Cour d’appel, 1ère Chambre, 23 octobre 2026, RG n° 26/00124

EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFE DE LA COUR D’APPEL DE BOURGES

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

VS/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

-SELARL LIANCIER – MORIN-MENEGHEL

– Me Sylvie NOIROT

– TJ

LE : 23 OCTOBRE 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2026

N° RG 26/00124 – N° Portalis DBVD-V-B7K-DZGM

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé du tribunal judiciaire de NEVERS en date du 04 Février 2026

PARTIES EN CAUSE :

I – Mme [O] [L]

née le 05 Novembre 1956 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Alexandre LIANCIER de la SELARL LIANCIER – MORIN-MENEGHEL, avocat au barreau de NEVERS

Aide juridictionnelle Totale numéro 18033 2026/000748 du 02/03/2026

APPELANTE suivant déclaration du 12/02/2026

II – COMMUNE DE [Localité 3] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Sylvie NOIROT, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Sandra BAREL Présidente de chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 juin 1990, la commune de [Localité 3] a donné à bail à Mme [O] [L] un logement à usage d’habitation situé dans l’ancien presbytère de cette commune, [Adresse 5]. Un nouveau bail a été conclu par acte sous seing privé, le 22 mars 1999, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1999.

Par courrier recommandé en date du 22 mai 2023, la commune de [Localité 3] a notifié à sa locataire un congé pour motif légitime et sérieux, en lui indiquant que le bail prendrait fin le 31 mars 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, la commune de Nolay a fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers aux fins de voir, en l’état de ses dernières demandes,

A titre principal,

dire son action recevable et bien fondée,

débouter purement et simplement Mme [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

valider le congé du 22 mai 2023, reçu le 23 mai suivant,

constater la résiliation du bail liant Mme [L] et la commune de [Localité 3] du fait du congé délivré,

dire Mme [L] occupante sans droit ni titre du logement à compter du 31 mars 2026,

ordonner l’expulsion de Mme [L] ainsi que de tous occupants de son chef du logement communal situé [Adresse 6] après commandement de quitter les lieux au moyen de la force publique si nécessaire, à compter de la signification de la décision à intervenir,

condamner Mme [L] à respecter et exécuter la décision à intervenir sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

enjoindre à Mme [L] de justifier de l’assurance de son logement,

A titre subsidiaire,

prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour changement de destination des lieux loués et pour ne pas avoir informé le bailleur de l’état du logement,

condamner Mme [L] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [L] aux entiers frais et dépens.

En réplique, Mme [L] a demandé au juge des contentieux de la protection de :

débouter la commune de [Localité 3] de ses demandes,

suspendre le paiement des loyers dus à compter du mois d’avril 2023, et en conséquence :

condamner la commune de [Localité 3] à lui rembourser les loyers versés postérieurement au mois d’avril 2023,

condamner la commune de [Localité 3] à effectuer les travaux prévus dans le rapport d’expertise Socotec sous astreinte de 100 euros par jour de retard, trois mois après la signification du jugement à intervenir,

condamner la commune de [Localité 3] à reloger Mme [L] pendant la durée de ces travaux ainsi qu’aux frais de relogement, et notamment de déménagement provisoire de ses meubles,

condamner la commune de [Localité 3] à l’indemniser à hauteur de 3.000 euros au titre de la procédure abusive,

condamner la commune de [Localité 3] aux entiers dépens, devant être recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par jugement contradictoire du 4 février 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers a :

annulé le congé délivré le 22 mai 2023 par la commune de [Localité 3] à Mme [L] ;

prononcé la résiliation du bail du 22 mars 1999 conclu entre Mme [L] et la commune de [Localité 3] à compter de la présente décision ;

ordonné l’expulsion de Mme [L] des locaux sis ancien presbytère de la commune de [Localité 3] dont l’adresse est [Adresse 5], ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

dit qu’à défaut pour Mme [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la commune de [Localité 3] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

enjoint à Mme [L] d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance locative en cours de validité jusqu’à libération des lieux ;

débouté Mme [L] de toutes ses demandes reconventionnelles ;

débouté Mme [L] de sa demande au titre de la procédure abusive ;

condamné Mme [L] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [L] aux dépens ;

débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;

rappelé que le jugement était assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le juge des contentieux de la protection a notamment retenu que le congé délivré par la commune de [Localité 3] était irrégulier en raison du défaut de proposition à la locataire d’offres de relogement, conformément au régime de protection légale instauré par la loi du 6 juillet 1989, que les éléments de preuve produits aux débats établissaient un usage des lieux non conforme au contrat de bail (à savoir comme salle de réunion pour l’activité de poney club exercée par la locataire), que Mme [L] ne démontrait pas user des lieux à titre d’habitation principale de façon effective, que l’abstention de signalement à la bailleresse de l’état du logement par la locataire s’avérait fautive, de même que l’absence de communication d’une attestation d’assurance dudit logement, qu’il en résultait une violation des obligations essentielles de la locataire justifiant la résiliation du bail litigieux et l’expulsion de celle-ci, et que Mme [L] ne produisait aucun élément de nature à caractériser l’indécence du logement loué.

Mme [L] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 12 février 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 mars 2026, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, Mme [L] demande à la Cour de :

REFORMER le jugement en ce qu’il a :

– Prononcé la résiliation du bail du 22 mars 1999 conclu entre Mme [L] et la commune de [Localité 3]

– Ordonné l’expulsion de Mme [L] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3]

– Enjoint à Mme [L] d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance locative en cours de validité jusqu’à la libération des lieux

– Débouté Mme [L] de toutes ses demandes reconventionnelles et de sa demande au titre de la procédure abusive

– Condamné Mme [L] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

– Condamné Mme [L] aux dépens

– Débouté les parties de toutes leurs autres demandes

Statuant à nouveau de ces chefs de jugement reformé ;

DEBOUTER la commune de [Localité 3] de ses demandes.

Reconventionnellement,

SUSPENDRE le paiement des loyers dus par Mme [L] à compter du mois d’avril 2023.

En conséquence,

CONDAMNER la commune de [Localité 3] à rembourser Mme [L] les loyers versés postérieurement au mois d’avril 2023.

CONDAMNER la commune de [Localité 3] à effectuer les travaux prévus dans le rapport d’expertise Socotec sous astreinte de 100€ par jour de retard 3 mois après la signification de l’arrêt à intervenir.

CONDAMNER la commune de [Localité 3] à reloger Mme [L] pendant la durée de ces travaux ainsi qu’aux frais de leur relogement et notamment de déménagement provisoire de ses meubles.

CONDAMNER à indemniser Mme [L] à hauteur de 3 000€ au titre de sa procédure abusive.

CONDAMNER la commune de [Localité 3] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 mai 2026, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la commune de [Localité 3] demande à la Cour de

REFORMER le jugement en ce qu’il a annulé le congé délivré le 22 mai 2023 par la commune de [Localité 3] à Mme [L]

Statuant à nouveau

VALIDER le congé du 22 mai 2023 reçu le 23 mai 2023

CONSTATER que le bail liant Mme [L] et la commune de [Localité 3] est résilié par le congé du 22 mai 2023 reçu le 23 mai 2023

DIRE que Mme [L] sans droit ni titre à compter du 31 mars 2026

CONDAMNER Mme [L] à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer

ORDONNER, à compter de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion de Mme [L] ainsi que de tous occupants de son chef du logement communal situé [Adresse 7] après commandement de quitter les lieux au moyen de la force publique si nécessaire

LA CONDAMNER à respecter et exécuter la décision à intervenir sous astreinte de 50,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

DEBOUTER purement et simplement Mme [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions

Subsidiairement,

CONFIRMER le jugement rendu le 04 février 2026 en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de Mme [L] pour changement de destination des lieux loués et pour ne pas avoir informé le bailleur de l’état du logement

CONFIRMER le jugement rendu le 04 février 2026 en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [L], ainsi que de tous occupants de son chef et qu’il pourra être procédé à son expulsion

Y ajoutant

PRONONCER la résiliation du bail aux torts de Mme [L] pour défaut de résidence à titre principal

CONDAMNER Mme [L] à réparer le préjudice matériel subi par la commune du fait de son silence sur l’état de dégradation du bâtiment

CONDAMNER Mme [L] à verser à la commune de [Localité 3] la somme de

84.348, 24 €.

CONDAMNER Mme [L] à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer

CONFIRMER le jugement rendu le 04 février 2026 en ce qu’il a débouté Mme [L] de toutes ses demandes reconventionnelles

DEBOUTER Mme [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER Mme [L] à verser à la commune de [Localité 3] la somme de 2.500,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER Mme [L] aux entiers frais et dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er septembre 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande indemnitaire présentée par la commune de [Localité 3] :

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 du même code prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

L’article 567 du même code dispose que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En l’espèce, la commune de [Localité 3] a présenté au premier juge des demandes tendant à la validation du congé qu’elle avait adressé à Mme [L] ou, subsidiairement, au prononcé de la résiliation du bail les liant, à l’expulsion de Mme [L] et à la justification par cette dernière de l’assurance du logement loué. Elle n’a nullement saisi le tribunal d’un litige relatif à l’appréciation de dommages subis par l’immeuble consécutivement à un comportement fautif de Mme [L] au regard de ses obligations de locataire et à leur indemnisation.

Contrairement à ce que soutient la commune de [Localité 3], les demandes formulées en ce sens à hauteur d’appel ne peuvent être considérées comme constituant l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de celles qu’elle a portées devant le premier juge, ni comme des demandes reconventionnelles. Aucun motif ne justifie de priver les parties d’un double degré de juridiction sur ces points de litige.

Les demandes présentées par la commune de [Localité 3] devant la cour aux fins de voir condamner Mme [L] à réparer le préjudice matériel subi par la commune du fait de son silence sur l’état de dégradation du bâtiment et à verser à la commune de [Localité 3] la somme de 84.348, 24 euros seront donc jugées irrecevables.

Sur la validité du congé délivré par la commune de [Localité 3] :

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

L’article 15, I du même texte pose pour principe que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 15, IV du même texte interdit au bailleur de s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

En l’espèce, la commune de [Localité 3] a fait délivrer à Mme [L], le 22 mai 2023, un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 31 mars 2024, détaillant celui-ci comme suit : « bâtiment vétuste représentant un risque à moyen terme (expertise faite par une société agréée le 14/02/2023) ».

Ainsi que le premier juge l’a relevé avec pertinence, ce congé ne pouvait néanmoins prendre effet qu’au 31 mars 2026 au regard de la législation d’ordre public applicable en matière de tacite reconduction des baux d’habitation. La mention d’une date d’effet prématurée, soit le 31 mars 2024, n’est pas de nature à entraîner la nullité du congé litigieux mais conduit à reporter ses effets au 31 mars 2026.

Le caractère légitime et sérieux du motif invoqué par la bailleresse doit ensuite être examiné.

Il est constant que la justification d’un congé par un motif légitime et sérieux n’est pas limitée à l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations, et que les travaux prévus par le bailleur, dès lors qu’ils sont nécessités par l’état des parties communes et privatives et exigent la libération de l’appartement, peuvent constituer un tel motif (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 3ème, 7 février 1996, n° 94-14.339).

Il incombe à cet égard à la bailleresse de rapporter la preuve du sérieux de son intention de réaliser les travaux fondant le congé délivré à sa locataire.

La commune de [Localité 3] produit à cette fin un avis technique émis à sa requête par la société Socotec, le 14 février 2023, qui constate l’existence d’une flexion généralisée du chevronnage de la charpente, de « traces d’attaques insecticides », d’importantes fissures sur les murs de refend dues à l’absence de chaînages horizontaux et verticaux, de fissures sur de nombreux murs intérieurs de la maison liées à un tassement de sol ainsi que d’un phénomène d’écaillement de la peinture dû à une infiltration d’eau provenant de l’état de conservation de la couverture. Ce rapport en déduit un risque à moyen terme pour la pérennité de l’ancien presbytère de [Localité 3], et conclut à la nécessité de réaliser les travaux de reprise des fissurations sous six mois et les réparations de la charpente et de la couverture, ainsi que la reprise des peintures des murs écaillés, sous un an.

Cet avis technique n’indique nullement que le bâtiment serait vétuste, étant observé que ce terme utilisé par la commune de [Localité 3] dans son congé et ses écritures n’y figure pas, ni que les désordres relevés compromettraient la santé ou la sécurité physique de ses occupants, ni que les travaux à réaliser justifieraient l’éviction temporaire ou définitive de ces derniers en raison de leur ampleur et/ou de leur durée prévisible.

Par surcroît, il n’est versé aux débats aucune pièce de nature à établir l’intention de la commune de [Localité 3] de réaliser les travaux en cause, étant observé que le seul devis produit, relatif à la réfection de la toiture du presbytère, est antérieur de plusieurs années à la délivrance du congé pour être daté du 8 octobre 2020, et qu’aucune délibération du conseil municipal ou acte administratif lié à ces éventuels travaux n’a été communiqué dans le cadre de la présente instance.

Il ne peut ainsi qu’être considéré que la commune de [Localité 3] ne rapporte pas la preuve du motif légitime et sérieux de congédiement de la locataire qu’elle allègue. Dans ces conditions, l’annulation du congé daté du 22 mai 2023 délivré par la commune de [Localité 3] à Mme [L] sera prononcée, sans qu’il soit besoin de répondre à l’argumentaire développé par les parties quant au moyen de nullité du congé tiré de l’applicabilité potentielle à la locataire des dispositions protectrices de l’article 15, IV précité. Le jugement entrepris sera ainsi confirmé par substitution de motifs.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige notamment le locataire à

payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir,

répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure,

permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6,

s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En l’espèce, la commune de [Localité 3] invoque à l’encontre de Mme [L] trois manquements graves à ses obligations contractuelles de locataire, tenant au défaut d’information de la bailleresse quant à l’état du bien immobilier occupé, au changement de destination des lieux et au défaut d’occupation du logement à titre d’habitation principale.

S’agissant tout d’abord du défaut d’information de la bailleresse, il sera tout d’abord relevé que la commune de [Localité 3], qui verse aux débats le devis de réfection de la toiture de l’immeuble donné à bail, n’ignorait pas, depuis plusieurs années, les difficultés posées par la couverture défaillante de celui-ci, susceptibles par nature de porter atteinte à l’étanchéité du logement et, par conséquent, à l’intégrité des revêtements muraux.

La commune de [Localité 3] soutient que Mme [L] aurait refusé l’accès des services municipaux au logement mais s’abstient de produire le moindre élément de preuve à cet égard.

Par ailleurs, les désordres affectant la charpente (flexion du chevronnage et « attaques insecticides ») relèvent de l’expertise d’un professionnel spécialisé et non des capacités d’analyse d’un simple locataire, étant rappelé que ces dommages sont observables dans les combles non aménagés et que Mme [L] est âgée de 69 ans au jour où la cour statue.

Le seul défaut d’information de la bailleresse susceptible d’être reproché à Mme [L] est ainsi relatif au phénomène de fissuration des murs intérieurs, dus selon la société Socotec à un tassement de sol. Il ne saurait être estimé que ce défaut d’information ait pu constituer la cause exclusive de l’ensemble des désordres affectant le bien immobilier, ni, par voie de conséquence, un manquement suffisamment grave de Mme [L] à ses obligations de locataire pour justifier la résiliation du bail.

S’agissant ensuite du changement allégué de destination des lieux et du défaut corrélatif d’habitation effective par la locataire, la commune de [Localité 3] affirme que Mme [L] n’utiliserait plus le logement litigieux à fin d’habitation mais exclusivement professionnelle, en en disposant comme salle de réunion et de travail et comme lieu d’accueil du public dans le cadre de l’activité du poney club de [Localité 4].

Il convient d’observer qu’il n’est justifié d’aucune façon des supposés liens professionnels qu’entretiendrait Mme [L] avec ce club équestre, l’intéressée indiquant pour sa part, sans être contredite, n’exercer qu’une activité associative dans ce cadre.

Mme [L] verse aux débats des factures de consommation d’eau faisant état d’une consommation annuelle de 70 m3 en 2020, 46 m3 en 2021, 40 m3 en 2022 et 2023 et 50 m3 en 2024. Une telle consommation, trop importante pour établir un usage de l’immeuble restreint à des activités de réunion, démontre au contraire une utilisation quotidienne des lieux comprenant un usage sanitaire des points d’eau (douche, toilettes, vaisselle et ménage), nonobstant la variation à la baisse relevée entre les années 2020 et 2023.

Mme [L] produit encore des factures de prestations de ramonage pour les années 2021 et 2025 et de livraison de bûches de ramonage pour les années 2023 et 2024.

Il peut par ailleurs être relevé que les photographies annexées au rapport Socotec laissent voir un appareil électro-ménager et une cocotte-minute davantage évocateurs d’une habitation effective que d’une utilisation professionnelle ou associative des lieux.

Mme [L] produit en outre des attestations établies par Mme [F], Mme [V], Mme [U] et Mme [X] qui certifient qu’elle habite l’ancien presbytère de [Localité 3], la dernière précisant y avoir été hébergée par l’intéressée. M. [C], dont la commune de [Localité 3] indique sans être contredite qu’il serait le compagnon de l’appelante, affirme de même qu’elle n’est pas domiciliée chez lui mais à l’ancien presbytère.

Elle verse par ailleurs une attestation établie par M. [T], adhérent du poney club de [Localité 4] depuis une vingtaine d’années, indiquant n’avoir jamais assisté à une assemblée générale dudit club à l’ancien presbytère, domicile de Mme [L], et précisant qu’à sa connaissance, de telles assemblées se tenaient dans les locaux du poney club.

Le principal élément de preuve fourni par la commune de [Localité 3] consiste en un document intitulé « attestation », rédigé par Mme [D] [Y], maire de [Localité 3], et M. [S] [A], 1er adjoint, auquel n’est joint aucun document d’identité et aux termes duquel Mme [L] aurait déclaré devant eux, le 31 mars 2023, que l’ancien presbytère qu’elle louait était essentiel à l’activité du poney club de [Localité 4] et « lui servait uniquement de salle de réunion de travail (vidéo projection,’) ».

L’absence de copie des documents d’identité des signataires de cette attestation et la qualité de ses signataires, élus de la commune au profit de laquelle ce document est établi, vient relativiser la valeur probante de ce dernier, malgré la qualité d’officiers de police judiciaire qui est la leur du fait de leurs mandats électifs. Il ne peut en outre qu’être observé que les éléments rapportés dans ce document relatent une déclaration qu’aurait effectuée Mme [L] devant eux, sans que Mme [Y] et M. [A] ne corroborent la teneur de celle-ci par leurs propres constatations à cet égard.

La confrontation de ces diverses pièces, étant rappelé que la charge de la preuve du changement de destination des lieux loués et de leur défaut d’habitation effective par Mme [L] incombe à la commune de [Localité 3], conduit à considérer que les manquements allégués de la locataire à son obligation d’habitation effective et à l’interdiction de modifier la destination de l’immeuble donné à bail sont insuffisamment démontrés.

Enfin, Mme [L] justifie de la souscription auprès de la compagnie GAN d’un contrat d’assurance responsabilité civile locative pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 30 septembre 2026.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter la commune de [Localité 3] de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [L], ordonner son expulsion et condamner Mme [L] au paiement d’une indemnité d’occupation, et d’infirmer en ce sens le jugement entrepris.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par Mme [L] :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en ’uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 venu définir les caractéristiques du logement décent prévoit en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros ’uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Mme [L] ne produit aucun élément de nature à caractériser l’indécence du logement, ni à justifier la réduction du montant du loyer, voire la suspension pure et simple de son paiement en l’attente de la réalisation des travaux prévus par la commune de [Localité 3]. Il n’est notamment nullement établi, ni même soutenu qu’elle ait mis la bailleresse en demeure de respecter son obligation de délivrance d’un logement décent et de procéder aux travaux en cause. Le rapport Socotec versé aux débats par la commune de [Localité 3] n’avait pas pour but de déterminer un éventuel état d’indécence du logement et n’évoque pas son habitabilité. Il peut également être rappelé que ce rapport n’indique pas que les désordres relevés compromettraient la santé ou la sécurité physique de ses occupants, ni que les travaux à réaliser justifieraient l’éviction temporaire ou définitive de ces derniers en raison de leur ampleur et/ou de leur durée prévisible.

Dans ces conditions, les demandes formulées par Mme [L] tendant à voir suspendre le paiement des loyers dus à compter du mois d’avril 2023 et condamner la commune de [Localité 3] à lui rembourser les loyers versés postérieurement au mois d’avril 2023, à effectuer les travaux prévus dans le rapport d’expertise Socotec sous astreinte et à reloger Mme [L] pendant la durée de ces travaux ainsi qu’aux frais de ce relogement et notamment de déménagement provisoire de ses meubles seront rejetées, le jugement entrepris étant confirmé en ce sens.

Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive présentée par Mme [L] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le droit d’agir ou de se défendre en justice ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, l’appréciation inexacte que la commune de [Localité 3] a pu faire de ses droits et les manquements procéduraux précédemment décrits qui peuvent lui être reprochés ne suffisent pas à caractériser à son encontre d’abus de son droit d’ester en justice. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté Mme [L] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige telle qu’elle est déterminée par la présente décision ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La commune de [Localité 3] sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre et conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle aura exposés en première instance et en cause d’appel.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. La commune de [Localité 3], partie principalement succombante, devra supporter la charge des dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le jugement entrepris sera enfin infirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DECLARE irrecevables comme nouvelles en cause d’appel les demandes présentées par la commune de [Localité 3] tendant à voir condamner Mme [O] [L] à réparer le préjudice matériel subi par la commune du fait de son silence sur l’état de dégradation du bâtiment et à verser à la commune de [Localité 3] la somme de 84.348,24 euros ;

Au fond,

INFIRME partiellement le jugement rendu le 4 février 2026 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers en ce qu’il a

prononcé la résiliation du bail du 22 mars 1999 conclu entre Mme [L] et la commune de [Localité 3] à compter de la présente décision ;

ordonné l’expulsion de Mme [L] des locaux sis ancien presbytère de la commune de [Localité 3] dont l’adresse est [Adresse 5], ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

dit qu’à défaut pour Mme [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la commune de [Localité 3] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

condamné Mme [L] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [L] aux dépens ;

débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions frappées d’appel;

Et statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DEBOUTE la commune de [Localité 3] de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [O] [L], ordonner son expulsion et condamner Mme [O] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE la commune de [Localité 3] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la commune de [Localité 3] aux dépens de première instance et d’appel.

L’arrêt a été signé par S. BAREL, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. SERGEANT S. BAREL

La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.

P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE