Responsabilité pour infiltrations en copropriété : travaux privatifs non conformes, entretien des parties communes et garantie de l’assureur

L’intervention volontaire d’un tiers est recevable lorsqu’elle se rattache aux prétentions initiales par un lien suffisant et que son auteur dispose du droit d’agir, conformément aux articles 66 et 325 et suivants du Code de procédure civile.

L’action personnelle en réparation est soumise au délai quinquennal de l’article 2224 du Code civil. En application combinée des articles 1353 et 2224, celui qui invoque la prescription doit établir le point de départ ; celui-ci correspond à la connaissance du dommage, même lorsque son ampleur n’est pas encore entièrement mesurée.

La responsabilité du gardien d’une chose sur le fondement de l’article 1242 du Code civil suppose l’intervention de la chose et un lien causal direct et certain. Les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage relèvent de la responsabilité de plein droit prévue par l’article 1253 du même code. La responsabilité du syndicat peut également résulter de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque les désordres proviennent du défaut d’entretien d’une partie commune.

L’assureur ne peut opposer une aggravation du risque ou une nullité pour fausse déclaration sans produire un questionnaire établissant une réponse à une question précise, conformément aux articles L. 113-2, L. 112-3 et L. 113-8 du Code des assurances. L’action directe contre l’assureur est admise sur le fondement de l’article L. 124-3 lorsque le sinistre relève des garanties souscrites, sous réserve des plafonds et franchises contractuels.

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Des infiltrations consécutives à des travaux dans un appartement ont été principalement imputées à des installations sanitaires privatives réalisées contrairement aux règles de l’art, et secondairement au défaut d’entretien d’un solin commun. D’autres désordres, provenant de parties communes et connus depuis 2014, étaient prescrits lors de l’action engagée en 2025. La responsabilité du propriétaire, du syndicat et la garantie de l’assureur ont été retenues.

Un immeuble soumis au statut de la copropriété a subi plusieurs infiltrations après des travaux réalisés dans l’appartement d’un propriétaire situé au cinquième étage. L’expertise judiciaire a attribué principalement les désordres de la cuisine et du débarras de l’appartement inférieur aux installations sanitaires privatives, réalisées contrairement aux règles de l’art, et marginalement au défaut d’entretien d’un solin relevant des parties communes. Le propriétaire avait également modifié une colonne commune sans autorisation.

Les désordres de la chambre et de la salle de bains attenante résultaient d’infiltrations anciennes provenant des parties communes, connues depuis 2014. La demande formée en 2025 contre le syndicat pour ces pièces a donc été déclarée prescrite.

La juridiction a retenu la responsabilité du propriétaire, du syndicat pour l’entretien de la partie commune et la garantie de son assureur. Elle a écarté le refus de garantie fondé sur une aggravation non déclarée, faute de questionnaire de souscription et de preuve d’une exclusion applicable.

• Désordres matériellement constatés par une expertise contradictoire.
• Lien causal direct entre les installations privatives et les infiltrations.
• Travaux réalisés en méconnaissance des règles de l’art.
• Défaut d’entretien établi concernant une partie commune.
• Connaissance du dommage plus de cinq ans avant l’action.
• Absence de questionnaire prouvant une déclaration initiale précise.
• Garanties contractuelles couvrant les recours des tiers et travaux nécessaires.

• Rapport d’expertise judiciaire contradictoire du 6 octobre 2024.
• Constatations des infiltrations dans la cuisine et le débarras.
• Analyse technique des installations sanitaires et du plancher.
• Constat de la modification non autorisée de la colonne commune.
• Devis et factures validés par l’expert.
• Conditions contractuelles produites sans questionnaire de souscription.

Le propriétaire est tenu avec son assureur des réparations correspondant aux dommages causés par ses installations, dans les limites contractuelles. Le syndicat répond des conséquences du défaut d’entretien d’une partie commune, tandis que les demandes tardives relatives aux désordres connus depuis 2014 sont prescrites.

• Maintien de la garantie de l’assureur en l’absence de questionnaire précis.
• Condamnation in solidum pour les travaux réparatoires des parties communes.
• Opposabilité des plafonds et franchises des garanties non obligatoires.
• Rejet de l’appel en garantie dirigé contre le syndicat et son assureur.
• Exclusion des préjudices prescrits concernant la chambre et la salle de bains.
• Nécessité de justifier chaque poste par devis, factures et expertise.

À faire

• Identifier précisément l’origine privative ou commune de chaque désordre.
• Produire le rapport d’expertise et ses annexes techniques.
• Vérifier la date de connaissance effective des dommages.
• Rechercher le questionnaire de souscription signé par l’assuré.
• Contrôler plafonds, franchises et garanties mobilisables.

À éviter

• Invoquer une fausse déclaration sans question précise produite.
• Confondre aggravation du risque et exclusion contractuelle.
• Réclamer des postes prescrits sans cause interruptive établie.
• Attribuer au syndicat une cause commune non démontrée.
• Présenter des préjudices non justifiés par des pièces chiffrées.

La prescription quinquennale des actions personnelles

nL’article 2224 du Code civil fait courir le délai de cinq ans à compter de la connaissance des faits permettant d’agir. Selon les articles 1353 et 2224, celui qui invoque la prescription doit prouver le point de départ. La connaissance de désordres apparus en 2014 suffisait, même si leur ampleur n’a été mesurée que plus tard. Les demandes formées en 2025 contre le syndicat pour la chambre et la salle de bains ont donc été déclarées irrecevables, aucune suspension ni interruption n’étant établie.n

La responsabilité des installations privatives et des parties communes

nL’article 1242 du Code civil fonde la responsabilité du gardien d’une chose lorsque celle-ci a participé directement au dommage, sauf cause étrangère. L’article 1253 institue une responsabilité de plein droit pour les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 engage le syndicat lorsque le défaut d’entretien d’une partie commune contribue aux désordres. La juridiction a retenu une responsabilité principalement privative et résiduellement commune.n

La preuve de l’aggravation du risque assuré

nLes articles L. 113-2, L. 112-3 et L. 113-8 du Code des assurances exigent, pour invoquer une fausse déclaration initiale, une réponse à une question précise. Des mentions préremplies dans les conditions particulières ne suffisent pas. Faute de questionnaire de souscription et de preuve d’une exclusion applicable, l’assureur ne pouvait opposer la nullité, l’inopposabilité de la garantie ou une règle proportionnelle. L’action directe a été admise sur le fondement de l’article L. 124-3.

Article 66 du Code de procédure civile, Articles 325 et suivants du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 11 du Code de procédure civile, Article 2224 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1242 du Code civil, Article 1253 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 544 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article L. 113-1 du Code des assurances, Article L. 113-2 du Code des assurances, Article L. 113-4 du Code des assurances, Article L. 113-8 du Code des assurances, Article L. 113-9 du Code des assurances, Article L. 112-3 du Code des assurances, Article L. 124-3 du Code des assurances, Article L. 124-5 du Code des assurances, Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Articles 3, 9, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965