Indivision immobilière : sécuriser l’indemnité d’occupation et valoriser les travaux pour éviter les litiges

L’article 815-9 alinéa 2 du code civil impose à l’indivisaire qui use privativement de la chose indivise de verser une indemnité d’occupation, sauf convention contraire. La jouissance privative se caractérise par l’exclusion de l’usage par les autres indivisaires, dont il revient à la partie réclamante de rapporter la preuve. En l’espèce, la cour a retenu que l’indivisaire occupant avait changé la serrure et conservé les clés, justifiant ainsi une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2016 jusqu’à la remise du bien à l’autre indivisaire. Le montant de l’indemnité est fixé en fonction de la valeur locative du bien, minorée d’un coefficient de 15 à 30 % pour tenir compte de la précarité de l’occupation. Concernant l’industrie personnelle au titre des travaux, l’article 815-12 du code civil prévoit que l’indivisaire gestionnaire a droit à la rémunération de son activité, sous réserve de démontrer l’amélioration du bien. La cour a fixé la créance au passif de l’indivision à 1 400 euros pour la transformation du garage et 420 euros pour la réfection du plancher de la salle de bains, rejetant les montants supérieurs non justifiés. L’attribution préférentielle d’un bien indivis, prévue aux articles 831 à 834 du code civil, ne s’applique pas au concubinage, justifiant le rejet de la demande. En matière de créances, l’article 2224 du code civil fixe la prescription quinquennale, interrompue par la reconnaissance de dette selon l’article 2240. La cour a infirmé la prescription pour certaines créances reconnues par la partie adverse, les fixant au passif de l’indivision. En revanche, les demandes relatives aux intérêts perdus sur épargne personnelle ont été déclarées prescrites faute d’interruption démontrée. Les dépenses de conservation du bien, telles que les assurances habitation, peuvent ouvrir droit à indemnisation selon l’article 815-13 du code civil, tandis que les charges d’usage courant, comme l’électricité, incombent à l’occupant et ne donnent pas lieu à remboursement. Enfin, les dépens sont laissés à la charge des parties, sans application de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de veiller à la preuve des dépenses avancées et à la distinction entre charges d’usage et dépenses de conservation, ainsi qu’à la bonne application des règles de prescription et d’interruption.

L’indivisaire qui use privativement de la chose indivise doit verser une indemnité d’occupation, sauf convention contraire, la preuve de l’exclusion de l’usage par les autres indivisaires incombant à la partie réclamante. La cour a fixé l’indemnité selon la valeur locative minorée. L’indivisaire gestionnaire peut être rémunéré pour les travaux améliorant le bien. La prescription quinquennale s’applique aux créances, interrompue par reconnaissance de dette. Les dépenses de conservation ouvrent droit à indemnisation, contrairement aux charges d’usage.

Deux indivisaires, ayant vécu en concubinage, ont acquis deux biens immobiliers en indivision. Un jugement de 2015 a ordonné l’ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision, avec désignation d’un notaire chargé d’évaluer les biens et les créances. Plusieurs demandes ont été rejetées ou déclarées prescrites. En 2024, un nouveau jugement a statué sur diverses créances, indemnités d’occupation, et demandes de partage, fixant certaines créances au passif de l’indivision et rejetant d’autres demandes. Mme, indivisaire, a interjeté appel, demandant notamment le paiement d’une indemnité d’occupation par M., la reconnaissance de créances pour travaux réalisés, et la condamnation de M. à diverses sommes. M. a formé un appel incident avec des demandes complémentaires. La cour a examiné les demandes, les preuves, et les arguments des parties. Elle a infirmé certaines décisions, notamment en retenant que M. est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de mars 2016, a fixé certaines créances au passif de l’indivision pour travaux réalisés, a déclaré prescrites certaines demandes, et a rejeté d’autres. La cour a confirmé le rejet de la demande d’attribution préférentielle du bien indivis. Elle a renvoyé les parties devant le notaire pour la poursuite des opérations de liquidation et partage, a laissé les dépens à la charge des parties, et a rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

• Preuve de la jouissance privative et de l’occupation effective du bien indivis
• Application de l’article 815-9 du Code civil sur l’indemnité d’occupation
• Évaluation de la valeur locative avec réfaction pour précarité d’occupation
• Preuve de l’amélioration du bien indivis par les travaux réalisés
• Application des articles 815-12 et 815-13 du Code civil pour la gestion et indemnisation
• Respect des règles de prescription selon les articles 2224 et 2240 du Code civil
• Rejet des demandes irrecevables ou prescrites et renvoi devant le notaire pour liquidation

• Jugement du 17 septembre 2015 du juge aux affaires familiales
• Procès-verbal de dires et de difficultés du 16 décembre 2020
• Rapport du juge commis du 2 février 2021
• Estimations et expertises du notaire Maître [H]
• Correspondances et lettres recommandées (pièces n°13, 14, 16, 16/1)
• Pièces produites relatives à la valeur locative et travaux

La cour infirme partiellement le jugement initial, notamment en condamnant M. [U] à verser une indemnité d’occupation à l’indivision et en fixant ses créances pour travaux. Certaines demandes sont déclarées prescrites ou irrecevables, et les parties sont renvoyées devant le notaire pour la suite du partage.

• Condamnation de M. [U] à une indemnité d’occupation mensuelle
• Fixation des créances de M. [U] pour travaux réalisés
• Rejet ou prescription de plusieurs demandes accessoires
• Renvoi devant notaire pour liquidation et partage
• Partage des dépens entre parties

À faire

• Conserver procès-verbal de dires et difficultés
• Produire preuves d’achats et travaux
• Respecter délais de prescription
• Justifier créances auprès du notaire
• Notifier appels et conclusions dans les délais

À éviter

• Ne pas ignorer prescription des créances
• Éviter absence de justificatifs pour créances
• Ne pas omettre de prouver amélioration du bien
• Ne pas contester sans éléments probants
• Ne pas dépasser délais de procédure

Quelle est la règle applicable en matière d’indemnité d’occupation en indivision ?

L’article 815-9 alinéa 2 du Code civil prévoit que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est débiteur d’une indemnité d’occupation, sauf convention contraire.

La jouissance privative se caractérise par l’impossibilité de droit ou de fait pour les autres indivisaires d’user de la chose.

Il appartient à la partie réclamant l’indemnité d’en rapporter la preuve.

Quelles sont les conditions de fixation du montant de l’indemnité d’occupation ?

Le montant est déterminé à partir de la valeur locative du bien indivis, après application d’une réfaction de 15 à 30 % pour tenir compte de la précarité de l’occupation.

La valeur locative dépend de la valeur vénale du bien, tenant compte de sa nature, situation et état général.

Quelle est la règle applicable à la créance au titre de l’industrie personnelle en indivision ?

Selon l’article 815-12 du Code civil : « L’indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l’amiable ou, à défaut, par décision de justice ».

La créance doit être justifiée par une amélioration du bien indivis.

Quels sont les critères retenus pour fixer la créance au titre de l’industrie personnelle ?

La cour retient que la création d’une 3e chambre au rez-de-chaussée, avec augmentation de la surface habitable, a amélioré le bien.

La créance est fixée à 1 400 euros, montant correspondant à la rémunération de l’industrie personnelle, l’estimation de la plus-value de 13 140 euros comprenant aussi les achats de matériaux qui ne peuvent être additionnés.

Quelle est la règle applicable à la preuve des achats de matériaux pour travaux en indivision ?

Il appartient à l’indivisaire qui revendique une créance au titre des achats de matériaux de justifier que les sommes ont été acquittées personnellement.

Quelle est la solution concernant la créance au titre de l’industrie personnelle pour les travaux de réfection du plancher de la salle de bains ?

La cour retient que la réfection du plancher était nécessaire.

Le notaire avait fixé l’indemnité à 420 euros, évaluation non contestée par des éléments probants.

La créance est donc fixée à 420 euros.

Quelle est la règle applicable à l’attribution préférentielle en indivision ?

L’attribution préférentielle est prévue par les articles 831 à 834 du Code civil et permet d’attribuer un immeuble indivis à certains indivisaires en vertu de dispositions légales spéciales, notamment en matière de mariage et de PACS, mais pas en cas de simple concubinage.

Quelle est la solution concernant la demande d’attribution préférentielle ?

La demande est rejetée car le bien indivis n’est plus la résidence principale de l’indivisaire et la valorisation proposée n’est pas justifiée.

Quelle est la règle applicable en matière de prescription des actions personnelles ?

Selon l’article 2224 du Code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’article 2240 du Code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Quelle est la solution concernant la prescription des créances au passif de l’indivision ?

La reconnaissance des créances par la codivisaire en 2016, 2018 et 2020 interrompt la prescription.

Il y a lieu d’infirmer la déclaration de prescription des créances de 5 558,85 euros et 83 517,50 euros et de les fixer au passif de l’indivision.

Quelle est la solution concernant la demande de condamnation pour intérêts perdus sur épargne ?

La demande visant à condamner la codivisaire à payer 19 506,57 euros au titre des intérêts perdus sur l’épargne est prescrite en application de l’article 2224 du Code civil.

Quelle est la règle applicable à la recevabilité des demandes nouvelles en cours d’instance ?

Selon l’article 1374 du Code civil, une demande nouvelle est irrecevable si elle n’a pas été inscrite au procès-verbal de dires et difficultés.

Quelle est la solution concernant la demande de remboursement des impôts fonciers ?

La demande est nouvelle par rapport au procès-verbal de dires et difficultés et est donc irrecevable.

Quelle est la règle applicable aux dépenses de conservation en indivision ?

Selon l’article 815-13 du Code civil, les dépenses de conservation de l’immeuble sont à la charge de l’indivision.

La consommation des fluides, dont l’électricité, incombe à l’occupant et ne donne pas droit à indemnité.

Quelle est la solution concernant les factures liées au véhicule indivis ?

Les factures de révision, contrôle technique et réparation sont des dépenses liées à l’usage du véhicule, dont l’indivisaire utilisateur doit assurer la charge.

Les assurances des années 2013 à 2015 sont prescrites.

Quelle est la solution concernant les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile ?

Les dépens d’appel sont laissés à la charge de chacune des parties les ayant exposés.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

Article 815-9 alinéa 2 du code civil, Article 815-12 du code civil, Articles 831 à 834 du code civil, Article 2224 du code civil, Article 2240 du code civil, Article 1374 du code civil, Article 815-13 du code civil, Article 1375 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile

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