Condition suspensive de prêt : preuve des démarches conformes et conservation du dépôt de garantie

La condition suspensive d’obtention d’un prêt impose à l’acquéreur de démontrer qu’il a sollicité un financement conforme aux caractéristiques prévues au compromis, notamment le montant, la durée, le taux et le délai contractuels. Une fois cette preuve rapportée, il appartient au vendeur d’établir une faute ayant empêché la réalisation de la condition.

En l’absence de mandat produit, de demande de prêt identifiable et de documents précisant la date et les caractéristiques du financement sollicité, l’acquéreur ne justifie pas de diligences suffisantes. Une simulation dépassant le montant maximal prévu, des demandes adressées après l’échéance et un simple échange sollicitant des informations complémentaires ne permettent pas d’établir un refus de prêt conforme au compromis.

La cour distingue toutefois la condition relative au permis de construire : le dépôt et l’obtention hors délai n’ont pas entraîné la conservation du dépôt, les vendeurs ayant tacitement et sans ambiguïté prorogé le délai par leur comportement. La défaillance fautive de la condition de financement justifie néanmoins la résolution et l’attribution du dépôt de garantie aux vendeurs conformément au compromis. La demande indemnitaire fondée sur une procédure abusive ou une atteinte à la vie privée est rejetée faute de caractérisation. Les dépens et frais irrépétibles sont mis à la charge de l’acquéreur sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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L’acquéreur d’une parcelle n’a pas justifié avoir sollicité un prêt conforme aux conditions du compromis, notamment quant au montant, à la durée et au taux maximal. Les attestations de refus étaient imprécises et une simulation dépassait le plafond convenu. Malgré une prorogation tacite concernant le permis de construire, la cour a confirmé la résolution du compromis et l’attribution du dépôt de garantie aux vendeurs.

Un acquéreur a signé avec deux vendeurs un compromis portant sur une parcelle, sous conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt plafonné à 180 000 euros, remboursable sur vingt-cinq ans et assorti d’un taux maximal de 1,59 %. Un dépôt de garantie de 4 000 euros a été versé au notaire.

Le permis a finalement été demandé puis obtenu après les échéances contractuelles. Les vendeurs ont toutefois poursuivi les échanges relatifs au projet, notamment par l’établissement d’un devis, ce qui a été interprété comme une prorogation tacite du délai.

En revanche, l’acquéreur n’a pas produit de demande de prêt permettant de vérifier sa conformité au compromis. Les attestations de refus ne précisaient ni le contenu ni la date des demandes, et une simulation dépassait le montant maximal convenu. Les vendeurs ont demandé la résolution du compromis et le versement du dépôt. La cour a confirmé cette condamnation et rejeté la demande de dommages-intérêts de l’acquéreur.

• Respect du montant maximal de 180 000 euros
• Respect de la durée maximale de vingt-cinq ans
• Respect du taux maximal de 1,59 % hors assurance
• Demande de prêt déposée avant le 9 mai 2022
• Production d’éléments précisant le contenu de la demande
• Production d’un refus bancaire correspondant au financement sollicité
• Absence de faute ayant empêché la réalisation de la condition

• Compromis fixant les caractéristiques et délais du financement
• Simulation Empruntis portant sur 188 774 euros
• Attestation de refus Empruntis du 8 novembre 2022
• Refus de la Caisse d’Épargne du 7 septembre 2022
• Courriel du Crédit Agricole demandant des informations complémentaires
• Devis de menuiserie établi après le dépôt tardif du permis

L’acquéreur supporte la perte du dépôt de garantie, la résolution du compromis, les dépens et les frais irrépétibles. Les vendeurs conservent les 4 000 euros et obtiennent une indemnisation procédurale, tandis que la demande indemnitaire de l’acquéreur est rejetée.

• Versement de 4 000 euros aux vendeurs
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel
• Paiement de 1 200 euros au titre de l’article 700
• Paiement supplémentaire de 1 500 euros en appel
• Rejet de la demande de dommages-intérêts de l’acquéreur

À faire

• Conserver le compromis et relever chaque caractéristique du prêt
• Déposer les demandes bancaires avant l’échéance contractuelle
• Obtenir des documents précisant montant, durée, taux et date
• Produire le mandat confié au courtier
• Documenter tout accord de prorogation des conditions suspensives

À éviter

• Présenter une simulation dépassant le plafond de financement
• Se limiter à une attestation de refus imprécise
• Produire des échanges bancaires postérieurs au délai contractuel
• Confondre demande d’informations complémentaires et refus de prêt
• Invoquer une prorogation fondée uniquement sur l’absence de mise en demeure

La preuve des démarches nécessaires à l’obtention du prêt

nL’acquéreur doit démontrer avoir sollicité un prêt conforme au compromis, en justifiant notamment son montant, sa durée, son taux et la date de la demande. La cour relève l’absence de mandat de courtage, l’inadéquation d’une simulation dépassant 180 000 euros et l’imprécision des attestations de refus. Les courriels postérieurs au délai contractuel ne permettent pas davantage d’établir des démarches conformes.n

La prorogation tacite du délai d’obtention du permis

nL’absence de mise en demeure ne suffit pas à prouver une prorogation, car elle est équivoque. En revanche, l’établissement par les vendeurs d’un devis de menuiserie après l’information reçue sur le dépôt tardif de la demande de permis révèle une volonté tacite et non équivoque de proroger le délai. La défaillance de cette condition n’est donc pas imputée à l’acquéreur.n

La conservation du dépôt de garantie

nLe compromis prévoit que le dépôt reste acquis aux vendeurs lorsque la non-réalisation de la vente résulte d’une condition suspensive dont l’acquéreur a empêché la réalisation. La preuve insuffisante de demandes de prêt conformes caractérise cette défaillance fautive et justifie le paiement de 4 000 euros, ainsi que la résolution du compromis.

Article 450 du Code de procédure civile, Articles 805 et 907 du Code de procédure civile, Articles 1227, 1229 et 1352-6 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 456 du Code de procédure civile