Nullité du contrat de construction de maison individuelle et responsabilité personnelle du dirigeant pour maintien d’un permis devenu inadapté

La cour confirme la nullité du contrat « clé en main » conclu pour la construction d’une maison individuelle, faute de respecter le régime impératif des articles L231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Le projet, initialement présenté comme une réhabilitation, avait été transformé en construction neuve ; il devait donc relever du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan. La société devait également respecter les garanties attachées à ce régime, notamment la garantie de livraison.

L’annulation entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat et la restitution des sommes versées. En application de l’article 1352-8 du Code civil, la valeur d’une prestation de service peut être prise en compte, mais encore faut-il établir la réalité des prestations ou paiements invoqués. Faute de justificatifs, la créance correspondant à l’intégralité de l’acompte est fixée au passif de la liquidation judiciaire.

La résiliation du contrat d’architecte est prononcée aux torts de la société, qui a poursuivi le projet sur la base d’un permis devenu inadapté sans solliciter de permis modificatif ou nouveau permis, manquant ainsi à son obligation de conseil. La résiliation ne produit toutefois d’effet que pour l’avenir et ne justifie pas la restitution d’une prestation initiale effectivement exécutée.

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la responsabilité personnelle du dirigeant est retenue en raison de fautes intentionnelles et d’une méconnaissance consciente des obligations légales. Aucune indemnisation complémentaire n’est néanmoins accordée, les préjudices allégués n’étant pas suffisamment établis ou imputables. La cour statue également sur l’effet dévolutif de l’appel et accorde une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Des acquéreurs reprochaient au constructeur et à l’architecte d’avoir poursuivi un projet immobilier devenu incompatible avec le permis et de ne pas avoir conclu le contrat requis. La cour confirme la nullité du contrat de construction, fixe la restitution de l’acompte au passif de la liquidation et résilie le contrat d’architecte aux torts de la société. La responsabilité personnelle du dirigeant est retenue.

Des acquéreurs ont acheté un bien comprenant une maison et d’anciens bâtiments agricoles afin de les réhabiliter et de les étendre. Après le dépôt d’un permis autorisant cette réhabilitation, le projet a évolué vers la démolition des bâtiments existants et la construction d’une maison individuelle avec espaces de bien-être.

Un contrat d’architecte puis un contrat unique « clé en main » ont été conclus. Les acquéreurs ont ensuite demandé l’annulation du contrat de construction et la résiliation du contrat d’architecture, reprochant au constructeur et à l’architecte de ne pas avoir conclu le contrat légalement requis et d’avoir poursuivi les travaux sur la base d’un permis devenu inadapté.

La cour confirme la nullité du contrat de construction, fixe au passif de la liquidation judiciaire la restitution de l’acompte et prononce la résiliation du contrat d’architecte aux torts de la société. Elle retient également la responsabilité personnelle du dirigeant, mais rejette les demandes indemnitaires complémentaires faute de préjudice suffisamment établi ou imputable.

• Identifier une construction d’habitation relevant de l’article L231-1
• Constater l’évolution du projet vers une construction neuve
• Vérifier l’absence de contrat de construction de maison individuelle conforme
• Établir la poursuite du projet sous un permis devenu inadapté
• Constater l’absence de demande de permis nouveau ou modificatif
• Caractériser une méconnaissance intentionnelle des obligations légales
• Établir précisément la faute, le préjudice et son imputabilité

• Permis de construire délivré pour la réhabilitation du corps de ferme
• Contrat d’architecte du 28 juillet 2020
• Contrat « clé en main » du 20 août 2020
• Facture d’acompte de 143 407,32 euros
• Absence de justificatifs des paiements allégués aux salariés et entreprises
• Facture de 5 900 euros établissant l’exécution de la phase initiale

Les maîtres de l’ouvrage obtiennent la fixation de leur créance de restitution au passif de la société de construction et la confirmation de la résiliation du contrat d’architecte. La responsabilité personnelle du dirigeant est reconnue, mais les demandes indemnitaires complémentaires sont rejetées faute de preuve suffisante du dommage ou du lien d’imputabilité.

• Créance de 143 407,32 euros fixée au passif de la construction
• Absence de restitution des honoraires correspondant à la phase exécutée
• Rejet des frais d’électricité, de portail, de permis et d’assurance
• Rejet de la demande fondée sur une perte locative non établie
• Responsabilité personnelle du dirigeant reconnue sans indemnisation principale
• 5 000 euros et dépens dus aux maîtres de l’ouvrage

À faire

• Qualifier précisément le projet immobilier dès sa modification
• Vérifier l’application des articles L231-1 et suivants
• Obtenir un contrat de construction conforme au régime applicable
• Solliciter un permis nouveau ou modificatif avant les travaux
• Conserver les justificatifs de paiements et de préjudices

À éviter

• Poursuivre les travaux sous un permis devenu inadapté
• Utiliser un contrat « clé en main » hors cadre légal
• Réclamer une restitution sans prouver le montant versé
• Imputer un dommage sans établir la faute causale
• Confondre résiliation pour l’avenir et annulation rétroactive

Le champ d’application de l’article L231-1 du Code de la construction

L’évolution du projet vers la construction d’une maison individuelle avec deux espaces de bien-être le soumettait aux dispositions d’ordre public des articles L231-1 et L231-2 du Code de la construction et de l’habitation. Le constructeur devait donc conclure un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan. Le contrat « clé en main » conclu sans respecter ce régime est nul et de nul effet.

La preuve des restitutions après l’annulation contractuelle

L’annulation impose les restitutions. La société soutenait que l’acompte avait financé des travaux et paiements à des tiers, mais elle ne produisait aucun justificatif établissant la réalité de ces règlements. La cour a donc fixé au passif de la liquidation judiciaire la créance correspondant à l’intégralité de l’acompte, soit 143 407,32 euros.

La faute détachable du dirigeant et la responsabilité personnelle

Le dirigeant a sciemment poursuivi la construction sur le fondement d’un permis devenu inadapté et n’a engagé aucune démarche pour obtenir une autorisation adaptée. Il a également omis de faire conclure le contrat de construction requis, privant les maîtres de l’ouvrage de la garantie de livraison. Ces fautes intentionnelles, étrangères à l’exercice normal des fonctions, engagent sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, sans condamnation indemnitaire faute de préjudice retenu.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1352-8 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article L231-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L231-4 du Code de la construction et de l’habitation, Article L480-4 du Code de l’urbanisme