TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT
du 03 Novembre 2026

Enrôlement : N° RG 24/13243 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QO6

AFFAIRE : Mme [P] [L] et autres (Me Sébastien SALLES de la SARL THELYS AVOCATS)
C/ S.A.R.L. CABINET FERGAN (Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL)

Grosse délivrée le
03 Novembre 2026
À
-la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL
la SARL THELYS AVOCATS

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DÉBATS : A l’audience Publique du 16 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY, Juge

Greffier : Madame Pauline ESPAZE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 03 Novembre 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [P] [L], née le 7 octobre 1958, à [Localité 2] en Tunisie, de nationalité française, exerçant la profession de consultant en informatique, demeurant [Adresse 1], Royaume-Uni.

Madame [G] [Z], veuve de Monsieur [R] [K], née le 3 mai 1954 à [Localité 3] (ALGERIE), de nationalité algérienne, sans profession, demeurant [Adresse 12] (usufruitière de l’Indivision [K])

Monsieur [V] [K], époux de Madame [N] [Y], né le 29 avril 1973 à [Localité 3] (ALGERIE), de nationalité algérienne, sans profession, demeurant [Adresse 4] – [Adresse 5] (ALGERIE) (nu-propriétaire de l’Indivision [K])

Madame [E] [K] épouse de Monsieur [U] [H], née à [Localité 4] (ALGERIE) le 19 février 1979, de nationalité algérienne, sans profession, demeurant à [Localité 5] (ALGERIE) lot numéro 385A (nu-propriétaire de l’Indivision [K])

Madame [Q] [K], épouse de Monsieur [B] [I], né à [Localité 4] (ALGERIE) le 20 juin 1981, de nationalité algérienne, sans profession, demeurant [Adresse 4] – [Localité 4] (ALGERIE) (nu-propriétaire de l’Indivision [K])

Madame [W] [K], épouse de Monsieur [O] [H], née à [Localité 6] (ALGERIE) le 26 janvier 1985, de nationalité algérienne, sans profession, demeurant [Adresse 6] (nu propriétaire de l’Indivision [K])

Monsieur [S] [K], époux de Madame [X] [M], né à [Localité 5] (ALGERIE) le 21 mai 1986, de nationalité française, exerçant la profession de mandataire immobilier, demeurant [Adresse 7] à [Localité 7] (nu propriétaire de l’Indivision [K])

tous représentés par Maître Sebastien SALLES de la SARL THELYS AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Stéphane CATAYS avocat plaisant au barreau de Paris, Selas [Adresse 8]

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.A.R.L. CABINET FERGAN,
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille sous le n°538 373 283, dont le siège social est situé [Adresse 9] à Marseille (13006), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [P] [L] est propriétaire d’un local commercial et d’un studio (lots n°3 et 7) au sein de l’immeuble situé au [Adresse 10] à [Localité 8]. Mme [G] [Z], M. [V] [K], Mme [E] [K], Mme [Q] [K], Mme [W] [K] et M. [S] [K] (l’indivision [K]) sont quant à eux propriétaires de trois caves et cinq appartements (lots n°2, 4, 5, 8, 9, 10, 11 et 15) au sein du même immeuble.

A compter de l’année 2013, la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN y a exercé les fonctions de syndic. Son contrat a notamment été renouvelé le 16 avril 2021 pour une durée de trois ans courant jusqu’au 31 mars 2024. Suivant assemblée générale du 18 avril 2024, la société CABINET FERGAN a été remplacée par la société IMMO DE FRANCE.

Suivant arrêté municipal du 23 juillet 2019, l’immeuble a dû être évacué pour des raisons de sécurité liées à un danger grave et imminent. Par ordonnance du tribunal administratif rendue le 17 septembre 2019, M. [D] s’est vu confier une mission d’expertise. Il a rendu un rapport le 19 septembre 2019 suite auquel un arrêté de péril grave et imminent a été pris le 26 septembre 2019.

***

Se plaignant d’une mauvaise administration de l’immeuble, par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, Mme [P] [L], Mme [G] [Z], M. [V] [K], Mme [E] [K], Mme [Q] [K], Mme [W] [K] et M. [S] [K] ont fait assigner la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de remboursement et d’indemnisation de leurs préjudices.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 7 avril 2026.

***

Par dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2026, Mme [P] [L], Mme [G] [Z], M. [V] [K], Mme [E] [K], Mme [Q] [K], Mme [W] [K] et M. [S] [K] demandent :
– le rejet des demandes présentées par le défendeur dans ses conclusions du 15 octobre 2025,
– la condamnation du défendeur à payer à Mme [L] la somme de 139 721,32 euros HT/HC au titre de son préjudice financier,
– la condamnation du défendeur à payer à l’indivision [K] la somme de 183 840 euros au titre de son préjudice financier tiré de la perte de chance de n’avoir pu mettre leurs biens en location,
– la condamnation du défendeur à payer à l’indivision [K] la somme de 70 181,42 euros au titre de leur préjudice financier tiré des indemnités d’évacuation acquittées,
– la condamnation du défendeur à payer à Mme [L] la somme de 50 000 euros au titre de son préjudice moral,
– la condamnation du défendeur à payer à l’indivision [K] la somme de 50 000 euros au titre de leur préjudice moral,
– la condamnation du défendeur à payer à Mme [L] la somme de 5 492 euros au titre de la prime d’assurance non souscrite,

– la condamnation du défendeur à rembourser à Mme [L] la somme de
3 749,66 euros au titre des honoraires trop perçus, frais et honoraires injustifiés,
– la condamnation du défendeur à rembourser à l’indivision [K] la somme de
12 602,26 euros au titre des honoraires trop perçus, frais et honoraires injustifiés,
– la condamnation du défendeur à verser aux demandeurs la somme de 2 340 euros au titre des 13 mois durant lesquels la copropriété est restée sans gestionnaire
– et la condamnation du défendeur à leur verser la somme de 2 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2026, la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN demande :
– le rejet des demandes adverses,
– subsidiairement, la réduction des demandes de condamnation financière formées par Mme [L] à la somme de 10 100 euros et de celles de l’indivision [K] à la somme de 860 euros ainsi que la réduction sensible des demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens
– et la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 16 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes tendant à voir « juger » et « recevoir » ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civile visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

I – Sur les demandes principales

Aux termes de l’’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :
-d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
-d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
-de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;
-de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;
-d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;
-d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
[…]
– d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation.
II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
[…]
V.-En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.
VI.-Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.
VII.-Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.
Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.
L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.
Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.
Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.
Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.
Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.
Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.
L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat ».

Par ailleurs, il résulte des articles 29-1 A et suivants de la même loi que :
« Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.
En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, en l’absence de syndic ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans, le juge peut être saisi d’une même demande par :
1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou le président du conseil syndical ;
2° Un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;
3° Le représentant de l’Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal judiciaire;
4° Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ;
5° Le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.
[…]
Le président du tribunal judiciaire, saisi dans les conditions prévues à l’article 29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou selon la procédure accélérée au fond, peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission et la rémunération. Les modalités d’intervention des mandataires ad hoc sont fixées par décret.
[…]
Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du président du tribunal judiciaire, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal judiciaire un rapport présentant l’analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble, les préconisations faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause. Lorsqu’il constate d’importantes difficultés financières ou de gestion, il saisit le président du tribunal judiciaire aux fins de désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 29-1 ».

L’article 1240 du code civil dispose en outre que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.
Le syndic est ainsi responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu’il a commise dans l’accomplissement de sa mission.

Enfin, et aux termes des articles L521-3-1 et L521-3-2 du code de la construction et de l’habitation :
« I.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.
A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant.
[…]

VI.-La créance résultant de la substitution de la collectivité publique aux propriétaires ou exploitants qui ne se conforment pas aux obligations d’hébergement et de relogement qui leur sont faites par le présent article est recouvrée soit comme en matière de contributions directes par la personne publique créancière, soit par l’émission par le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale ou le préfet d’un titre exécutoire au profit de l’organisme ayant assuré l’hébergement ou le relogement ».

A – Sur la gestion du syndic

En l’espèce, l’arrêté du 23 juillet 2019 prescrit l’évacuation de l’immeuble.
Le rapport d’expertise du 19 septembre 2019 de M. [D], expert désigné par le tribunal administratif, indique que la visite a permis de mettre en évidence de nombreuses pathologies liées à des ruissellements d’eau nécessitant la réalisation de sondages destructifs généralisés sur les différents éléments structurels en bois, l’étaiement de l’ensemble des balcons, un avis sur la solidité de l’édicule en briques rouges, une étude de confortement et/ou de réfection des planchers endommagés, une étude géotechnique afin d’analyser la composition du sol et les éventuels impacts sur la structure liés au ruissellements d’eau, une inspection vidéo des réseaux d’eaux usées, une vérification et un avis sur la solidité de la toiture, l’évacuation de l’ensemble des occupants et la coupure des fluides. L’expert conclut à la nécessité d’émettre un arrêté de péril grave et imminent.
L’arrêté de péril grave et imminent du 3 octobre 2019 interdit ainsi l’occupation et l’utilisation de l’immeuble et prescrit la réalisation des travaux de mise en sécurité. Il est précisé que les propriétaires doivent prendre immédiatement à leur charge l’hébergement des locataires.
Par arrêté du 14 septembre 2020, les propriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 11] à [Localité 8] ont été mis en demeure d’effectuer un diagnostic sur la totalité de la structure de l’immeuble et les travaux réparatoires nécessaires dans un délai de 5 mois à compter de la notification de l’arrêté. Cet arrêté maintient par ailleurs l’interdiction d’occuper l’immeuble.

Par attestation du 16 janvier 2020, la société DM INGENIERIE indique avoir constaté l’état dégradé des balcons et fait état de la nécessité de mandater un bureau d’étude pour réaliser des plans de confortement. Dans ses rapports d’expertise du 24 février 2021, la société DM ingénierie fait en outre état de la nécessité de démolir les balcons et l’édicule et liste les travaux de réparation nécessaires dans la cage d’escalier et dans certains appartements.
Par courrier du 17 décembre 2020, le syndic a adressé aux copropriétaires un ordre du jour pour l’assemblée générale du 18 janvier 2021 ne comportant aucune résolution en lien avec les travaux réparatoires nécessaires. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 janvier 2021 fait état de l’absence de tous les copropriétaires à cette assemblée et de l’impossibilité de délibérer sur l’ordre du jour.
Par un courrier daté du 24 février 2021, Mme [L] a relancé le syndic pour l’obtention de devis et d’un planning de réalisation des travaux nécessaires et d’un projet de financement des travaux. Dans un courrier du 28 juin 2021, elle indique avoir reçu les devis mais sollicite la poursuite des procédures en règlement des charges de copropriété ainsi qu’un vote sur les travaux à entreprendre.
Lors de l’assemblée générale du 16 avril 2021, aucune résolution en lien avec les travaux réparatoires n’a été soumise au vote.
Lors de l’assemblée générale du 10 août 2021, les travaux nécessaires à la levée du péril ont été votés à l’unanimité des copropriétaires présents. Mme [L] s’est opposée aux honoraires du syndic et à l’autorisation donnée au syndic de procéder aux appels de fonds. Ces résolutions ont néanmoins été adoptées. Le syndic ne démontre donc pas en quoi l’opposition de Mme [L] l’aurait empêché de mener à bien ses missions.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndic, investi par la loi de la mission de pourvoir à sa conservation de l’immeuble, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, n’a pas alerté les copropriétaires sur l’état dégradé du bâtiment et anticipé les travaux d’entretien nécessaires avant l’intervention des services de la commune de [Localité 1] et qu’il a ensuite tardé à faire réaliser les diagnostics et faire voter travaux réparatoires nécessaires à la levée de l’arrêté de péril. Ce n’est en effet que plus de deux ans après l’émission du premier arrêté que le syndic a mis les copropriétaires en situation de se prononcer sur les devis obtenus. Or, la société CABINET FERGAN ne démontre pas en quoi elle aurait été empêchée de faire réaliser ces devis plus tôt. A cet égard, il convient d’ajouter que le syndic ne démontre pas que l’éventuelle situation de trésorerie obérée du syndicat des copropriétaires l’a empêché de faire réaliser des devis.

Par ailleurs, par courrier daté du 20 avril 2020, le syndic a adressé à l’agence nationale de l’habitat (l’ANAH) un dossier de demande de subvention.
Entre l’émission du premier arrêté et cette demande, il s’est écoulé un délai de plus de huit mois.
Dans un compte-rendu du 14 septembre 2021, la liste des pièces requises pour compléter le dossier de subvention a été transmise au syndic. Dans un 2ème compte-rendu du 2 novembre 2022, une liste des pièces requises pour le dossier de subvention a à nouveau été transmise au syndic.
Par mails des 16, 19 et 24 janvier 2023 et 2 février 2023, Mme [L] a relancé le syndic pour l’envoi du dossier de demande de subvention et sollicité une offre de crédit immobilier pour compléter la différence entre la subvention et le coût total des travaux. Dans un courrier daté du 27 janvier 2023, le syndic a informé Mme [L] avoir transmis l’entier dossier de subvention. Par courrier du 6 mars 2023, les demandeurs ont mis en demeure le syndic, entre autres, de procéder aux travaux de mise en sécurité de l’immeuble et de leur transmettre le dossier de subvention.
Dans un courriel du 31 mai 2023, la société URBANIS a indiqué au syndic qu’il manquait encore des pièces au dossier de subvention.
Lors de l’assemblée générale de copropriété du 4 août 2023, le lancement des travaux de réparation, à un prix actualisé, a été voté.
Il ressort de la correspondance entretenue par Mme [L] et la société URBANIS que le dossier n’a finalement été transmis avec toutes les pièces nécessaires qu’après l’assemblée générale du 4 août 2023, le vote des propriétaires sur les travaux envisagés étant nécessaires pour finaliser la demande.
Par courrier du 18 septembre 2023, Mme [L] a à nouveau indiqué au syndic la nécessité de souscrire un crédit pour procéder aux travaux. Elle a réitéré cette demande dans un courrier du 6 novembre 2023.
Par courrier du 20 octobre 2023, l’ANAH a indiqué réserver une aide d’un montant de 482 311 euros. Il est précisé que la décision d’octroi sera caduque si les travaux ne sont pas commencés dans le délai d’un an à compter de la notification.
Lors de l’assemblée du 29 décembre 2023, les copropriétaires se sont prononcés contre la souscription d’un emprunt. Néanmoins, lors de l’assemblée générale du 19 janvier 2024, les copropriétaires ont voté en faveur de la souscription d’un emprunt collectif destiné à la réalisation des travaux réparatoires.
Les devis des sociétés DM INGENIERIE et RENOBAT ont été signés par le syndic le 17 janvier 2024, lequel a ensuite procédé aux appels de fonds nécessaires le 18 janvier 2024.

De ces éléments, il résulte que le syndic a tardé à adresser à l’agence nationale de l’habitat un dossier complet de demande de subvention malgré les relances qui lui ont été faites par les copropriétaires et malgré les listes de pièces manquantes qui lui ont été adressées. Il s’est en effet écoulé un délai de plus de 36 mois entre l’émission du premier arrêté et la transmission d’un dossier complet. Il ressort en outre des pièces produites aux débats que l’ANAH a mis seulement deux mois à rendre une réponse concernant la demande de subvention une fois le dossier complet reçu. Le syndic ne saurait ainsi se prévaloir des délais de traitement administratif de sa demande pour expliquer le délai qui s’est écoulé entre le premier arrêté et la réponse de l’ANAH.
En revanche, compte tenu du faible délai s’étant écoulé entre l’octroi de la subvention et le vote d’un emprunt du syndicat des copropriétaires, aucune faute n’apparaît caractérisée concernant le délai de souscription d’un emprunt.

Enfin, par un courrier du 25 janvier 2024, Mme [L] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un changement de syndic. Dans un courrier du 6 mars 2024, elle met en demeure le syndic de convoquer une assemblée générale. Par courrier du 22 mars 2024, le syndic a convoqué une assemblée générale pour le 18 avril 2024. Lors de celle-ci, les fonctions de la société CABINET FERGAN ont pris fin.

De ces éléments, il résulte que le syndic CABINET FERGAN a tardé à faire convoquer l’assemblée générale lors de laquelle les copropriétaires devaient se prononcer sur un éventuel changement de syndic et ce, alors même que les dispositions de l’article 18 de la loi n°65-557 précitées imposent l’anticipation de la date de fin de contrat de syndic. Cette faute de gestion a retardé la prise de fonction du nouveau syndic et ainsi augmenté les délais de suivi de l’exécution des travaux réparatoires nécessaires. A cet égard, il convient de relever qu’il résulte des échanges produits aux débats que le syndic CABINET FERGAN a ensuite tardé à remettre au nouveau syndic les éléments nécessaires à la reprise de la gestion de la copropriété.

La société CABINET FERGAN ne saurait tirer argument de l’impécuniosité du syndicat des copropriétaires pour justifier son inaction dès lors qu’il ne le démontre pas et dès lors qu’il ne fait état d’aucune diligences en vue de recouvrer les charges dues ou de faire désigner un administrateur provisoire. Par ailleurs, si les copropriétaires n’ont en effet aucun lien contractuel avec le syndic, ils peuvent faire état d’une faute de gestion contractuelle de ce dernier pour solliciter une réparation sur un fondement délictuel. Enfin, si des délais sont inhérents à toute entreprise de rénovation d’un immeuble, les délais ci-dessus décrits caractérisent un manque manifeste de diligences du syndic.

L’ensemble des fautes de gestion commise par le syndic a ainsi privé les copropriétaires d’une chance qu’il soit procédé aux travaux d’entretien nécessaires, puis aux travaux réparatoires de l’immeuble dans de meilleurs délais.

B – Sur les préjudices financiers

Les fautes commises par la société CABINET FERGAN sont ainsi à l’origine d’une perte de chance qui doit être évaluée à la valeur locative des biens appartenant à chacun des copropriétaires pendant une période correspondant aux trois quarts du délai qui s’est écoulé entre l’émission du premier arrêté de péril au mois de juillet 2019 et la fin de la mission de syndic de la société CABINET FERGAN le 31 mars 2024, soit une période de 42 mois.

1 – Sur le préjudice de Mme [L]

En l’espèce, il résulte du bail commercial produit au débat que le local commercial de Mme [L] a été donné à bail en contrepartie d’un loyer indexé sur l’indice national du coût de la construction d’un montant annuel de 13 000 euros le 19 janvier 2004. Ce bail a été résilié et, dans un jugement du 25 juin 2018, l’expulsion du locataire a été ordonnée et le locataire a été condamné à verser à Mme [L] une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours jusqu’à son départ.
A défaut de production aux débats d’un nouveau contrat de bail avant l’évacuation de l’immeuble et de la démonstration du règlement effectif du loyer par l’ancien locataire, le préjudice de jouissance de Mme [L] doit être évalué au montant du loyer commercial tel que mentionné sur le contrat de bail commercial du 19 janvier 2004 sans indexation.

La société CABINET FERGAN sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 45 500 euros (13 000 € ÷ 12 mois x 42 mois).

Mme [L] verse également aux débats des annonces de studio à louer au sein du même secteur. Néanmoins ces éléments ne sont pas de nature à démontrer l’état du studio avant la procédure de péril. Or, celui-ci ne faisait l’objet d’aucune location avant l’évacuation de l’immeuble. Aussi, le préjudice de jouissance de Mme [L] concernant le studio n’est pas suffisamment démontré.

2 – Sur le préjudice de l’indivision [K]

En l’espèce, les baux produits démontrent que les biens de l’indivision [K] étaient loués en contrepartie de loyers d’un montant de 600 euros par mois, 570 euros par mois, 545,29 euros par mois, 570 euros par mois et 630 euros par mois, hors charges, avant l’engagement de la procédure de péril. Le fait que des sommes aient été exposées au titre du relogement des locataires tend également à le démontrer.

Il résulte de ces éléments que les fautes commises par la société CABINET FERGAN sont à l’origine d’un préjudice de jouissance pour l’indivision [K] qui doit être évalué à la somme de 122 442 euros ((600€ + 570€ + 545,29€ + 570€ + 630€) x 42 mois).

Par ailleurs, une saisie administrative à tiers détenteurs a été effectuée pour un montant de 36 660 euros, bloquant la somme de 8 595,80 euros sur le compte de Mme [G] [K] aux fins de paiement des sommes exposées au titre de l’hébergement d’urgence de l’un de ses locataires. Il résulte en outre des courriers produits au débat émanant de la commune de [Localité 1], qu’au titre de l’hébergement des locataires de l’indivision [K], sont réclamées les sommes de 5 084,04 euros, 5084,04 euros, 5084,04 euros, 5084,04 euros, 861,26 euros, 1 204 euros et 11 120 euros.

De ces éléments, il résulte que les fautes commises par la société CABINET FERGAN ont également privé l’indivision [K] d’une chance d’avoir à reloger leurs locataires pendant une durée moindre, leur causant un préjudice qui doit être évalué aux trois quarts des sommes exposées pour leur relogement, soit la somme de 52 636 euros ((5 084,04€ x 4 + 861,26€ + 1 204€ + 11 120€ + 36 660€) x ¾).

Ce préjudice apparaît certain dès lors que l’indivision [K] démontre que la commune de [Localité 1] détient à son égard une créance liquide et exigible dont elle poursuit le recouvrement.

C – Sur le remboursement de l’avance versée au titre de la prime d’assurance

En l’espèce, lors de l’assemblée générale de copropriété du 4 août 2023, les copropriétaires se sont prononcés en faveur de la souscription d’un nouveau contrat d’assurance auprès de la société AMY pour un montant de 5 492 euros par an, le précédant ayant été résilié ensuite d’un défaut de paiement et d’une aggravation du risque. Dans un courrier du 6 novembre 2023, Mme [L] indique avoir remis au syndic la somme de 5 492 euros aux fins de souscription du nouveau contrat d’assurance. Elle produit aux débats le relevé de son compte banque bancaire attestant d’un débit du 10 août 2023 d’un montant de 5 492 euros. La société CABINET FERGAN ne conteste pas avoir reçu cette somme. Il résulte en outre des pièces produites aux débats qu’un contrat d’assurance a été souscrit auprès de la compagnie ALLIANZ à effet au 27 juin 2019 moyennant une cotisation de 1 679,99 euros annuelle. Le syndic a déclaré que l’immeuble n’était pas inoccupé en totalité et qu’aucun précédent contrat n’avait été résilié pour non-paiement des cotisations.

Or, la société CABINET FERGAN ne démontre pas que cette somme a été reversée ensuite à Mme [L] après déduction de sa quote-part. Elle ne démontre pas plus qu’elle a effectivement été versée à la société d’assurance AMY, laquelle aurait ensuite résilié le contrat.

Cette faute de gestion a donc causé un préjudice à Mme [L], laquelle s’est acquittée d’une somme sans contrepartie, qui doit être évalué à la totalité du montant qu’elle a versé, soit la somme de 5 492 euros que la société CABINET FERGAN sera donc condamné à lui reverser.

D – Sur le remboursement des frais et honoraires du syndic

En l’espèce, il résulte du contrat de syndic conclu suite à l’assemblée générale du 16 avril 2021 à effet au 1er avril 2021 jusqu’au 31 mars 2024 que la rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic s’élève à la somme de 2 340 euros TTC et que la rémunération due au syndic au titre des prestations particulières est de 100 euros TTC par heure. L’article 7.2 détaille en outre le coût de certaines prestations particulières. Il est notamment indiqué que la prise de mesures conservatoires, l’assistance aux mesures d’expertise et le suivi du dossier auprès de l’assureur sont facturés au coût horaire précité et que les prestations relatives aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ou d’entretien courant, aux travaux d’amélioration, aux études techniques telles que les diagnostics et consultations font l’objet d’honoraires complémentaires éventuels votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité.

La société CABINET FERGAN ne justifie pas des sommes facturées en sus du montant forfaitaire annuel au titre de sa rémunération (982,53€ + 568,53€). Il ne justifie pas non plus des frais intervenus au titre des « autres honoraires » (1 680,08€ + 1 380,07€) ou des frais dits de vacations ou de suivi du péril (960€ + 1 980€ + 600€) ou encore de frais non spécifiés (1 680€). Il ne présente par ailleurs aucun justificatif afférant aux sommes facturées au titre de tiers intervenants, du confortement de l’immeuble, de travaux, de l’eau froide, de frais de courtage d’assurance ou encore d’une grosse procédure Euromed (3 924€ + 3 520€ + 4 004€ + 1 896€ + 1343€ + 2 260,17€ + 1 213€). Enfin, la société CABINET FERGAN n’explique pas pourquoi des sommes ont été facturées au titre de la location d’une porte blindée pour une période pendant laquelle un mur avait édifié à l’entrée de l’immeuble en lieu et place de la porte (201,60€).

Sans contester la facturation de ces différentes sommes, la société CABINET FERGAN ne produit aucun justificatif et ne fait état d’aucune explication sur les raisons de l’engagement de chacun des montants précités.

La facturation de sommes injustifiées a ainsi causé un préjudice aux copropriétaires qui doit être évalué, pour chacun d’eux, au montant total des sommes précitées proportionnellement aux tantièmes qu’ils détiennent au sein de la copropriété.

Aussi, la société CABINET FERGAN sera condamnée à verser à ce titre la somme de 3 723 euros à Mme [L] (27 991,38€ x 133/1000) et la somme de 12 512 euros à l’indivision [K] (27 991,38€ x 447/1000).

En revanche, le préjudice issu de l’éventuelle absence de gestionnaire de la copropriété pendant certaines périodes a été déjà été suffisamment réparé par l’indemnisation des fautes de gestion commises par la société CABINET FERGAN. La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

E – Sur le préjudice moral

En l’état des indemnisations d’ores et déjà octroyées et en l’absence de tout justificatif de nature à établir l’existence d’un préjudice moral distinct, les demandes formées au titre du préjudice moral seront également rejetées.

II – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN, partie perdante à l’instance en cours, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient, en l’espèce, de condamner la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN à payer à Mme [P] [L], Mme [G] [Z], M. [V] [K], Mme [E] [K], Mme [Q] [K], Mme [W] [K] et M. [S] [K], ensemble, la somme de 3 000 euros au titre des dispositions précitées.
La demande formée par la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN à verser à Mme [L] la somme de 45 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN à verser à Mme [L] la somme de 5 492 euros en réparation du préjudice tiré du règlement de la prime d’assurance ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN à verser à Mme [L] la somme de 3 723 euros en réparation de son préjudice tiré des frais et honoraires indûment réglés ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN à verser à Mme [G] [Z], M. [V] [K], Mme [E] [K], Mme [Q] [K], Mme [W] [K] et M. [S] [K], ensemble, la somme de 122 442 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN à verser à Mme [G] [Z], M. [V] [K], Mme [E] [K], Mme [Q] [K], Mme [W] [K] et M. [S] [K], ensemble, la somme de 52 636 euros en réparation de leur préjudice tiré des frais de relogement de leurs locataires ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN à verser à Mme [G] [Z], M. [V] [K], Mme [E] [K], Mme [Q] [K], Mme [W] [K] et M. [S] [K], ensemble, la somme de 12 512 euros en réparation de leur préjudice tiré des frais et honoraires indûment réglés ;

REJETTE les demandes d’indemnisation formées par Mme [P] [L], Mme [G] [Z], M. [V] [K], Mme [E] [K], Mme [Q] [K], Mme [W] [K] et M. [S] [K] à l’encontre de la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN au titre de leur préjudice moral et de l’absence de gestionnaire ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN à payer à Mme [P] [L], Mme [G] [Z], M. [V] [K], Mme [E] [K], Mme [Q] [K], Mme [W] [K] et M. [S] [K], ensemble, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée CABINET FERGAN aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 novembre 2026.
Le Greffier Le Président

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.