Congé pour motif légitime et sérieux : preuve insuffisante des travaux et maintien du bail d’habitation

La cour juge irrecevables les demandes indemnitaires nouvelles formées en appel. Au visa des articles 564, 566 et 567 du Code de procédure civile, elle relève qu’elles ne constituaient ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire des demandes initiales et ne pouvaient être qualifiées de reconventionnelles.

Le congé fondé sur un motif légitime et sérieux est annulé. L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet notamment de justifier un congé par des travaux nécessitant la libération des lieux, mais le bailleur doit établir le caractère sérieux de son intention. Un rapport technique constatant des désordres ne suffit pas lorsqu’aucune pièce contemporaine ne démontre la décision effective de réaliser les travaux ni la nécessité d’évincer l’occupant. La date d’effet prématurée du congé ne justifiait pas, à elle seule, sa nullité, mais devait être reportée conformément à l’article 10 de la même loi.

La résiliation judiciaire est également rejetée. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose notamment l’usage conforme à la destination contractuelle, l’information du bailleur sur les désordres relevant de la connaissance du locataire et la souscription d’une assurance. Les manquements allégués n’étaient pas suffisamment graves ou démontrés : la résidence effective résultait notamment des consommations d’eau, attestations et éléments matériels, tandis que l’assurance était justifiée.

Les demandes relatives à la décence, à la suspension des loyers et aux travaux sont rejetées faute de preuve d’une indécence et de mise en demeure. Les dépens sont mis à la charge du bailleur sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, sans application de l’article 700 du même code.

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La cour estime que les désordres affectant un logement ne démontrent ni l’intention effective du bailleur de réaliser des travaux ni la nécessité de libérer les lieux. L’occupation habituelle et l’assurance locative sont établies, tandis que les manquements contractuels ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Une commune avait donné à bail un logement d’habitation situé dans un ancien presbytère. Elle a délivré au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur l’état du bâtiment et la nécessité de travaux.

Le premier juge a annulé le congé mais prononcé la résiliation du bail et l’expulsion, en retenant un changement de destination des lieux, une absence d’habitation principale, un défaut d’information sur les désordres et l’absence initiale d’attestation d’assurance.

La cour constate que le rapport technique établit des désordres, mais ne démontre ni l’intention effective du bailleur de réaliser les travaux ni la nécessité de libérer le logement. Les preuves produites établissent en revanche une occupation habituelle, et l’assurance locative est justifiée. Les manquements contractuels ne sont donc pas suffisamment démontrés ou graves pour justifier la résiliation.

Les demandes de mise en conformité, de suspension des loyers et de relogement sont rejetées faute de preuve de l’indécence du logement et de mise en demeure. Les demandes indemnitaires nouvelles du bailleur sont irrecevables en appel.

• Établir un motif légitime et sérieux au soutien du congé
• Justifier l’intention effective de réaliser les travaux
• Démontrer la nécessité de libérer le logement
• Apporter la preuve du changement de destination allégué
• Établir l’absence d’habitation effective à titre principal
• Caractériser des manquements locatifs suffisamment graves
• Produire les éléments démontrant l’indécence du logement

• Rapport technique Socotec du 14 février 2023
• Devis ancien relatif à la réfection de la toiture
• Factures de consommation d’eau de 2020 à 2024
• Factures de ramonage et livraisons de bûches
• Photographies montrant des équipements d’habitation
• Attestations de proches et d’occupants du logement

Le bailleur ne peut ni obtenir l’expulsion ni résilier le bail sur la seule base de désordres techniques non accompagnés d’un projet de travaux établi. Le locataire conserve le bénéfice du bail, mais ses demandes de suspension des loyers et de travaux sont rejetées faute de preuve suffisante de l’indécence.

• Maintien du bail et rejet de l’expulsion
• Rejet de l’indemnité d’occupation
• Irrecevabilité des demandes indemnitaires nouvelles du bailleur
• Conservation des dépens à la charge du bailleur
• Absence d’indemnisation du locataire pour procédure abusive
• Maintien de l’obligation d’assurance locative

À faire

• Documenter précisément le motif du congé
• Produire les décisions de travaux contemporaines
• Établir la nécessité de libérer les lieux
• Conserver les justificatifs d’assurance locative
• Présenter chaque demande dès la première instance

À éviter

• Fonder le congé sur un rapport technique isolé
• Utiliser un devis ancien comme preuve suffisante
• Alléguer un changement d’usage sans constat probant
• Former une demande indemnitaire nouvelle en appel
• Réclamer une suspension de loyers sans preuve d’indécence

La recevabilité des demandes nouvelles en appel

Les articles 564, 566 et 567 du Code de procédure civile interdisent les prétentions nouvelles, sauf notamment lorsqu’elles tendent à la compensation, écartent les prétentions adverses ou constituent l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes initiales. Les demandes indemnitaires relatives aux dégradations de l’immeuble, absentes de première instance, ne remplissaient aucune de ces conditions et ont été déclarées irrecevables.

Le motif légitime et sérieux du congé

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet un congé fondé sur des travaux nécessitant la libération du logement. Le bailleur doit toutefois prouver le sérieux de son intention et la nécessité de l’éviction. Un rapport technique constatant des désordres, sans décision, délibération ou pièce contemporaine établissant la réalisation des travaux et leur incompatibilité avec l’occupation, ne suffit pas.

La gravité des manquements du locataire

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose notamment le respect de la destination des lieux, l’obligation d’assurance et certaines obligations relatives aux désordres. La cour a retenu que l’occupation effective était établie par les consommations d’eau, attestations et éléments matériels, que l’assurance était justifiée et que le défaut d’information reproché ne constituait pas un manquement suffisamment grave pour résilier le bail.

Article 564 du Code de procédure civile, Article 566 du Code de procédure civile, Article 567 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile