Résiliation de bail d’habitation : acquisition de la clause résolutoire et expulsion après commandement de payer infructueux

Sur le fondement de l’article 24 I de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le relevé de compte établissait que les paiements effectués n’avaient pas apuré la dette. La résiliation des baux a donc été constatée. Le bail de stationnement accessoire relève également du régime des baux d’habitation en application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires ont été condamnés solidairement au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, la solidarité étant stipulée au contrat et ne pouvant se présumer selon l’article 1310 du Code civil. Les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire n’ont pas été accordés d’office, faute de comparution, de demande en ce sens et d’éléments sur la situation financière, malgré la reprise du loyer courant.

L’occupation postérieure à la résiliation ouvre droit à une indemnité équivalente au loyer et aux charges, sur le fondement des articles 1730 et 1240 du Code civil. L’astreinte a été refusée, l’expulsion et l’indemnité étant jugées suffisantes. Les intérêts ont été capitalisés conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

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Après des impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré. Le paiement intervenu dans le délai n’ayant pas apuré la dette, le bailleur a assigné les locataires afin d’obtenir la résiliation des baux, leur expulsion et le paiement des sommes dues.

Assignés à personne, les locataires n’ont pas comparu. Le juge a retenu la recevabilité de l’action, l’acquisition de la clause résolutoire et une dette locative actualisée à 4 682 euros. Il a ordonné l’expulsion, condamné solidairement les locataires au paiement de la dette et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Aucun délai de paiement ni astreinte n’a été accordé.

• Saisine préalable de la commission de prévention des expulsions.
• Notification de l’assignation au préfet dans le délai légal.
• Existence d’une clause résolutoire visant les impayés.
• Commandement de payer régulièrement signifié.
• Insuffisance des paiements dans le délai imparti.
• Absence de demande et d’éléments justifiant des délais de paiement.

• Contrats de bail conclus le 15 novembre 2017.
• Commandement de payer signifié le 20 novembre 2024.
• Relevé de compte démontrant l’insuffisance des règlements.
• Justificatif de saisine de la commission de prévention.
• Justificatif de notification de l’assignation au préfet.

• Résiliation des baux constatée.
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux.
• Paiement solidaire de 4 682 euros.
• Indemnité d’occupation jusqu’à libération effective.
• Capitalisation des intérêts échus annuellement.
• Dépens mis solidairement à la charge des locataires.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Établir précisément le décompte locatif.
• Délivrer un commandement de payer régulier.
• Saisir la commission de prévention compétente.
• Notifier l’assignation au préfet dans les délais.

À éviter

• Omettre le visa de la clause résolutoire.
• Déduire la résiliation d’un paiement partiel.
• Ignorer les formalités préalables à l’expulsion.
• Accorder des délais sans examiner la solvabilité.
• Réclamer une astreinte sans nécessité démontrée.

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’action suppose la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation et la notification de celle-ci au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ces formalités ayant été justifiées, l’action a été déclarée recevable.

L’acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le relevé de compte a montré que les paiements réalisés dans le délai étaient insuffisants. Les conditions d’acquisition de la clause étaient donc réunies. Le bail de stationnement accessoire est soumis au régime du bail d’habitation en application de l’article 2 de cette loi.

Les conditions des délais de paiement et de la suspension

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 exige notamment la reprise du paiement intégral du loyer courant et permet une suspension sur demande du bailleur, du locataire ou d’office. Malgré la reprise du loyer courant, l’absence de comparution, de demande et d’informations financières a conduit le juge à ne pas accorder de délais ni suspendre la clause.