TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:
à Me BUNIAK

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me MOUGENOT

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 24/01449 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C33UO

N° MINUTE :

Assignation du :
24 Janvier 2024

JUGEMENT
rendu le 06 Octobre 2026
DEMANDEURS

Monsieur [M] [J] [P] [X] [G]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [E] [A] [I] [V] épouse [G]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [T] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Laetitia MOUGENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1655

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A. CRAUNOT, prise en la personne de son repésentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260
Décision du 06 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/01449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33UO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [M] [G] et Mme [E] [V] épouse [G] sont propriétaires des lots n° 315, 316, 317 et 300 dans le bâtiment C de l’immeuble.

M. [T] [C] est propriétaire du lot n°318 également situé dans le bâtiment C.

Par acte du 24 janvier 2024, M. et Mme [G] et M. [L] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal aux fins principalement :
– d’annuler la décision n°20 de l’assemblée générale du 28 novembre 2023 décidant la cession à des copropriétaires de parties communes incorporées à leurs lots pour 1 euro le mètre carré et de dire que les décisions n°22 à 48, 52 à 60, 66 et 100 qui y sont liées sont sans effet,
– d’annuler les décisions : 
n°22/24/26/28/30/32/34/36/38/40/42/44/46/52/54/56/58/60/66/68/70/72/74/76/78/80/82/84/86/88/90/92/94/96/97 et dire que les décisions n°98 à 100 qui les appliquent sont sans effet.

Le 16 décembre 2024, le juge de la mise en état a joint au fond les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires.

Décision du 06 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/01449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33UO

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2025, les demandeurs sollicitent de :

« -Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes ;

-Juger les époux [G] et Monsieur [C] recevables en toutes leurs demandes de nullité des résolutions;

-Juger que le vote de la résolution 20 de l’Assemblée générale du 28/11/2023 caractérise un abus de majorité et par conséquent :
• Juger que la résolution 20 est nulle ;
• Juger que les résolutions 22 à 48, 52 à 60, 66 à 100 qui y sont liées sont sans effet.

-Juger que les résolutions 22/24/26/28/30/32/34/36/38/40/42
/44/46/52/54/56/58/60/66/68/70/72/74/76/78/80/82/84/86/88/90/92/94/96/97 ont été votées en violation du Règlement de copropriété et par conséquent :
• Juger que lesdites résolutions sont nulles ;
• Juger que les résolutions 98 à 100 qui les appliquent sont sans effet.

-Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Adresse 2] et [Adresse 8] à payer au titre de l’article 700 CPC :
•aux époux [G] la somme de 5.500 euros,
•à Monsieur [C] la somme de 5.500 euros

-Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Adresse 2] et [Adresse 8] aux entiers dépens.

-Juger que les époux [G] et Monsieur [C] n’auront pas à contribuer aux frais de défense commune du Syndicat des copropriétaires et dans ces conditions condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 8] à rembourser aux demandeurs les sommes déjà perçues à ce titre sur les précédents exercices »

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande de :

« DECLARER irrecevables Monsieur et Madame [G] et Monsieur [O] dans leurs demandes d’annulation des résolutions : 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 32, 34, 35, 36, 42, 43, 44, 46, 47, 56, 58, 60, 70, 72, 74, 76, 82, 92, 94, 96, 99 et 100.

– DECLARER irrecevable Monsieur [C] dans sa demande d’annulation des résolutions n°31, 33, 37, 39, 53.

– DECLARER irrecevables Monsieur et Madame [G] dans leur demande d’annulation de la résolution n° 95.

– DEBOUTER Monsieur et Madame [G] et Monsieur [C] de leur demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 28 novembre 2023.

– DEBOUTER Monsieur et Madame [G] et Monsieur [C] de leur demande d’annulation des résolutions n°22 à 48, 52 à 60, 66 à 100,

– DEBOUTER Monsieur et Madame [G] et Monsieur [C] de leur demande d’annulation des résolutions n°22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 40,42, 44, 46 52, 54, 56, 58, 60, 66, 68, 70, 72, 74, 76, 78, 80, 82, 84, 86, 88, 90, 92, 94, 96 et 97.

– DEBOUTER Monsieur et Madame [G] et Monsieur [C] de leur demande d’annulation des résolutions n°98, à 100,

– CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [G] et Monsieur [C] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

– CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [G] et Monsieur [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

– CONDAMNER Monsieur et Madame [G] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Nathalie BUNIAK, Avocat à la Cour, en vertu de l’article 699 du Code de Procédure Civile, »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 26 janvier 2026 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 10 juin 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’annulation de décisions de l’assemblée générale du 28 novembre 2023

Sur la recevabilité

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les trois demandeurs n’ont pas la qualité d’opposant ou de défaillant au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour les décisions n°22, 23, 24, 25, 27, 29 et 43, 94, 99 pour lesquelles ils se sont abstenus et qu’ils ont voté en faveur des résolutions 34, 35, 47 et 100 qui ont été adoptées en sorte qu’ils ne sont pas opposants. Il indique en outre que M. [L] s’est abstenu pour les décisions n°31, 33, 37, 39 et 53 et que M. et Mme [G] se sont abstenus pour la décision n°95.
Le syndicat des copropriétaires soutient par ailleurs que les demandeurs n’ont pas d’intérêt à agir en annulation des décisions n° 26, 28, 30, 32, 34, 36, 42, 44, 46, 56, 58, 60, 70, 72, 74, 76, 82, 92 et 96 puisqu’ils ne sont pas copropriétaires dans le bâtiment concerné.

Les demandeurs répliquent qu’ils ne sollicitent pas l’annulation des résolutions 31,33,37,39 et 53, que M. [L] s’est en effet abstenu de voter, mais qu’en tout état de cause les époux [G] ont voté en faveur de celles-ci et sont donc opposants. De même, ils affirment ne pas demander la nullité des résolutions 23, 25, 27, 35, 43, 47 et 100. Ils soutiennent que le procès-verbal est erroné concernant les résolutions n°22, 24 et 94 auxquelles ils étaient opposés puisqu’ils ont voté contre 12 autres ventes dans le même bâtiment, ainsi que pour la résolution 34. Ils précisent que M. [G], qui était scrutateur lors de cette assemblée générale, a refusé de signer le procès-verbal compte tenu des très nombreuses erreurs que le syndic a refusé de corriger. M. et Mme [G] reconnaissent être abstentionnistes pour la résolution 95 mais font observer que M. [C], ayant voté contre cette résolution, est bien opposant.
Ils soutiennent par ailleurs qu’ils ont intérêt à agir en annulation des décisions n° 26, 28, 30, 32, 34, 36, 42, 44, 46, 56, 58, 60, 70, 72, 74, 76, 82, 92 et 96 puisque qu’ils contestent précisément le fait que les ventes aient été votées immeuble par immeuble alors que le règlement de copropriété n’organise pas le vote des actes de disposition sur les parties communes par immeuble, si bien que l’assemblée générale en son entier aurait dû se prononcer sur chaque vente.

Sur la recevabilité des demandes d’annulation des décisions n°22, 23, 24, 25, 27, 29 31, 33, 34, 35, 37, 39, 43,47 53, 94, 99, et 100

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Possède la qualité d’opposant, au sens de ce texte, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée. A l’inverse, le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l’assemblée générale n’est pas opposant au sens de ce texte.

Le copropriétaire abstentionniste n’est pas considéré comme un opposant, même lorsque son abstention s’accompagne de la formulation expresse de réserves.

Par ailleurs, aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, même s’ils indiquent le contraire pour certaines résolutions, la formulation des prétentions des demandeurs implique qu’ils sollicitent l’annulation des décisions n°20, 22 à 48, 52 à 60 et 66 à 100 de l’assemblée générale du 28 novembre 2023.

La décision n°20 prévoit le principe de la cession à plusieurs copropriétaires de parties communes incorporées à leurs lots dont ils sont les seuls utilisateurs pour 1 euro le m2.

La résolution n°21, rejetée par l’assemblée générale, consistait en une proposition de prix concurrente des époux [G] pour ces cessions.

Les décisions suivantes portent sur les cessions et la modification du règlement de copropriété pour créer les lots issus des parties communes ainsi créées et modifier en conséquence la répartition des charges.

Les décisions de cession des parties communes ont été votées bâtiment par bâtiment et seuls ont pris part au vote les copropriétaires de lots dans ces bâtiments. Les décisions modificatives du règlement de copropriété, qui suivent immédiatement chaque décision de cession, ont en revanche été votées par l’assemblée générale dans son ensemble.

Les décisions n°22 à 25, 34, 35, 38 à 41, 52 à 55, 66 à 69, 78 à 81, 84 à 91, 94 et 95 concernent des cessions de parties communes et des modifications du règlement de copropriété subséquentes dans le bâtiment C ; les décisions n° 26 à 29, 42, 43, 56, 57, 70, 71, 82, 83, 92, 93 le bâtiment D ; les décisions n° 30 à 33, 36, 37, 44 à 49, 58 à 61, 72 à 77, 96 à 99 le bâtiment E ; les décisions n°50,51,64,65 le bâtiment B et les décisions n°62 et 63 le bâtiment A.

La décision n°100 donne mandat au syndic afin de signer tous les actes notariés.

Comme le relève le syndicat des copropriétaires, M. et Mme [G] ainsi que M. [L] se sont abstenus de voter les résolutions n°22, 23, 24, 25, 27, 29, 43, 94 et 99, en sorte qu’ils ne sont pas opposants au sens des dispositions précitées. Ils ont par ailleurs voté en faveur des résolutions n°34, 35, 47 et 100 qui ont été adoptées par l’assemblée générale et ne sont donc pas davantage opposants à ces résolutions.

Les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’erreurs affectant le procès-verbal.

En conséquence, les demandes d’annulation des décisions n°22, 23, 24, 25, 27, 29, 34, 35, 43, 47, 94, 99 et 100 seront déclarées irrecevables.

M. [L] s’est abstenu de voter les décisions n°31, 33, 37, 39 et 53 mais M. et Mme [G] possèdent bien la qualité d’opposants à ces résolutions, en sorte que le tribunal en demeure saisi. A l’inverse, M. et Mme [G] se sont abstenus de voter la décision n°95 à laquelle M. [L] s’est opposé. Les demandes d’annulation des décisions n°31, 33, 37, 39, 53 et 95 sont donc recevables.

Sur la recevabilité des demandes d’annulation des décisions n° 26, 28, 30, 32, 34, 36, 42, 44, 46, 48, 56, 58, 60, 70, 72, 74, 76, 82, 92 et 96

Il est constant que le copropriétaire qui n’a pas pris part au vote, n’étant considéré ni comme opposant ni comme défaillant au sens de l’article 42 précité, est irrecevable à demander l’annulation de la décision d’assemblée générale au vote de laquelle il n’a pas participé.

Il appartient au copropriétaire qui intente un recours de faire la preuve de sa qualité d’opposant ou de défaillant.
Décision du 06 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/01449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33UO

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires.
Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Seuls les copropriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci, de sorte que les résolutions y afférentes n’ont pas à être soumises à l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, les décisions n° 26, 28, 30, 32, 36, 42, 44, 46, 56, 58, 60, 70, 72, 74, 76, 82, 92 et 96 portent sur des cessions de parties communes dans les bâtiments D et E.

Même si le procès-verbal ne le mentionne pas, il est constant que M. et Mme [G] et M. [L], propriétaires de lots dans le bâtiment C, n’ont pas pris part au vote de ces résolutions, qui ont été votées bâtiment par bâtiment, comme l’indiquent tant les demandeurs que le syndicat des copropriétaires. Ils n’ont donc pas été invités à prendre part au vote de ces résolutions, ce qui est précisément l’objet de leur contestation puisqu’ils estiment que les parties communes cédées n’étaient pas des parties communes spéciales.

La résolution n°34, adoptée à l’unanimité, concerne le bâtiment C, en sorte que les demandeurs ont pris part au vote et ne sont pas opposants, comme exposé ci-dessus. Il n’y a donc pas lieu de statuer à nouveau.

La résolution n°48 prévoyant la cession de parties communes dans le bâtiment A à M. et Mme [W], a été rejetée. Même si le syndicat des copropriétaires n’invoque pas la recevabilité de la demande concernant cette décision, le tribunal, tenu de vérifier d’office les conditions d’application de l’article 42 précité, relève que cette décision est comprise dans les prétentions des demandeurs sollicitant l’annulation des « résolutions 22 à 48 » et que M. et Mme [G] et M. [L] n’ont pas été invités à prendre part au vote de cette résolution ne concernant pas leur bâtiment.

Les demandeurs font valoir que l’extrait du règlement de copropriété (page 79) produit par le syndicat des copropriétaires ne concerne que les parties communes spéciales du bâtiment A et ne mentionne pas les couloirs, les WC et les combles qui sont pourtant les espaces dont la vente a été soumise au vote de l’assemblée générale en cause.

Toutefois, l’examen des résolutions litigieuses révèle qu’elles concernent des « parties d’appartement » (résolutions n°26, 28, 34, 42, 56, 58, 70, 72, 92) des « dégagements » (résolutions n°30, 44, 76, 82), des « débarras » (résolutions n°32, 36, 46, 48, 60, 74) ainsi qu’un couloir (résolution n°82) et une réserve (résolutions n°96).

La clause figurant en page 79 du règlement de copropriété prévoit que :

« PARTIES COMMUNES SPECIALES AUX CO-PROPRIETAIRES DE CHAQUE BATIMENT

Les choses et parties communes aux co-propriétaires du bâtiment A comprennent :
– les fondations, le gros œuvre des gros murs (façades, pignons et refends) les ravalements intérieurs, extérieurs sur rue ou sur cour mais non les revêtements superficiels dans les parties privatives ;
– le gros œuvre des planchers (poutres, solives et hourdis) mais non compris les revêtements superficiels (lambourdes, parquet ou tout autre revêtement formant le sol, ni le lattis ou tous autres matériaux fixés sur le hourdis pour recevoir l’enduit formant plafond) ;
– la charpente, la couverture, les gouttières et descentes des eaux pluviales ;
– la cage de l’escalier, les paliers des étages ;
– les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privées (mais non les portes donnant accès à chaque partie privée) ;
– les murs et cloisons supportant des planchers mais non les enduits et revêtements à l’intérieur de chaque lot ;
– les coffres, conduits de fumée, gaines techniques et de ventilation, les souches et têtes de cheminée et leurs accessoires ;
– les ornements extérieurs, balustrades, à l’exception des fenêtres, appuis, persiennes et leurs accessoires ».

Les demandeurs se prévalent d’une clause en page 113 du règlement de copropriété prévoyant que « Le syndicat peut aliéner des parties communes ou constituer des droits réels immobiliers à la charge des parties communes. (…)
Lorsque les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes, ou à la cession de droits de mitoyennetés, les décisions concernant les conditions auxquelles sont réalisés ces actes sont adoptées par l’assemblée générale réunie sur première convocation, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et à défaut de décision dans ces conditions par une nouvelle assemblée générale statuant à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Les décisions concernant les actes de disposition, autres que ceux visés à l’article précédent, sont prises à la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les trois/quarts des voix. »

Le titre de la clause du règlement de copropriété page 79 implique qu’il existe des parties communes dans chaque bâtiment mais les extraits concernant les bâtiments D et E ne sont pas produits. Aucune des parties ne produit le règlement de copropriété dans son intégralité, en sorte qu’il n’est pas possible de déterminer la liste précise des parties communes spéciales instituées pour chaque bâtiment, ni les prévisions du règlement de copropriété quant aux modalités de vote des décisions relatives à ces parties communes spéciales, ni leur articulation avec les dispositions relatives aux parties communes générales, notamment les règles prévues par la clause en page 113 invoquée par les demandeurs.

Décision du 06 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/01449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33UO

C’est néanmoins aux demandeurs qu’il appartenait de faire la preuve de leur qualité d’opposant ou de défaillant, or en l’absence de davantage d’éléments démontrant que les parties communes litigieuses étaient de façon avérée des parties communes générales et non spéciales et que c’est à tort qu’ils n’ont pas été invités à participer au vote, ils échouent à le démontrer.

Les demandes d’annulation des décisions n° 26, 28, 30, 32, 36, 42, 44, 46, 48, 56, 58, 60, 70, 72, 74, 76, 82, 92 et 96 seront donc déclarées irrecevables.

Sur le fond

Les demandeurs font valoir que la vente de parties communes procède d’un abus de majorité en ce qu’elle a été faite à un prix dérisoire, contraire à l’intérêt collectif puisque la collectivité se voit privée de potentielles recettes tirées du prix de vente, et favorisant uniquement les copropriétaires qui se portaient acquéreurs de parties communes. Les demandeurs ajoutent que les copropriétaires n’étaient pas suffisamment informés sur la valeur et le prix de vente des parties communes et les documents accompagnant la convocation laissant à tort penser que toutes les cessions antérieures s’étaient faites au même prix d’un euro le mètre carré et qu’il convenait de fixer à nouveau ce même prix. Les demandeurs font par ailleurs valoir que l’argument du défendeur tiré de la prescription acquisitive est inopérant et qu’au contraire, le syndicat des copropriétaires a proposé ces ventes à vil prix pour contourner les obligations légales pesant sur les copropriétaires pour obtenir la propriété de parties communes intégrées, notamment depuis la loi [Localité 6] et ses dispositions sur les parties communes à usage privatif.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’aucun abus de majorité n’est démontré alors que l’assemblée générale a, en toute connaissance de cause, refusé le prix de vente proposé par les époux [G] en rejetant la résolution n°21 qu’ils avaient soumise au vote à ce sujet ; que la plupart des propriétaires ayant acquis les parties communes litigieuses auraient pu se prévaloir de la prescription acquisitive et que le règlement de copropriété autorisait par ailleurs des annexions de parties communes aux lots contigus ; que la vente, par rapport à l’état antérieur, bénéficie à la copropriété, car les copropriétaires acquéreurs paieront plus de charge à l’inverse des autres.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale.

Le tribunal ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires, en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.
Décision du 06 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/01449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33UO

La décision litigieuse porte en l’espèce sur la « cession à des copropriétaires de parties communes incorporées à leurs lots, selon les dispositions du règlement de copropriété, puisqu’ils en étaient les seuls utilisateurs pour 1 € le m2, selon les mêmes types de vente déjà réalisés au sein de la copropriété (voir note explicative PJ) ».

L’assemblée générale a ensuite rejeté la résolution n°21 inscrite à l’ordre du jour à la demande de M. et Mme [G] proposant de fixer un prix de vente au m2 de 6 000 euros/m2 pour les surfaces nominales (hors sous-sol), 500€/m2 pour les surfaces en sous-sol.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir, comme l’indiquait la note explicative jointe à la convocation des copropriétaires à cette assemblée, que les parties communes en cause sont des parties de couloirs, d’anciens WC, des combles, des débarras, que les copropriétaires concernés ont déjà intégré à leurs lots depuis de nombreuses années, et ce en conformité avec le règlement de copropriété prévoyant des clauses d’incorporation.

En effet, le règlement de copropriété comporte une clause en page 89 prévoyant notamment que « Dans le cas où une même personne viendrait à être propriétaire de lots contigus ou non, mais desservis par des parties communes non indispensables à l’usage des autres lots, ce propriétaire pourra utiliser lesdites parties communes à usage privatif en les incorporant à son ou ses lots de copropriété (…) » et listant ensuite des exemples d’incorporations de parties communes en pages 89bis et 90 pour des couloirs, parties de paliers, des WC communs ou des combles notamment. Le règlement de copropriété comporte également une autre clause prévoyant les modalités de l’annexion de WC communs contigus à certains lots en cas de renonciation par les autres copropriétaires concernés de leur droit à l’usage des WC (page 87).

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de précédentes cessions de parties communes pour le même prix symbolique alors que sont mentionnées à ce titre dans la note explicative des parties communes pourtant bien identifiées : « une partie de couloir interne et d’un ex WC au 1e étage de l’escalier C ; les caves du bâtiment E ; le couloir interne du 4e étage de l’escalier B » qui auraient été vendues pour un euro le m2. La note explicative mentionne par ailleurs la vente d’un toit privatisé en terrasse à un copropriétaire du bâtiment B au prix de 1 000 euros le m2, cession votée lors de l’assemblée générale du 21 mars 2022 dont les demandeurs communiquent le procès-verbal.

Cela étant, il est constant que les parties communes cédées en l’espèce par les décisions litigieuses, à savoir des combles, parties de couloirs et débarras, représentant des surfaces comprises entre 1 et 10 m2, à l’usage exclusif de certains copropriétaires et déjà intégrées dans les lots contigus de ceux-ci, en conformité avec le règlement de copropriété prévoyant une clause d’incorporation, ne peuvent être valorisées de la même manière qu’un appartement ni même qu’une autre partie commune présentant davantage d’utilité telle une cave, une cour ou une terrasse le cas échéant.

Le prix de vente fixé, certes symbolique, n’est donc pas contraire aux intérêts financiers de la copropriété dès lors qu’il est manifeste que les biens cédés ne possèdent aucune valeur marchande et ne pouvaient donc être vendus à quiconque d’autre que les copropriétaires acquéreurs.
Décision du 06 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/01449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33UO

La copropriété a par ailleurs intérêt à ce que la répartition des charges soit en conformité avec la superficie réelle des parties privatives, or les décisions de l’assemblée générale litigieuse ont également prévu pour chaque vente une modification du règlement de copropriété, la création de nouveaux lots issus des parties communes affectés de nouveaux tantièmes de charges selon le projet de modificatif établi par le cabinet Geodatis joint à la convocation à l’assemblée générale, et ainsi l’augmentation de la participation aux charges des copropriétaires acquéreurs.

Dans ces conditions, l’existence d’un préjudice collectif n’est pas établie.

Il n’y a pas davantage de rupture d’égalité alors que les parties communes litigieuses ne pouvaient être vendues à des tiers à l’immeuble ni à d’autres copropriétaires que les acquéreurs du fait de la nature et de la configuration des parties communes cédées, et que tous les acquéreurs lors de cette assemblée générale ont été soumis aux mêmes conditions et ont payé le même prix symbolique.

Les copropriétaires apparaissaient suffisamment informés sur les circonstances et les raisons de ces ventes par la note explicative ainsi que les éléments de contradiction apportés par M. et Mme [G] à l’appui de la résolution n°21 qu’ils ont souhaité inscrire à l’ordre du jour.

Dans ces circonstances, l’abus de majorité n’est pas démontré par les demandeurs.

La demande d’annulation de la décision n°20, ainsi que toutes les autres demandes subséquentes seront donc rejetées.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires indique que la présente procédure constitue le deuxième recours intenté par les demandeurs contre une assemblée générale, qu’ils abusent de leur droit de recours et entravent le fonctionnement normal de la copropriété, utilisant leur droit de vente dans un sens contraire à l’intérêt général. Il ajoute que le recours exercé par les demandeurs a compliqué les ventes dans la copropriété, ce qui lui cause nécessairement un préjudice.

Les demandeurs répliquent qu’ils ont poursuivi l’intérêt collectif et que c’est au contraire le syndicat des copropriétaires qui est de mauvaise foi, la précédente procédure s’étant achevée par un désistement car ils avaient obtenu gain de cause lors de l’assemblée générale suivante.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus, susceptible d’ouvrir un droit à réparation, que dans le cas où il est exercé de mauvaise foi, avec une intention de nuire.

Décision du 06 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/01449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33UO

Le seul rejet des prétentions des demandeurs ne suffit pas à établir un abus du droit d’agir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en l’espèce. Aucun élément à l’appui du préjudice allégué n’est par ailleurs produit.

La demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

M. et Mme [G] et M. [L], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens, avec recouvrement direct, par Me Buniak, des dépens dont elle aurait fait l’avance sans provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. et Mme [G] et M. [L], tenus in solidum aux dépens, seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Leurs demandes réciproques seront rejetées, tout comme celle fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes d’annulation des décisions n°22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29,30,32, 34, 35, 36, 42, 43, 44, 46, 47, 48, 56, 58, 60, 70, 72, 74, 76, 82, 92, 94, 96, 99 et 100 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 8] du 28 novembre 2023 ;

REJETTE les demandes d’annulation des décisions n°20, 31, 33, 37 à 41, 45, 52, 53, 54, 55, 57, 59, 66 à 69,71,73,7 5, 77 à 81, 83 à 91, 93, 95, 97 et 98 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 8] du 28 novembre 2023 ;

REJETTE la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [G], Mme [E] [V] épouse [G] et M. [T] [C], aux dépens avec recouvrement direct, par Me Nathalie Buniak, des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [G], Mme [E] [V] épouse [G] et M. [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Décision du 06 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/01449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33UO

REJETTE les demandes de M. [M] [G], Mme [E] [V] épouse [G] et M. [T] [C] présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 06 Octobre 2026.

La Greffière La Présidente