Résiliation du bail d’habitation : clause résolutoire acquise après commandement infructueux et absence de reprise des paiements

L’article 24 I de cette loi permet l’acquisition de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. La clause contractuelle prévoyant un délai de deux mois, l’absence de paiement dans ce délai a entraîné la résiliation du bail.

En application de l’article 7 de la même loi, le locataire reste tenu des loyers et charges. L’absence de reprise du paiement du loyer courant, l’absence de comparution et l’importance de la dette ne permettent pas l’octroi d’office de délais ou la suspension des effets de la clause, prévus par l’article 24 V et VII.

L’occupant sans droit ni titre doit une indemnité fondée sur les articles 1730 et 1240 du Code civil, fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective. Les dépens sont mis à la charge de la partie perdante selon l’article 696 du Code de procédure civile, tandis qu’aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700. Le jugement est exécutoire provisoirement de plein droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

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Le locataire n’a effectué aucun paiement dans le délai contractuel suivant le commandement. Assigné, il n’a pas comparu. Le bailleur a actualisé sa créance à 4 190,23 euros, incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de mai 2026.

Le juge a retenu la recevabilité de l’action, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 8 octobre 2025, puis prononcé les conséquences de la résiliation. Aucun délai de paiement ni suspension de la clause n’a été accordé, faute de reprise du paiement du loyer courant. Le locataire a été condamné au paiement de la dette, d’une indemnité d’occupation mensuelle et des dépens, ainsi qu’à quitter les lieux.

• Action précédée des notifications requises à la CAF et au préfet.
• Clause résolutoire stipulée dans le bail d’habitation.
• Commandement de payer visant la clause résolutoire.
• Absence de paiement dans le délai contractuel.
• Absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.
• Occupation maintenue après la résiliation du bail.

• Bail signé le 27 mars 2024 comportant une clause résolutoire.
• Commandement de payer signifié le 8 août 2025.
• Relevé de compte établissant l’absence de paiement dans le délai.
• Décompte actualisé chiffrant la dette locative à 4 190,23 euros.
• Éléments procéduraux établissant les notifications à la CAF et au préfet.

• Résiliation du bail à compter du 8 octobre 2025.
• Condamnation au paiement de 4 190,23 euros.
• Indemnité mensuelle actuelle de 376,44 euros après mai 2026.
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux.
• Prise en charge du coût du commandement et des dépens.
• Aucune indemnité accordée au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Établir précisément le décompte locatif.
• Signifier un commandement de payer conforme.
• Saisir la CAF dans le délai requis.
• Notifier l’assignation au préfet avant l’audience.

À éviter

• Négliger la preuve des paiements reçus.
• Oublier le délai applicable au commandement.
• Demander des délais sans reprise du loyer courant.
• Confondre loyer et indemnité d’occupation.
• Expulser sans commandement de quitter les lieux.

La clause résolutoire des baux d’habitation

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire produit effet après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail comportait une clause visant les loyers et charges, et le commandement du 8 août 2025 était resté impayé pendant plus de deux mois. Les conditions d’acquisition ont donc été réunies le 8 octobre 2025 à minuit.

Les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais ou suspendre les effets de la clause si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. L’absence de reprise des paiements, de comparution et de demande de suspension justifiait leur refus.

L’indemnité d’occupation après résiliation du bail

Sur le fondement des articles 1730 et 1240 du Code civil, l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité compensant l’occupation du bien et l’impossibilité de le relouer. Elle est fixée au montant du loyer et des charges, jusqu’à la remise des clés, l’expulsion ou la reprise des lieux.