Relogement et droits des locataires en rénovation urbaine : Questions / Réponses juridiques

L’article L353-15 III du code de la construction et de l’habitation stipule qu’en cas d’autorisation de démolir, le locataire ayant refusé trois offres de relogement conformes aux exigences de l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 perd son droit au maintien dans les lieux. Cette perte de droit est effective après un délai de six mois suivant la notification de la troisième offre. Les conditions de relogement doivent respecter les caractéristiques définies par la loi, notamment en termes de superficie et de localisation.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : Un bailleur, l’OPH [Localité 15] Habitat, a conclu un contrat de location avec une locataire, une mère de famille, pour un appartement à usage d’habitation. Suite à un avenant, le bail a été transféré au seul nom de la locataire après le départ de son conjoint. En raison d’un programme de rénovation urbaine, le bailleur a informé la locataire de la nécessité de reloger les occupants de l’immeuble, qui devait être démoli.

Le bailleur a proposé plusieurs logements de relogement à la locataire, mais celle-ci a refusé chacune des offres, invoquant des raisons telles que la taille des chambres ou l’étage des logements proposés. Après plusieurs refus, le bailleur a notifié à la locataire qu’elle perdait son droit au maintien dans les lieux, conformément aux dispositions légales. En conséquence, le bailleur a engagé une procédure d’expulsion, arguant que la locataire était devenue occupante sans droit ni titre depuis le 18 avril 2025.

Lors de l’audience, le bailleur a soutenu que les propositions de relogement étaient conformes aux exigences légales et adaptées aux besoins de la locataire. De son côté, la locataire a contesté la validité des congés et des propositions, affirmant qu’elles ne répondaient pas à ses besoins et que le bailleur n’avait pas obtenu les autorisations nécessaires pour procéder à la démolition.

Le juge a constaté que le bailleur avait respecté les procédures légales et que la locataire était effectivement sans droit ni titre. Il a ordonné à la locataire de libérer les lieux, tout en rejetant certaines demandes du bailleur, notamment celles relatives à l’astreinte et à la suppression du sursis d’expulsion. La locataire a été condamnée aux dépens, et le jugement a été déclaré exécutoire de droit à titre provisoire.. Consulter la source documentaire.

Quel est le cadre légal régissant la perte du droit au maintien dans les lieux en cas de démolition ?

L’article L353-15 III du code de la construction et de l’habitation précise que, dans le cadre d’une autorisation de démolir, le locataire qui refuse trois offres de relogement conformes aux exigences de l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 perd son droit au maintien dans les lieux.

Cette disposition stipule que, à l’expiration d’un délai de six mois suivant la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il est également précisé que le bailleur n’est pas tenu de justifier d’une autorisation de démolir si un logement a été spécialement conçu pour le relogement du locataire.

Ainsi, la perte du droit au maintien est conditionnée à la délivrance d’une autorisation de démolir par les autorités compétentes ou à la mise en œuvre d’une convention de renouvellement urbain.

Quel est le processus de relogement et les obligations du bailleur ?

L’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 impose que le logement proposé pour relogement doit répondre à des critères spécifiques.

Il doit être situé dans le même arrondissement ou dans des communes limitrophes, et correspondre aux besoins personnels ou familiaux du locataire.

En l’espèce, l’OPH [Localité 15] HABITAT a présenté plusieurs propositions de relogement, toutes de type T5, avec des superficies et des loyers inférieurs à ceux du logement occupé par la locataire.

Les offres ont été faites dans le cadre d’un programme de renouvellement urbain, et il a été établi que les logements proposés étaient situés dans la même commune et à proximité immédiate du logement actuel.

Le bailleur a donc respecté ses obligations en matière de relogement, en tenant compte de la situation familiale de la locataire.

Quel est le statut de la locataire après le refus des offres de relogement ?

Suite au refus des trois offres de relogement, la locataire est considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le 18 avril 2025, conformément à l’article L353-15 III du code de la construction et de l’habitation.

Ce statut implique qu’elle ne peut plus revendiquer un droit au maintien dans les lieux, et le bailleur est en droit de demander son expulsion.

Il est important de noter que le bailleur a respecté le délai de préavis de six mois, et que la locataire a été informée des conséquences de son refus.

Ainsi, la décision d’expulsion est fondée sur des bases légales solides, et la locataire ne peut contester sa situation d’occupante sans droit ni titre.

Quel est le rôle de l’autorisation préfectorale dans le cadre de la démolition ?

L’autorisation préfectorale est essentielle dans le cadre de la démolition, comme le stipule l’article L353-15 III du code de la construction et de l’habitation.

Cette autorisation doit être obtenue avant d’engager une procédure d’expulsion liée à un projet de démolition.

Dans cette affaire, l’OPH [Localité 15] HABITAT a justifié avoir reçu une décision attributive de subvention de l’ANRU et un arrêté préfectoral autorisant la démolition, ce qui valide la légalité de la procédure engagée.

Il est à noter que l’arrêté préfectoral du 13 juin 2025, bien qu’intervenant après la procédure de référé, ne remet pas en cause la régularité de la demande d’expulsion, car les autorisations nécessaires étaient déjà en place.

Quel est le fondement de la demande de suppression du sursis à l’expulsion ?

La demande de suppression du sursis à l’expulsion est fondée sur l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, qui prévoit un sursis à l’expulsion durant la trêve hivernale, sauf si le relogement est assuré dans des conditions suffisantes.

Dans cette affaire, bien que le bailleur ait proposé un logement, il n’a pas fourni de preuves suffisantes pour démontrer que le relogement de la locataire était effectivement garanti au moment de la décision.

Ainsi, le juge a rejeté la demande de suppression du sursis, rappelant que la protection de la trêve hivernale doit être respectée, et que le bailleur doit prouver que le relogement est assuré pour lever ce sursis.

Cette décision souligne l’importance de la protection des locataires, notamment en période hivernale.