Résiliation du bail d’habitation : clause résolutoire acquise après commandement infructueux et absence de reprise des loyers

L’action en résiliation est recevable lorsque le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation et notifié celle-ci au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, selon l’article 24 I de cette loi. Le relevé de compte établissant l’absence de paiement permet de constater la résiliation.

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462, le locataire reste tenu des loyers et charges. Les frais d’enquête sociale sont écartés faute de mise en demeure conforme à l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, tandis que les frais déjà compris dans les dépens et une facturation non justifiée sont déduits.

Les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire supposent notamment la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi précitée. À défaut, l’expulsion peut être ordonnée. L’occupation postérieure à la résiliation ouvre droit à une indemnité fondée sur les articles 1730 et 1240 du code civil, jusqu’à la remise des clés.

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Le commandement de payer étant resté infructueux, la clause résolutoire a été déclarée acquise après accomplissement des formalités préalables. La dette a été recalculée après déduction de frais non justifiés ou déjà compris dans les dépens. Faute de reprise du loyer courant, les délais de paiement ont été refusés et une indemnité d’occupation fixée jusqu’à la libération des lieux.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation à un locataire, moyennant un loyer et une provision sur charges. Après des impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié. Aucun règlement n’est intervenu dans les deux mois.

Le bailleur a ensuite assigné le locataire, non comparant, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des sommes dues. Le juge retient que les formalités préalables auprès de la commission de prévention des expulsions et du préfet ont été accomplies.

La dette est recalculée après déduction de frais d’enquête sociale non précédés d’une mise en demeure, de frais déjà compris dans les dépens et d’une somme non justifiée. La clause résolutoire est acquise, les délais de paiement sont refusés faute de reprise du loyer courant et une indemnité d’occupation est fixée jusqu’à la libération effective des lieux.

• Commandement de payer visant expressément la clause résolutoire.
• Écoulement du délai légal de deux mois sans paiement.
• Accomplissement des formalités auprès de la commission et du préfet.
• Absence de reprise intégrale du loyer courant avant l’audience.
• Dette locative établie par un décompte vérifiable et rectifié.
• Occupation persistante après la résiliation du bail.

• Acte de bail contenant une clause résolutoire.
• Commandement de payer signifié le 1er août 2025.
• Relevé de compte constatant l’absence de paiement pendant deux mois.
• Justificatifs de saisine de la commission de prévention des expulsions.
• Preuve de notification de l’assignation au préfet.
• Décompte actualisé des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette locative rectifiée. Le locataire reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés, tandis que certaines sommes non justifiées ou irrégulièrement facturées sont exclues.

• Résiliation acquise au 1er octobre 2025 à 24 heures.
• Condamnation au paiement de 832,86 euros.
• Indemnité mensuelle actuelle de 336,99 euros après juin 2026.
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux.
• Frais d’enquête sociale irréguliers exclus du décompte.
• Demande au titre de l’article 700 rejetée.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Signifier un commandement détaillé visant la clause.
• Saisir la commission de prévention dans le délai requis.
• Notifier l’assignation au préfet avant l’audience.
• Actualiser et justifier précisément le décompte locatif.

À éviter

• Inclure des frais sans justificatif.
• Facturer une enquête sociale sans mise en demeure préalable.
• Confondre loyers, charges et dépens.
• Accorder des délais sans reprise du loyer courant.
• Fixer l’indemnité au-delà de la remise des clés.

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’action est recevable dès lors que le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation et avoir notifié l’assignation au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

La clause résolutoire stipulée au bail produit effet deux mois après un commandement de payer visant cette clause, lorsque celui-ci demeure infructueux. Le relevé de compte établissant l’absence de paiement dans le délai requis, les conditions d’acquisition étaient réunies au 1er octobre 2025 à 24 heures, conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions des délais de paiement et de suspension

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 subordonne les délais de paiement et la suspension de la clause à la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience. Le locataire ne comparaissant pas et n’ayant pas repris ses paiements, aucun délai ni suspension n’est accordé d’office.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1343-5 du Code civil, Article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1730 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023