Résiliation du bail d’habitation : clause résolutoire suspendue par 36 mois de délais après huit impayés

L’action en résiliation était recevable, le bailleur ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation et informé le préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La résiliation automatique a toutefois été écartée : la dette visée par le commandement de payer avait été réglée dans le délai de deux mois, conformément à l’article 24 I de cette loi.

La résiliation judiciaire a été prononcée sur le fondement des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil, ainsi que de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Le non-paiement persistant d’environ huit échéances caractérisait un manquement suffisamment grave. La dette a été fixée après déduction des cotisations d’assurance et des dépens inclus dans le décompte.

En application de l’article 1343-5 du code civil et de l’article L714-1 du code de la consommation, 36 mensualités ont été accordées, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Le défaut de paiement d’une échéance ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse quinze jours, rend la dette immédiatement exigible et permet l’expulsion sans nouvelle procédure. Les dépens restent à la charge du locataire, tandis qu’aucune somme n’est allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le paiement du commandement dans le délai légal a empêché la résiliation automatique, mais une nouvelle dette locative s’est constituée. Le juge l’a fixée à 5 268,87 euros, a prononcé la résiliation judiciaire sous condition de défaut d’exécution de l’échéancier et accordé 36 mensualités. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le respect de cet échéancier.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation à un locataire, moyennant un loyer et une provision sur charges. Après plusieurs impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré. La somme réclamée dans ce commandement a toutefois été réglée dans le délai légal grâce à un versement d’Action Logement, empêchant la résiliation automatique.

La dette locative s’est ensuite reconstituée et atteignait près de huit échéances impayées. Le bailleur a demandé la résiliation du bail, le paiement de la dette et l’expulsion. Le locataire, dont le dossier de surendettement avait été déclaré recevable, a contesté les mesures imposées et sollicité des délais de paiement.

Le juge a fixé la dette à 5 268,87 euros, prononcé la résiliation judiciaire en cas de défaut d’exécution de l’échéancier, accordé 36 mensualités et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant leur respect. L’expulsion pourra intervenir après défaillance et mise en demeure infructueuse.

• Respect des formalités préalables de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989
• Règlement intégral de la dette commandée dans le délai de deux mois
• Existence d’une dette locative recalculée et certaine
• Manquement grave et persistant à l’obligation de paiement
• Accord des parties sur un échéancier de 36 mois
• Maintien du paiement du loyer et des charges courants
• Mise en demeure infructueuse pendant quinze jours en cas de défaillance

• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Relevé de compte établissant le règlement par Action Logement
• Décompte locatif arrêté au 11 juin 2026
• Justificatifs des prélèvements d’assurance locative
• Éléments relatifs au dossier de surendettement recevable

Le bailleur obtient le paiement de la dette et une résiliation conditionnelle, mais ne peut procéder immédiatement à l’expulsion. Le locataire conserve son logement pendant l’échéancier, sous réserve du paiement ponctuel de la dette et des loyers courants.

• Paiement de 5 268,87 euros avec intérêts légaux
• Règlement en 35 mensualités de 50 euros puis solde
• Suspension de la clause résolutoire pendant l’échéancier
• Exigibilité immédiate après défaut et mise en demeure
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Condamnation du locataire aux dépens

À faire

• Vérifier les formalités de saisine de la commission compétente
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai requis
• Actualiser le décompte et déduire les sommes non exigibles
• Documenter les paiements et les aides reçues
• Respecter chaque échéance et le loyer courant

À éviter

• Réclamer une dette déjà réglée dans le commandement
• Inclure les dépens dans la dette locative
• Maintenir les cotisations d’assurance sans mise en demeure préalable
• Engager l’expulsion avant la défaillance du locataire
• Omettre la mise en demeure préalable de quinze jours

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’action est recevable lorsque le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation et avoir notifié celle-ci au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions de la résiliation judiciaire du bail

La résiliation judiciaire repose sur les articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil, ainsi que sur l’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Le non-paiement persistant d’environ huit échéances constitue un manquement grave à l’obligation essentielle de paiement des loyers et charges.

La suspension de la clause résolutoire par les délais de paiement

Le juge peut accorder 36 mensualités sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Pendant leur exécution, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Tout défaut de paiement d’une échéance ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse quinze jours, rend la dette exigible et permet l’expulsion.

Article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1224 du Code civil, Article 1227 du Code civil, Article 1228 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article L714-1 du Code de la consommation, Article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023