• Établir un décompte précis des sommes dues

À éviter

• Engager l’action sans justifier l’intérêt à agir
• Se limiter à un bail non corroboré par des éléments d’exécution
• Négliger la preuve de la mise à disposition à des tiers
• Réclamer l’expulsion sans commandement préalable
• Omettre de distinguer arriéré et indemnité d’occupation

La recevabilité de l’action du nu-propriétaire

La qualité de nu-propriétaire confère un intérêt direct et personnel à agir aux côtés de l’usufruitier pour protéger les droits patrimoniaux et obtenir la restitution du bien. L’action est donc recevable au regard des articles 31 et 32 du code de procédure civile.

La preuve de l’existence et de l’opposabilité du bail

Les articles 1353, 1361 et 1362 du code civil permettent de suppléer l’écrit par un commencement de preuve corroboré par des éléments concordants. La signature électronique du locataire, son comportement contractuel et le premier chèque de loyer, même impayé, établissent suffisamment le bail.

La résiliation judiciaire pour manquements locatifs graves

L’absence de paiement des loyers et la mise à disposition du logement à des tiers méconnaissent les obligations prévues par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Leur répétition justifie la résiliation judiciaire sur le fondement de l’article 1224 du code civil, puis l’expulsion des occupants sans droit ni titre.

Articles 805 et suivants du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile, Article 472 du code de procédure civile, Articles 31 et 32 du code de procédure civile, Articles 696 et 700 du code de procédure civile, Articles 1353, 1361 et 1362 du code civil, Article 1224 du code civil, Article 544 du code civil, Articles 1103, 1231-1, 1240 du code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, Articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, loi n° 90-449 du 31 mai 1990, loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, décret n° 92-755 du 31 juillet 1992