Résiliation judiciaire du bail pour impayés persistants : caution solidaire et indemnité d’occupation limitée à la valeur locative

Sur le fondement des articles 1728 et 1741 du Code civil ainsi que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le défaut de paiement du loyer constitue un manquement essentiel pouvant justifier la résiliation judiciaire du bail. L’ancienneté, l’importance et la persistance de l’arriéré, en l’absence de régularisation effective, caractérisent un manquement grave et répété. Les paiements allégués doivent être établis par des pièces probantes.

La demande d’actualisation de la dette est recevable lorsqu’elle constitue l’accessoire et le complément de la demande initiale, conformément à l’article 565 du Code de procédure civile. La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur en application de l’article 1353 du Code civil.

La caution solidaire répond de la dette locative dans les limites de son engagement, conformément aux articles 2288, 2292 et 2298 du Code civil. L’indemnité d’occupation relève d’une fonction compensatoire et doit correspondre à la valeur locative, sans majoration punitive, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. La demande indemnitaire nouvelle du locataire a été déclarée irrecevable au regard des articles 564 et 910-4 du Code de procédure civile.

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La cour retient l’absence de justificatifs probants concernant les paiements en espèces invoqués par le locataire. Elle actualise la dette locative à 39 687,55 euros, confirme la résiliation du bail et déclare irrecevable la demande indemnitaire nouvelle. L’indemnité d’occupation est maintenue à 1 190 euros mensuels, correspondant au loyer et aux charges, avec condamnation solidaire du locataire et de la caution.

Un bailleur a donné à bail un appartement à usage d’habitation à un locataire, moyennant un loyer mensuel augmenté d’une provision sur charges. Face à un arriéré locatif important et ancien, le bailleur a demandé la résiliation judiciaire du bail et le paiement des sommes dues. Une caution solidaire avait garanti les obligations du locataire.

Le premier juge a prononcé la résiliation, accordé un délai de départ, fixé une indemnité d’occupation et condamné solidairement le locataire et la caution au paiement de la dette. La caution a contesté la validité de son engagement.

En appel, le locataire a invoqué des paiements en espèces, demandé des délais et formé une demande d’indemnisation pour trouble de jouissance. La cour a retenu l’absence de justificatifs probants, actualisé la dette locative à 39 687,55 euros, confirmé la résiliation et déclaré irrecevable la demande indemnitaire nouvelle. Elle a maintenu l’indemnité d’occupation à 1 190 euros mensuels, correspondant au loyer et aux charges.

• Arriéré locatif important, ancien et persistant
• Manquement grave et répété à l’obligation de paiement
• Absence de régularisation effective des loyers courants
• Paiements allégués non établis par des pièces probantes
• Engagement de caution exprès et rattaché au bail litigieux
• Indemnité d’occupation proportionnée à la valeur locative

• Contrat de bail signé le 1er octobre 2017
• Décompte locatif établi par un commissaire de justice
• Justificatifs des paiements de 3 000 et 2 950 euros
• Virement unique de 1 190 euros du 20 février 2024
• Acte de caution signé le même jour que le bail

Le locataire reste tenu de la dette locative actualisée et de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. La caution solidaire est également condamnée dans les limites de son engagement, tandis que la demande indemnitaire nouvelle du locataire est écartée.

• Recouvrer solidairement 39 687,55 euros auprès du locataire et de la caution
• Maintenir l’indemnité d’occupation à 1 190 euros mensuels
• Écarter les paiements non documentés
• Préparer l’exécution et le recouvrement des condamnations
• Supporter les dépens et 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Établir un décompte locatif actualisé
• Conserver les justificatifs de chaque paiement
• Vérifier les mentions de l’acte de caution
• Documenter la valeur locative du logement
• Signifier les actes d’exécution requis

À éviter

• Alléguer des paiements sans preuve écrite
• Présenter tardivement une demande indemnitaire nouvelle
• Majorer l’indemnité sans élément locatif objectif
• Confondre dette locative et indemnité d’occupation
• Omettre les limites contractuelles du cautionnement

La résiliation judiciaire du bail pour impayés persistants

La résiliation peut être prononcée lorsque le locataire manque gravement et de manière répétée à son obligation essentielle de paiement, prévue par les articles 1728 et 1741 du Code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’importance, l’ancienneté et la persistance de l’arriéré, ainsi que l’absence de régularisation effective, ont été déterminantes. Les paiements allégués n’étaient pas établis par des pièces probantes.

La recevabilité d’une demande indemnitaire nouvelle en appel

Une demande de réparation du trouble de jouissance, formée pour la première fois en appel, est irrecevable lorsqu’elle ne tend pas aux mêmes fins que les prétentions initiales et ne répond à aucun fait nouveau. Les articles 564 et 910-4 du Code de procédure civile imposent que les prétentions au fond soient présentées dans les premières conclusions, sauf exceptions prévues par ces textes.

La garantie de la caution solidaire et l’indemnité d’occupation

L’engagement exprès de caution, signé avec mention du locataire, du logement, du loyer et de la garantie, a été jugé valable au regard des articles 2288 et 2292 du Code civil. En application de l’article 2298, la caution répond de la dette dans les limites de son engagement. L’indemnité d’occupation, fondée sur l’article 1240, doit réparer la privation de jouissance selon la valeur locative et ne peut être majorée à titre de sanction sans élément objectif.

Article 805 et suivants du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 554 du Code de procédure civile, Article 330 du Code de procédure civile, Article 960 du Code de procédure civile, Article 114 du Code de procédure civile, Article 961 du Code de procédure civile, Article 1728 du Code civil, Article 1741 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Article 565 du Code de procédure civile, Article 1343-5 du Code civil, Article 564 du Code de procédure civile, Article 910-4 du Code de procédure civile, Article 1347 du Code civil, Article 1347-1 du Code civil, Article 2288 du Code civil, Article 2292 du Code civil, Article 2298 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 37 de la loi du 10 juillet 1991