Abus de majorité en copropriété : validité d’une cession symbolique de parties communes à usage exclusif

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 réserve l’action en contestation aux copropriétaires opposants ou défaillants, dans les deux mois de la notification du procès-verbal. L’abstention ne confère pas la qualité d’opposant, pas davantage qu’un vote favorable à une résolution adoptée. Le copropriétaire doit établir sa qualité pour agir et son intérêt légitime au sens de l’article 31 du Code de procédure civile.

Au regard de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires concernés peuvent décider de l’aliénation de parties communes spéciales, sans consultation de l’ensemble des copropriétaires. En l’absence de règlement complet et d’éléments démontrant que les espaces cédés constituaient des parties communes générales, les contestations formées par des copropriétaires non appelés au vote ont été déclarées irrecevables.

L’abus de majorité suppose de démontrer une décision dépourvue de motif valable, étrangère à l’intérêt collectif, rompant l’égalité entre copropriétaires ou inspirée par une intention de nuire. Le juge ne peut substituer son appréciation à celle de l’assemblée générale. La cession à prix symbolique de petites surfaces déjà utilisées exclusivement, combinée à une mise à jour des lots et des charges, n’a pas été jugée contraire à l’intérêt collectif ni constitutive d’une rupture d’égalité.

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, le rejet des demandes ne suffit pas à caractériser un abus du droit d’agir. L’article 700 du Code de procédure civile a toutefois justifié l’allocation de 3 000 euros au syndicat, outre les dépens fondés sur les articles 696 et 699 du même code.

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Le tribunal a déclaré irrecevables plusieurs contestations de copropriétaires relatives à la cession de parties communes incorporées à des lots privatifs. Les autres demandes ont été rejetées au fond et l’abus de majorité écarté. Les demandeurs ont été condamnés solidairement aux dépens ainsi qu’au paiement de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Des copropriétaires ont contesté plusieurs résolutions d’une assemblée générale autorisant la cession, pour un euro le mètre carré, de parties communes incorporées à des lots privatifs. Ils demandaient notamment l’annulation de la résolution fixant le principe de ces ventes, ainsi que des décisions relatives aux cessions, à la modification du règlement de copropriété et aux nouveaux tantièmes de charges.

Le syndicat des copropriétaires a opposé des fins de non-recevoir, en soutenant que certains demandeurs s’étaient abstenus, avaient voté favorablement ou n’avaient pas participé aux votes concernant des bâtiments dans lesquels ils ne possédaient aucun lot. Il sollicitait également une indemnisation pour procédure abusive.

Le tribunal a déclaré irrecevables plusieurs demandes, rejeté les autres contestations au fond et écarté l’abus de majorité. Les demandeurs ont été condamnés solidairement aux dépens et au paiement de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Établir la qualité d’opposant ou de défaillant au sens de l’article 42
• Justifier un intérêt légitime à agir en annulation
• Démontrer que les espaces cédés sont des parties communes générales
• Établir une décision dépourvue de motif valable ou contraire à l’intérêt collectif
• Caractériser une rupture d’égalité entre copropriétaires
• Rapporter la preuve d’une intention de nuire ou d’un préjudice collectif

• Procès-verbal de l’assemblée générale du 28 novembre 2023
• Votes établissant les abstentions, votes favorables et absences de participation
• Note explicative jointe à la convocation
• Clauses du règlement de copropriété relatives aux incorporations
• Projet de modificatif des lots et de répartition des charges

Les copropriétaires demandeurs voient une partie de leurs recours déclarée irrecevable et leurs contestations au fond rejetées. Le syndicat obtient le remboursement partiel de ses frais, tandis que sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive est rejetée faute de mauvaise foi et de préjudice démontré.

• Maintien des résolutions de cession et de modification du règlement
• Condamnation solidaire des copropriétaires demandeurs aux dépens
• Paiement de 3 000 euros au syndicat au titre de l’article 700
• Rejet des demandes adverses fondées sur l’article 700
• Absence d’indemnisation du syndicat pour procédure abusive

À faire

• Vérifier le vote exact de chaque copropriétaire
• Établir la qualité d’opposant ou de défaillant
• Produire le règlement de copropriété intégral
• Qualifier chaque espace de partie générale ou spéciale
• Documenter la valeur et l’usage exclusif des surfaces

À éviter

• Contester une résolution après abstention
• Contester une résolution adoptée avec un vote favorable
• Alléguer une erreur du procès-verbal sans preuve
• Confondre absence au vote et opposition
• Invoquer un abus de majorité sans préjudice collectif démontré

La qualité d’opposant pour contester une résolution d’assemblée générale

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 réserve l’action aux copropriétaires opposants ou défaillants. L’abstention, même assortie de réserves, ne suffit pas. Le copropriétaire ayant voté favorablement une résolution adoptée n’est pas opposant. Celui qui n’a pas participé au vote doit également être déclaré irrecevable, le demandeur devant prouver sa qualité pour agir.

Le vote relatif aux parties communes spéciales

Selon l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions concernant des parties communes spéciales peuvent être prises par les seuls copropriétaires auxquels elles sont affectées. Les demandeurs ne démontraient pas que les espaces cédés étaient des parties communes générales ni qu’ils auraient dû participer aux votes organisés bâtiment par bâtiment. Leurs demandes ont donc été déclarées irrecevables.

Les critères de l’abus de majorité

L’abus suppose une décision sans motif valable, étrangère à l’intérêt collectif, rompant l’égalité entre copropriétaires ou inspirée par une intention de nuire. Le prix symbolique n’a pas été jugé abusif pour de petites surfaces déjà utilisées exclusivement et dépourvues de valeur marchande comparable à un logement. La création de lots et l’augmentation des charges des acquéreurs préservaient l’intérêt collectif.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 31 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965