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Pour les professionnels, l’expression droit du logement locataire recouvre plusieurs régimes : bail d’habitation, logement social, résidence sociale et logement-foyer. La décence du logement constitue une obligation centrale du bailleur. Les recours varient selon la situation, notamment en cas d’indécence, d’impayés, d’expulsion ou de demande de relogement. Cette synthèse présente les règles et limites documentées.
L’essentiel
- Texte applicable
- Article L. 300-1 du CCH et loi de 1989
- Bénéficiaires
- Personnes résidant régulièrement en France
- Logement décent
- Mise en conformité et recours judiciaire
- Logement social
- Attribution par la commission compétente
- Limite du dispositif
- Absence de maintien sans droit ni titre
Cadre juridique du droit du logement locataire
Le droit du logement locataire repose sur plusieurs régimes selon la nature du logement et le statut d’occupation. Il comprend notamment les baux d’habitation, le logement social, les résidences sociales et les logements-foyers. Les règles applicables diffèrent également selon qu’il s’agit de décence, d’attribution, d’impayés ou d’expulsion.
Dans le cadre d’un bail d’habitation, le bailleur doit délivrer un logement décent et garantir la jouissance paisible des lieux. Cette obligation résulte notamment de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil. En cas d’indécence, le locataire peut demander la mise en conformité du logement et, sous certaines conditions, saisir le juge.
Le droit au logement décent et indépendant, prévu par l’article L. 300-1 du code de la construction et de l’habitation, concerne les personnes résidant régulièrement en France et ne pouvant accéder seules à un logement. Son exercice passe par une démarche amiable, puis éventuellement contentieuse, avec l’intervention possible de la commission de médiation. En logement social, l’attribution relève exclusivement de la commission compétente, et le droit au logement ne confère pas un droit général au maintien dans les lieux sans titre.
Droit du logement locataire : conditions d’accès et critères applicables
Le droit à un logement décent et indépendant s’adresse aux personnes résidant régulièrement en France qui ne peuvent accéder à un logement par leurs propres moyens. La commission de médiation peut reconnaître le caractère prioritaire de la demande, notamment dans le cadre des recours prévus par le dispositif du droit au logement. Le recours relatif à l’hébergement suppose l’absence de proposition adaptée.
L’accès au logement social obéit à une procédure spécifique. La commission d’attribution des logements sociaux est seule compétente pour attribuer nominativement un logement, après enregistrement de la demande et délivrance d’un numéro unique. Un juge ne peut donc pas ordonner directement à un bailleur social de reloger un locataire expulsé dans un autre logement.
Pour un logement loué à usage d’habitation, les critères de décence concernent notamment la sécurité, la santé, le clos et le couvert, ainsi qu’une aération suffisante. Le logement doit également être conforme à l’usage d’habitation et ne pas présenter de risques manifestes pour le locataire. Ces exigences s’apprécient au regard des obligations imposées au bailleur par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Logement indécent : procédure, recours et preuve des désordres
En cas de logement non conforme aux exigences de décence, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité, sans remettre en cause la validité du bail. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir le juge. Celui-ci peut déterminer les travaux à réaliser, fixer leur délai d’exécution, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’achèvement des travaux.
La preuve des désordres doit être suffisamment circonstanciée et rattachée au logement loué. Des photographies ou constats insuffisamment précis ne permettent pas nécessairement d’établir l’indécence, le trouble de jouissance, le préjudice ou le lien causal. Une demande d’expertise ne peut pas pallier une carence probatoire initiale.
Les demandes de travaux, de suspension du loyer ou d’indemnisation peuvent ainsi être rejetées lorsque les éléments produits ne caractérisent pas suffisamment les désordres allégués. L’obligation du bailleur porte notamment sur la délivrance d’un logement décent, son entretien et la jouissance paisible des lieux. Lorsque les locaux sont impropres à l’habitation, le bailleur ne peut pas utiliser la résiliation ou un congé pour motif légitime et sérieux afin d’obtenir l’expulsion de l’occupant.
Pour approfondir
Points de vigilance pour bailleurs et locataires en droit du logement
L’indécence du logement peut limiter les mesures de résiliation et d’expulsion. Lorsque les locaux sont impropres à l’habitation, le bailleur ne peut invoquer la nullité ou la résiliation du bail pour obtenir l’expulsion, ni utiliser un congé pour motif légitime et sérieux à cette fin. Cette règle s’articule avec l’obligation de délivrer un logement décent prévue par l’article 1719, 1°, du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Les demandes du locataire doivent être étayées par des éléments suffisamment circonstanciés concernant les désordres, le préjudice et le lien causal. À défaut, les demandes de travaux, de suspension du loyer, d’indemnisation ou d’expertise peuvent être rejetées, l’expertise ne pouvant pallier une carence probatoire. En matière de surface habitable, la diminution proportionnelle du loyer suppose une demande préalable au bailleur ; après deux mois sans réponse, la saisine du juge doit intervenir dans un délai de quatre mois, délai de forclusion.
En logement social, le bailleur ne dispose pas seul du pouvoir d’attribuer un autre logement à un locataire expulsé : cette compétence relève exclusivement de la commission d’attribution, après enregistrement de la demande et délivrance d’un numéro unique. En cas de démolition autorisée, le refus de trois offres de relogement conformes peut entraîner la perte du droit au maintien dans les lieux après six mois suivant la notification de la troisième offre. Le droit au logement ne crée par ailleurs pas un droit général au maintien dans un logement occupé sans titre.
Jurisprudence et évolutions du droit au logement locataire
La jurisprudence récente précise que le droit à un logement décent et indépendant s’exerce par un recours amiable, puis, le cas échéant, par un recours contentieux. La commission de médiation joue un rôle dans la reconnaissance du caractère prioritaire de la demande. Le droit au logement ne consacre toutefois pas un droit général au maintien dans un logement occupé sans titre.
En matière de logement social, l’attribution relève exclusivement de la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements. Un juge ne peut donc pas ordonner directement à un bailleur social de reloger un locataire expulsé dans un autre logement. L’attribution suppose en outre que la demande ait été enregistrée et assortie d’un numéro unique.
La jurisprudence encadre également les effets de l’indécence du logement. Lorsque les locaux sont impropres à l’habitation, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la résiliation du bail ou d’un congé pour motif légitime et sérieux afin d’obtenir l’expulsion de l’occupant. En revanche, les demandes de travaux, de suspension du loyer ou d’indemnisation peuvent être rejetées lorsque les désordres et le préjudice ne sont pas suffisamment établis.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Un locataire peut-il demander la mise en conformité d’un logement indécent ?
Oui. Le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité du logement sans remettre en cause la validité du bail. Le juge peut fixer les travaux à réaliser, leur délai d’exécution et réduire ou suspendre le loyer jusqu’à leur réalisation.
Quel délai suit une demande de mise en conformité adressée au bailleur ?
Lorsque le bailleur ne répond pas dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir le juge afin qu’il statue sur la mise en conformité du logement et les conséquences financières éventuelles.
Le juge peut-il imposer à un bailleur social de reloger un locataire expulsé ?
Non, l’attribution d’un logement social relève exclusivement de la commission d’attribution compétente. Le bailleur social ne peut pas décider seul d’attribuer un autre logement, notamment si la demande n’a pas été enregistrée avec un numéro unique.
Le droit au logement permet-il de rester dans un logement occupé sans titre ?
Le droit au logement décent et indépendant ne crée pas un droit général au maintien dans les lieux. Il ne justifie donc pas le maintien dans un logement occupé sans droit ni titre.
Quelles conséquences entraîne une surface habitable inférieure à celle indiquée dans le bail ?
Lorsque la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer. Si le bailleur ne répond pas dans les deux mois, la saisine du juge doit intervenir dans un délai de quatre mois, présenté comme un délai de forclusion.
Pour aller plus loinDossier : Logement indécent : obligations du bailleur et recours du locataire →
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