Indivision immobilière : droits, partage et vente d’un bien

Cadre juridique et définition

« Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué. »

L’indivision immobilière existe lorsque plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un même immeuble, sans droit exclusif sur une partie déterminée. Elle peut résulter d’un achat commun, d’une succession, d’un PACS ou de la dissolution d’une communauté.

Les droits et obligations des co-indivisaires sont principalement rattachés aux articles 815 et suivants du Code civil. L’indivision a vocation à prendre fin par un partage, sauf suspension prévue par un jugement ou une convention.

Conditions du partage, de la vente et de l’indemnité d’occupation

Tout co-indivisaire peut demander le partage de l’immeuble indivis. Lorsque le bien ne peut pas être partagé commodément ou attribué à l’un des indivisaires, sa vente peut être envisagée, notamment par adjudication selon les modalités fixées par le tribunal.

Un indivisaire peut agir seul lorsque le refus d’un autre met en péril l’intérêt commun, dans les conditions prévues par l’article 815-5 du Code civil. Les décisions recensées admettent notamment l’autorisation de vente lorsque l’inertie d’un indivisaire et la dégradation du bien compromettent l’intérêt commun.

L’occupation privative du bien peut donner lieu à une indemnité lorsqu’elle empêche les autres indivisaires d’en user. La jouissance privative doit être établie ; l’accès possible au bien ou la remise des clés peuvent faire obstacle à la demande. Les charges sont en principe supportées proportionnellement, sauf preuve contraire.

• Établir la quote-part de chaque indivisaire.
• Démontrer l’exclusion effective des autres en cas de demande d’indemnité.
• Justifier l’urgence ou la mise en péril de l’intérêt commun pour solliciter une vente sans accord unanime.
• Prendre en compte la valeur vénale du bien pour fixer une mise à prix ou déterminer les comptes.

Principaux postes à distinguer dans les comptes de l’indivision

Procédure et démarches pratiques

En cas d’accord, les indivisaires peuvent organiser la vente ou le partage avec l’intervention d’un notaire. En cas de désaccord, le tribunal peut ouvrir les opérations de compte, liquidation et partage et désigner un notaire ainsi qu’un juge commis.

La vente judiciaire peut être ordonnée lorsque le bien ne peut être facilement partagé ou attribué. Le tribunal fixe alors la mise à prix et les conditions essentielles de la vente, en tenant compte notamment de la valeur vénale établie par expertise.

Les demandes relatives aux apports, aux dépenses de conservation, aux travaux ou à l’indemnité d’occupation doivent être justifiées et chiffrées. Une expertise géométrique ou immobilière peut être nécessaire pour déterminer les limites, la valeur des lots ou la valeur du bien ; les demandes tardives ou insuffisamment prouvées peuvent être écartées.

• Réunir les titres de propriété et les justificatifs de financement.
• Conserver les preuves des paiements, travaux, charges et périodes d’occupation.
• Faire évaluer le bien lorsque sa valeur est contestée.
• Présenter au notaire les créances et comptes entre indivisaires.

Occupation privative : établir l’exclusion des autres indivisaires

L’occupation d’un bien indivis peut donner lieu à une indemnité lorsqu’elle empêche concrètement les autres indivisaires d’en user. La partie qui réclame cette indemnité doit établir cette exclusion.

L’accès possible au bien ou la remise des clés peuvent faire obstacle à la qualification de jouissance privative. Le montant peut être évalué à partir de la valeur locative, éventuellement minorée.

• Vérifier l’existence d’un accès effectif des autres indivisaires.
• Conserver les éléments relatifs aux clés, aux échanges et à l’usage du bien.
• Distinguer l’indemnité d’occupation des charges et créances entre indivisaires.

Comptes entre indivisaires : conserver les justificatifs

Lors du partage, les comptes peuvent inclure le remboursement d’un prêt ou des dépenses de conservation du bien. Les dépenses d’usage ne sont pas assimilées aux dépenses de conservation.

Les prétentions chiffrées doivent être suffisamment prouvées. Des demandes tardives ou insuffisamment documentées peuvent être écartées ou renvoyées aux opérations notariales.

• Documenter les paiements et leur lien avec le bien indivis.
• Distinguer les dépenses nécessaires à la conservation des charges liées à l’usage.
• Identifier les éventuelles reconnaissances de dette, susceptibles d’interrompre la prescription des créances.

Refus d’un indivisaire : démontrer la mise en péril de l’intérêt commun

L’article 815-5 du code civil permet à un indivisaire d’agir seul lorsque le refus d’un coïndivisaire met en péril l’intérêt commun. L’urgence peut notamment être étayée par la dégradation du bien, son inoccupation prolongée ou l’accumulation de charges.

L’autorisation de vendre sans le consentement de tous suppose donc des éléments concrets établissant l’urgence et l’atteinte à l’intérêt commun. En procédure accélérée, une demande tendant au dessaisissement de fonds issus de la vente peut toutefois ne pas relever de l’office du juge.

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Questions fréquentes