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L’essentiel
- Obligation de paiement
- Loyer et charges aux termes convenus
- Preuves de la créance
- Bail, commandement de payer et décompte actualisé
- Frais de recouvrement
- Frais de relance et recouvrement exclus
- Délais de paiement
- Échéancier et suspension possible des effets
- Résiliation judiciaire
- Impayés répétés et inexécution suffisamment grave
- Clause résolutoire
- Commandement infructueux et reprise possible des effets
- Après la résiliation
- Expulsion et indemnité d’occupation possibles
- Frais judiciaires
- Dépens et indemnité selon la décision
Le cadre juridique du recouvrement
Le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Cette obligation découle notamment de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et, pour les contrats, des articles 1103 et 1728 du code civil.
Les frais de relance, d’expédition de quittance et de recouvrement ne peuvent pas être facturés au locataire, en dehors des dépens et des sommes éventuellement accordées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les impayés peuvent conduire à une résiliation judiciaire ou à la mise en œuvre d’une clause résolutoire.
Pour approfondir
Les conditions et les preuves à réunir
La créance locative peut être établie par le contrat de location, le commandement de payer et un décompte actualisé. Ces éléments peuvent satisfaire à la charge de la preuve prévue par l’article 1353 du code civil.
Des impayés répétés ou persistants peuvent caractériser une inexécution suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du bail. Pour une clause résolutoire, un commandement de payer doit être resté infructueux dans le délai applicable au bail.
- Le bail ou contrat de location
- Le commandement de payer ou la mise en demeure
- Un décompte actualisé des loyers et charges
- Les justificatifs des paiements déjà effectués
Principaux effets selon l’évolution de la dette
| Situation | Effet possible | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Échéancier respecté | La résiliation peut être suspendue et réputée n’avoir jamais été prononcée | Le loyer courant doit également être payé |
| Échéance ou loyer courant impayé | Le solde peut devenir immédiatement exigible et les effets de la clause peuvent reprendre | Une mise en demeure peut être nécessaire selon le mécanisme applicable |
| Résiliation et départ non intervenu | Expulsion possible et indemnité d’occupation jusqu’à restitution des lieux | L’indemnité peut être équivalente au loyer et aux charges |
La procédure et les démarches pratiques
Avant la saisine du juge, le bailleur peut adresser une mise en demeure ou délivrer un commandement de payer. Lorsque la procédure relève de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, certaines formalités doivent être respectées, notamment la notification de l’assignation au représentant de l’État et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le délai prévu.
Le juge peut accorder des délais de paiement, pouvant atteindre trois ans dans le cadre exposé par les sources, et suspendre les effets de la résiliation. Le respect de l’échéancier et du paiement du loyer courant peut rendre la résiliation réputée n’avoir jamais été prononcée ; à défaut, le solde peut devenir immédiatement exigible et l’expulsion être poursuivie.
La résiliation peut entraîner la libération des lieux, l’expulsion en l’absence de départ volontaire et le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective. Les sommes dues peuvent être assorties des intérêts au taux légal, tandis que les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 peuvent être mis à la charge du locataire.
Les délais de paiement peuvent suspendre les effets de la résiliation
Le juge peut accorder des délais de paiement pouvant atteindre trois ans et suspendre les effets de la résiliation lorsque le locataire reprend le paiement du loyer courant et présente une capacité de règlement. Le respect de l’échéancier peut alors rendre la résiliation réputée n’avoir jamais été prononcée.
Dans une autre affaire, des délais non suspensifs de 24 mois ont été accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. Le défaut de paiement d’une échéance ou du loyer courant peut rendre immédiatement exigible le solde de la dette.
Les conséquences financières de l’impayé
La résiliation du bail pour impayés peut entraîner la libération des lieux, l’expulsion à défaut de départ volontaire et le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective du logement. Cette indemnité peut être fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges.
Les frais de relance, d’expédition de quittance et de recouvrement ne peuvent pas être facturés au locataire, en dehors des dépens et des sommes susceptibles d’être accordées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les frais d’huissier non récupérables comme charges locatives doivent également être exclus de la dette locative.
Points de vigilance selon la situation
Le décompte de la dette doit être actualisé et tenir compte des versements effectivement reçus. Une erreur concernant les versements de la caisse d’allocations familiales a ainsi conduit à réduire la somme réclamée.
Les réparations locatives ne sont pas automatiquement incluses dans la dette : une demande peut être rejetée en l’absence de justificatifs. Dans un bail commercial, la clause résolutoire peut être acquise en raison d’impayés de loyers et de charges, et la caution peut être condamnée au paiement des sommes dues par le locataire.
Pour approfondir
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Quelles pièces permettent de prouver des loyers impayés ?
Le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé peuvent établir l’obligation de paiement et le montant de la dette. Des factures de loyers impayés et une facture de régularisation peuvent également constituer une preuve suffisante dans un contrat de location.
Les frais de relance et de recouvrement peuvent-ils être réclamés au locataire ?
Les frais de relance, d’expédition de quittance et de recouvrement ne peuvent pas être facturés au locataire, en dehors des dépens et des frais pouvant être accordés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Des frais d’huissier non récupérables comme charges locatives ont également été exclus d’une dette locative.
Un délai de paiement peut-il être accordé pour une dette de loyers ?
Oui, des délais de paiement peuvent être accordés, notamment sur une durée de 24 mois ou pouvant atteindre trois ans selon le fondement retenu. Le respect de l’échéancier et le paiement du loyer courant peuvent suspendre les effets de la résiliation ; le défaut d’une échéance peut rendre le solde immédiatement exigible.
Que se passe-t-il si le locataire ne comparaît pas à l’audience ?
Le défaut de comparution n’empêche pas le juge de statuer sur le fond du litige. Le juge vérifie toutefois la régularité de la demande et examine les pièces produites, notamment le contrat, le commandement de payer et le décompte.
Le bailleur peut-il réclamer des réparations locatives en plus des loyers impayés ?
Oui, mais la demande doit être étayée par des justificatifs. Dans une affaire, une demande de réparations locatives a été rejetée faute de pièces, tandis qu’une autre a abouti à une condamnation de 1 988,90 euros.
Une caution peut-elle être condamnée à payer les loyers impayés ?
Dans l’affaire examinée, la caution a été condamnée à régler les sommes dues par le locataire après l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial. La condamnation portait notamment sur 5 693,48 euros, avec une indemnité de 2 000 euros et les dépens.
Décisions et analyses sur « Recouvrement des loyers impayés »
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