Liquidation et partage judiciaire d’une indivision immobilière : indemnité d’occupation et dommages-intérêts pour carence dans le remboursement du prêt

Sur le fondement des articles 815 et 840 du Code civil, le partage peut être provoqué judiciairement lorsqu’un indivisaire refuse le partage amiable ou que des contestations empêchent son aboutissement. L’article 1360 du Code de procédure civile permet la désignation d’un notaire et d’un juge commis lorsque la complexité des opérations le justifie, notamment en présence d’un immeuble.

L’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis est redevable d’une indemnité d’occupation en application de l’article 815-9 du Code civil. Son montant doit être calculé par le notaire à partir de la valeur locative, diminuée de 20 % pour tenir compte de la précarité de l’occupation.

La juridiction retient une faute au sens de l’article 1240 du Code civil lorsque l’indivisaire ne répond pas aux propositions de liquidation et n’acquitte pas régulièrement les échéances du prêt, causant un préjudice à l’autre indivisaire. Des dommages-intérêts sont accordés, tandis que l’article 700 du Code de procédure civile n’est pas appliqué en raison de la situation financière du débiteur. Les dépens sont employés en frais privilégiés de partage.

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Après la dissolution du PACS, la juridiction a ouvert les opérations de compte, liquidation et partage du bien immobilier détenu en indivision. Elle a désigné un notaire et un juge commis, fixé une indemnité d’occupation à compter du 7 avril 2021 jusqu’au partage ou à la vente, et condamné l’occupant à 1 500 euros de dommages-intérêts.

Deux anciens partenaires liés par un PACS ont acquis à parts égales un bien immobilier pendant leur vie commune. Après la dissolution du PACS, un projet amiable prévoyait le rachat de la part de l’un par l’autre, moyennant une soulte et la reprise du crédit immobilier.

L’occupant est toutefois resté dans le bien et n’a pas donné suite aux sollicitations relatives au partage. Des difficultés financières et des impayés de prêt ont conduit l’autre indivisaire à réapprovisionner le compte joint et à engager une procédure.

La juridiction ouvre les opérations judiciaires de compte, liquidation et partage, désigne un notaire et un juge commis, fixe une indemnité d’occupation à compter du 7 avril 2021 jusqu’au partage ou à la vente, et condamne l’occupant à 1 500 euros de dommages-intérêts. La demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

• Échec du partage amiable en raison de l’absence de coopération d’un indivisaire.
• Présence d’un bien immobilier justifiant l’intervention d’un notaire.
• Jouissance privative du bien indivis depuis la séparation.
• Calcul de l’indemnité selon la valeur locative diminuée de 20 %.
• Défaut de réponse aux sollicitations amiables caractérisant une faute.
• Impayés ou paiement irrégulier des échéances du prêt.
• Préjudice certain subi par l’autre indivisaire.

• Projet de liquidation et partage établi le 5 novembre 2024.
• Accord prévoyant une soulte de 49 686,23 euros.
• Saisies à tiers détenteur des 6, 9 et 21 octobre 2025.
• Justificatifs du refus de rachat du prêt immobilier.
• Éléments établissant l’occupation privative du bien indivis.

Le partage judiciaire est engagé sous le contrôle d’un notaire et d’un juge commis. L’occupant doit supporter une indemnité d’occupation, contribuer aux opérations de partage et verser 1 500 euros de dommages-intérêts, tandis que l’autre indivisaire peut faire valoir ses créances dans l’état liquidatif.

• Verser la provision notariale de 1 000 euros chacun, sauf dispense.
• Produire les actes de propriété, prêts, comptes et justificatifs financiers.
• Faire calculer l’indemnité d’occupation par le notaire.
• Inscrire les créances et paiements effectués dans l’état liquidatif.
• Supporter les dépens comme frais privilégiés de partage.

À faire

• Transmettre les actes notariés de propriété.
• Fournir les tableaux d’amortissement des prêts.
• Communiquer les relevés et listes de comptes.
• Documenter les paiements et impayés du crédit.
• Respecter le calendrier fixé par le notaire.

À éviter

• Rester silencieux face aux convocations notariales.
• Retarder la communication des pièces demandées.
• Omettre les créances ou récompenses revendiquées.
• Contester sans justificatif la valeur locative.
• Présenter devant le juge un désaccord non signalé au notaire.

L’ouverture du partage judiciaire de l’indivision

Les articles 815 et 840 du Code civil permettent de provoquer le partage lorsqu’un indivisaire ne peut obtenir un accord amiable. En application de l’article 1360 du Code de procédure civile, la complexité liée à la présence d’un bien immobilier justifie la désignation d’un notaire et d’un juge chargé de surveiller les opérations.

L’indemnité d’occupation de l’indivisaire

Selon l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis doit une indemnité d’occupation, sauf convention contraire. Celle-ci est due depuis le 7 avril 2021 jusqu’au partage ou à la vente. Le notaire doit la calculer sur la valeur locative, après une réduction de 20 % liée au caractère précaire de l’occupation.

La faute dans l’exécution des obligations indivises

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, le défaut de réponse aux propositions amiables et le paiement irrégulier des échéances du prêt caractérisent une faute lorsqu’ils causent un préjudice à l’autre indivisaire. La juridiction accorde 1 500 euros de dommages-intérêts.

Article 815 du Code civil, Article 840 du Code civil, Article 1360 du Code de procédure civile, Article 815-9 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article R 444-61 du Code de commerce, Article L143 du Livre des procédures fiscales, Article 1374 du Code de procédure civile, Article 841-1 du Code civil, Loi n°2026-248 du 7 avril 2026