Prêt immobilier : remboursement, impayés et condition suspensive

Cadre juridique et définition

Le prêt met une somme d’argent à la disposition de l’emprunteur, qui doit la restituer selon les modalités convenues.

Dans un prêt immobilier, l’emprunteur doit rembourser les sommes dues conformément au contrat, notamment les échéances et les intérêts prévus.

Après la résolution du prêt, le prêteur peut réclamer le capital restant dû, les intérêts échus et les intérêts de retard au taux du prêt. L’indemnité ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû et des intérêts échus.

Conditions et critères à examiner

La créance peut être établie par le contrat de prêt, le tableau d’amortissement, l’historique des remboursements, les relevés de compte et un décompte détaillé. La mise en demeure et la notification de la déchéance du terme peuvent également être retenues pour justifier l’exigibilité de la dette.

Une clause de déchéance du terme peut être écartée lorsqu’elle est déclarée abusive. La résolution judiciaire du prêt peut néanmoins être prononcée en raison de la gravité des impayés.

Pour une condition suspensive de prêt, l’acquéreur doit justifier de demandes conformes aux caractéristiques prévues, notamment le montant, la durée, le taux et le délai. À défaut, l’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie peut être attribué au vendeur.

• Vérifier les échéances impayées et le capital restant dû.
• Contrôler le montant et la composition du décompte.
• Comparer les demandes de financement aux stipulations de la promesse.
• Conserver les refus bancaires et les justificatifs des démarches.

Principaux points de vigilance

Procédure et démarches pratiques

En cas d’impayés, le prêteur peut mettre l’emprunteur en demeure puis solliciter le paiement des sommes exigibles. Les juridictions peuvent condamner les emprunteurs, parfois solidairement, au paiement du capital, des intérêts, des frais et de l’indemnité applicable.

L’emprunteur qui rencontre une précarité temporaire peut demander la suspension des échéances. Une suspension de vingt-quatre mois a été accordée dans une affaire, avec prolongation correspondante de la durée des contrats ; lorsque les justificatifs étaient anciens, la réouverture des débats a été ordonnée afin d’obtenir des éléments financiers actualisés.

Dans le cadre d’une condition suspensive, il convient de produire des demandes de prêt identifiables, conformes aux paramètres contractuels et adressées dans les délais prévus. La seule production d’un tableau d’amortissement ou de justificatifs de revenus ne suffit pas à établir l’échec d’une demande conforme lorsque les motifs des refus ne sont pas démontrés.

• Réunir le contrat, le tableau d’amortissement et l’historique des paiements.
• Vérifier la mise en demeure et la notification de la déchéance du terme.
• Actualiser les justificatifs de ressources et de charges en cas de demande de suspension.
• Documenter chaque demande de prêt, sa date, son montant, sa durée et son taux.

Impayés : vérifier la déchéance du terme et le décompte

Une clause de déchéance du terme peut être écartée lorsqu’elle est abusive. La résolution judiciaire peut toutefois être prononcée en raison de la gravité des impayés.

La régularité de la déchéance du terme dépend notamment de la mise en demeure, de sa notification et des justificatifs produits par le prêteur. Des références postales, des avis de réception, le contrat électronique et les éléments d’archivage peuvent établir cette régularité.

Lorsque la clause de déchéance est écartée, les sommes dues peuvent être déterminées sur le fondement de la résolution du prêt. Le prêteur peut alors réclamer le capital restant dû, les intérêts échus et les intérêts de retard au taux du prêt ; l’indemnité est plafonnée à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû et des intérêts échus.

• Contrôler la mise en demeure et sa preuve de réception.
• Vérifier le détail du décompte et la période des échéances réclamées.
• Distinguer les sommes dues au titre de la résolution de celles fondées sur une clause écartée.

Difficultés financières : la suspension des échéances

Une suspension judiciaire des obligations de remboursement et des cotisations d’assurance peut être accordée pendant vingt-quatre mois lorsque les difficultés financières présentent un caractère temporaire. La durée des contrats peut alors être prolongée d’une durée correspondante.

Le juge peut toutefois demander des éléments financiers actualisés lorsque les pièces produites sont anciennes. Dans un prêt souscrit solidairement, l’intérêt à agir de l’établissement prêteur concernant le maintien du paiement des primes d’assurance peut également être examiné.

• Produire des justificatifs récents sur les ressources et les charges.
• Documenter l’évolution prévisible de la situation financière.
• Distinguer les échéances de remboursement des cotisations d’assurance.

Condition suspensive de prêt : les démarches doivent être conformes

L’acquéreur doit démontrer qu’il a sollicité un financement conforme aux caractéristiques prévues au compromis, notamment le montant, la durée, le taux et le délai.

Des demandes de prêt portant sur un montant ou une durée différents de ceux prévus dans la promesse ne suffisent pas à établir l’échec de la condition suspensive. L’acquéreur doit encore démontrer qu’une demande conforme aurait été refusée ou était vouée à l’échec.

Les demandes identifiables, leurs dates, leurs caractéristiques et les motifs précis des refus sont donc déterminants. À défaut de diligences suffisantes, le vendeur peut obtenir l’indemnité d’immobilisation ou la conservation du dépôt conformément aux stipulations du compromis.

L’indemnité d’immobilisation réparant déjà le préjudice lié à l’immobilisation du bien, une indemnisation complémentaire suppose un préjudice distinct.

• Respecter le montant, la durée, le taux et le délai prévus.
• Conserver les demandes de financement et les réponses des établissements.
• Établir précisément les motifs des refus bancaires.

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Questions fréquentes