Résiliation du bail d’habitation : suspension de la clause résolutoire et échéancier de 36 mensualités

L’action en résiliation était recevable, le bailleur ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et notifié l’assignation au préfet dans les délais prévus par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La clause résolutoire a été acquise après un commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément à l’article 24 I de cette loi.

La dette locative a été fixée à 3 724,01 euros après déduction de frais d’enquête sociale non précédés de la mise en demeure exigée par l’article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, des cotisations d’assurance non justifiées au regard de l’article 7 de la loi n°89-462, et d’une somme comprise dans les dépens.

Sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462, le juge a accordé 35 mensualités de 100 euros, puis une dernière mensualité correspondant au solde, en plus du loyer courant. La reprise du paiement régulier du loyer et un versement substantiel ont justifié la suspension des effets de la clause résolutoire. Tout impayé entraîne la reprise de ses effets, l’exigibilité immédiate de la dette et l’expulsion selon les modalités fixées.

L’indemnité d’occupation, fondée sur les articles 1730 et 1240 du Code civil, est due jusqu’à la remise des clés. Les dépens sont mis à la charge du locataire sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, sans indemnité au titre de l’article 700.

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Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et fixé la dette locative à 3 724,01 euros après déduction de plusieurs sommes. Il a accordé au locataire un échéancier de 36 mensualités et suspendu les effets de la clause pendant son exécution. Tout impayé entraînera la résiliation du bail et la poursuite de l’expulsion. Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération des lieux.

Une société bailleresse a donné à bail un logement d’habitation à un locataire, moyennant un loyer et une provision sur charges. Face à des impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’a assigné afin d’obtenir la résiliation du bail, le paiement de la dette et l’expulsion.

Le locataire ne contestait pas la dette. Il invoquait des difficultés personnelles et financières, indiquait avoir repris le paiement du loyer courant et sollicitait des délais ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, fixé la dette à 3 724,01 euros après plusieurs déductions, puis accordé un échéancier de 36 mensualités. Les effets de la clause sont suspendus pendant son exécution. En cas d’impayé, le bail pourra être résilié et l’expulsion poursuivie. Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération des lieux.

• Commandement de payer visant expressément la clause résolutoire
• Absence de paiement dans le délai contractuel applicable
• Saisine préalable de la commission compétente
• Notification de l’assignation au préfet dans le délai requis
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience
• Capacité du locataire à régler progressivement la dette locative

• Acte de bail contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 2 septembre 2025
• Relevé de compte démontrant l’absence de paiement initial
• Relevé actualisé établissant la reprise des loyers courants
• Justificatif du paiement de 2 000 euros

Le locataire conserve temporairement le logement sous réserve du respect simultané de l’échéancier et du paiement des loyers courants. Le bailleur peut reprendre l’exécution de la clause et poursuivre l’expulsion après un seul impayé non régularisé, tandis que la dette et l’indemnité d’occupation restent exigibles selon les modalités du jugement.

• Échelonnement de la dette sur 36 mensualités
• Maintien obligatoire du paiement du loyer courant
• Suspension temporaire des effets de la clause résolutoire
• Exigibilité immédiate de la dette en cas d’impayé
• Indemnité d’occupation jusqu’à remise effective des clés
• Condamnation du locataire aux dépens

À faire

• Respecter chaque échéance au plus tard le 15
• Payer intégralement le loyer et les charges courants
• Conserver les justificatifs de chaque règlement
• Régulariser immédiatement tout incident de paiement
• Remettre les clés lors de la libération des lieux

À éviter

• Omettre une mensualité de l’échéancier
• Retarder le paiement du loyer courant
• Contester sans preuve le décompte locatif
• Quitter les lieux sans organiser la remise des clés
• Laisser des meubles sans suivre la procédure d’expulsion

Les conditions de recevabilité de l’action en résiliation

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation et la notification de celle-ci au préfet plus de six semaines avant l’audience satisfont l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action du bailleur est donc recevable.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 exige un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux pendant le délai applicable. Le commandement étant resté impayé plus de deux mois, la clause a produit effet à la date retenue par le juge.

La suspension de la clause résolutoire par délais de paiement

Selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462, le locataire doit être en mesure de régler sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Ces conditions réunies, le juge a accordé 35 mensualités puis une dernière échéance, avec suspension de la clause. Un seul impayé fait reprendre ses effets.

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, Article 24 I, II, V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1343-5 du Code civil, Article 1730 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution