Responsabilité délictuelle du syndic : indemnisation de la perte de chance liée au retard des travaux de péril

Sur le fondement de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic doit administrer l’immeuble, assurer sa conservation et son entretien, prendre les mesures urgentes nécessaires, informer les copropriétaires des procédures de sécurité et anticiper le renouvellement de son mandat. Les articles 29-1 A et suivants organisent par ailleurs la désignation d’un mandataire ad hoc en cas de difficultés financières ou de gestion.

Le manquement contractuel du syndic peut être invoqué par les copropriétaires sur le fondement délictuel de l’article 1240 du Code civil. La juridiction retient plusieurs fautes : absence d’alerte suffisamment précoce, retard dans les diagnostics et le vote des travaux, transmission tardive d’un dossier complet de subvention, convocation tardive de l’assemblée appelée à désigner un nouveau syndic et remise tardive des éléments de gestion.

La réparation est limitée à une perte de chance, évaluée aux trois quarts de la valeur locative et des frais de relogement sur la période pertinente. Les sommes versées pour une assurance non justifiée et les honoraires non documentés sont également remboursés. En revanche, les préjudices moraux et la demande autonome liée à l’absence de gestionnaire sont rejetés faute de preuve distincte ou de préjudice supplémentaire. Le syndic est condamné aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Après l’évacuation de l’immeuble pour danger grave et imminent, le syndic a tardé à engager les diagnostics, faire voter les travaux, compléter un dossier de subvention et organiser son remplacement. Plusieurs fautes de gestion ont été retenues. Les copropriétaires ont obtenu une indemnisation partielle de leurs pertes locatives, frais de relogement, prime d’assurance et honoraires. Les demandes relatives au préjudice moral et à l’absence de gestionnaire ont été rejetées.

Des copropriétaires possédaient un local commercial, un studio, des caves et plusieurs appartements dans un même immeuble. Le syndic a exercé ses fonctions jusqu’au 31 mars 2024.

L’immeuble a été évacué en 2019 à la suite d’un danger grave et imminent. Des expertises ont relevé d’importantes dégradations et la nécessité de travaux de mise en sécurité. Le syndic a tardé à faire réaliser les diagnostics, à soumettre les travaux au vote, à compléter un dossier de subvention et à organiser le changement de syndic.

Les copropriétaires ont demandé réparation de leurs pertes locatives, frais de relogement, sommes versées au titre d’une assurance, honoraires injustifiés et préjudices moraux. Le syndic contestait sa responsabilité et subsidiairement les montants réclamés.

La juridiction retient plusieurs fautes de gestion. Elle indemnise partiellement la perte de chance locative, les frais de relogement, la prime d’assurance non justifiée et les honoraires insuffisamment documentés. Les demandes au titre du préjudice moral et de l’absence de gestionnaire sont rejetées.

• Établir les obligations de conservation et d’entretien prévues par l’article 18.
• Caractériser des retards fautifs dans les diagnostics et travaux nécessaires.
• Établir la transmission tardive ou incomplète du dossier de subvention.
• Relier les fautes de gestion aux pertes locatives ou frais de relogement.
• Justifier les sommes versées pour l’assurance ou les honoraires contestés.
• Démontrer un préjudice moral distinct pour obtenir une indemnisation autonome.

• Arrêtés municipaux d’évacuation et de péril grave et imminent.
• Rapport d’expertise administrative du 19 septembre 2019.
• Rapports et attestation de la société DM INGENIERIE.
• Procès-verbaux d’assemblées générales et courriers de convocation.
• Correspondances relatives aux pièces manquantes du dossier ANAH.
• Baux, courriers communaux et justificatifs des frais de relogement.

Les copropriétaires obtiennent une indemnisation partielle de leurs pertes locatives, frais de relogement, prime d’assurance et honoraires non justifiés. Le syndic supporte également les dépens et les frais irrépétibles, tandis que les demandes non suffisamment démontrées sont rejetées.

• Indemnisation des pertes locatives selon une perte de chance.
• Remboursement partiel des frais de relogement établis.
• Restitution de la prime d’assurance sans contrepartie démontrée.
• Remboursement des honoraires dépourvus de justificatifs.
• Rejet des préjudices moraux non distinctement prouvés.
• Condamnation du syndic aux dépens et à l’article 700.

À faire

• Conserver les arrêtés de péril et rapports d’expertise.
• Documenter chaque relance adressée au syndic.
• Faire voter rapidement les travaux nécessaires.
• Compléter et transmettre toutes les pièces de subvention.
• Justifier les loyers et frais de relogement réclamés.

À éviter

• Retarder les diagnostics après un signalement de danger.
• Présenter un dossier de subvention incomplet.
• Facturer des honoraires sans justificatifs détaillés.
• Conserver une prime d’assurance sans preuve de couverture.
• Réclamer un préjudice moral sans dommage distinct établi.

Les obligations légales du syndic en matière de conservation

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose au syndic d’administrer l’immeuble, d’assurer sa conservation, sa garde et son entretien et, en cas d’urgence, de faire exécuter les travaux nécessaires. La juridiction retient un manquement caractérisé en raison du retard dans les diagnostics, les travaux réparatoires, la demande de subvention et le changement de syndic.

La responsabilité délictuelle du syndic envers les copropriétaires

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, les copropriétaires peuvent invoquer un manquement contractuel du syndic lorsqu’il leur cause un dommage, malgré l’absence de lien contractuel direct. Les retards de gestion ont privé les copropriétaires d’une chance de réaliser plus rapidement les travaux et de réduire leurs pertes locatives et frais de relogement.

La preuve des préjudices indemnisables

La perte de chance est évaluée à trois quarts de la valeur locative sur la période retenue et des frais de relogement démontrés. Les baux, courriers de la commune et éléments de recouvrement établissent les préjudices. Les honoraires non justifiés sont remboursés, tandis que le préjudice moral et l’absence de gestionnaire sont rejetés faute de preuve d’un dommage distinct.

Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 47 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 29-1 A et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 4 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article L. 112-1 du Code des assurances, Articles L. 521-3-1 et L. 521-3-2 du Code de la construction et de l’habitation, Articles 14-1 et 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile