Charges de copropriété : clause excluant les lots du rez-de-chaussée des travaux d’escalier déclarée non écrite, sans effet rétroactif

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose une participation de tous les copropriétaires aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes générales, proportionnellement aux valeurs relatives des lots. Les escaliers, parties intégrantes du gros œuvre, ne constituent pas un élément d’équipement et leurs travaux relèvent donc des charges générales. Une clause réservant ces dépenses aux seuls usagers des escaliers, alors que ceux-ci sont désignés comme parties communes générales, est contraire à l’ordre public et réputée non écrite.

En application de l’article 43 de la même loi, le juge peut déclarer la clause non écrite et ordonner une nouvelle répartition. Toutefois, cette nouvelle répartition prend effet pour l’avenir : les appels antérieurs à la décision définitive restent régis par la clause, tant qu’elle n’a pas été écartée. Le syndicat ne peut donc obtenir le recouvrement rétroactif des appels fondés sur cette stipulation, ni les frais de recouvrement ou dommages-intérêts liés à ce recouvrement.

L’article 42 maintient par ailleurs l’exigibilité des charges approuvées lorsque les décisions d’assemblée générale n’ont pas été annulées, tout en permettant la contestation du solde individuel. Le syndicat, partie perdante, supporte les dépens selon l’article 696 du Code de procédure civile ; les demandes fondées sur l’article 700 du même code sont rejetées.

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Les escaliers constituaient des parties communes générales relevant des charges communes. La clause mettant leur entretien et leurs travaux à la charge des seuls usagers, contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, a été déclarée non écrite. Cette déclaration ne produisant d’effet que pour l’avenir, les appels antérieurs ne pouvaient être recouvrés et devaient être retranchés du compte individuel de la propriétaire.

Une société propriétaire de deux lots commerciaux situés au rez-de-chaussée refusait de payer les appels de fonds relatifs à la réfection de quatre cages d’escalier. Le règlement de copropriété qualifiait les escaliers de parties communes, tout en mettant leur entretien et leurs travaux à la charge des seuls usagers.

Le syndicat des copropriétaires a demandé le paiement d’arriérés comprenant ces travaux et la déclaration de la clause non écrite. La propriétaire soutenait que ses lots disposaient d’un accès indépendant et n’utilisaient pas les escaliers.

Le tribunal a jugé que les escaliers constituaient des parties communes générales relevant des charges communes. La clause, contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, a été déclarée non écrite. Toutefois, cette déclaration ne produisant d’effet que pour l’avenir, les appels antérieurs ne pouvaient être recouvrés. Le syndicat devait les retrancher du compte individuel et a été condamné aux dépens.

• Qualifier les escaliers de parties communes générales selon le règlement
• Constater qu’ils constituent une partie essentielle du gros œuvre
• Appliquer l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965
• Vérifier l’absence de parties communes spéciales désignées par le règlement
• Écarter toute exonération fondée sur la situation ou l’usage des lots
• Limiter la nouvelle répartition aux appels postérieurs à la décision définitive

• Extrait de la matrice cadastrale établissant la propriété des lots
• Règlement de copropriété du 4 octobre 1954
• Clause réservant les travaux d’escalier aux seuls usagers
• Disposition qualifiant les escaliers de parties communes générales
• Éléments établissant la localisation des lots au rez-de-chaussée

Le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir le paiement rétroactif des appels liés aux escaliers et doit rectifier le compte individuel. La clause est supprimée pour l’avenir, tandis que le syndicat supporte les dépens ; les demandes indemnitaires et fondées sur l’article 700 sont rejetées.

• Retrancher les appels de réfection des escaliers du compte individuel
• Répartir les charges futures entre tous les lots concernés
• Ne pas réclamer rétroactivement les appels antérieurs à la décision définitive
• Supporter les dépens recouvrables selon l’article 699 du Code de procédure civile
• Renoncer aux dommages-intérêts et frais de recouvrement rejetés

À faire

• Vérifier la qualification des escaliers dans le règlement
• Identifier les parties communes générales et spéciales
• Retrancher les appels antérieurs concernés du compte individuel
• Préparer une répartition future conforme à l’article 10
• Conserver les procès-verbaux approuvant comptes et budgets

À éviter

• Exonérer certains lots selon leur seul usage des escaliers
• Qualifier judiciairement une partie commune générale de partie spéciale
• Réclamer des appels antérieurs à la décision définitive
• Imputer des frais de recouvrement sur une créance rejetée
• Omettre la vérification des clauses contraires à l’ordre public

La répartition des charges d’escalier entre les copropriétaires

Les escaliers, parties communes générales et éléments du gros œuvre, relèvent de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Les travaux de conservation, d’entretien et de réfection doivent être répartis entre tous les copropriétaires, y compris ceux dont les lots sont situés au rez-de-chaussée. Une répartition fondée sur la situation ou l’usage des lots est contraire aux dispositions d’ordre public.

La déclaration non écrite d’une clause de répartition contraire

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 impose de réputer non écrite toute clause contraire à l’article 10. Le règlement désignait les escaliers comme parties communes générales et ne prévoyait aucune partie commune spéciale. Le juge ne pouvait donc leur attribuer cette qualification ni exonérer certains lots des charges générales.

L’effet non rétroactif de la nouvelle répartition

Selon l’article 43, la nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la décision devenue définitive. La clause demeurait opposable pour les appels antérieurs à cette décision. Les appels de travaux litigieux, antérieurs, ne pouvaient donc être recouvrés et devaient être retranchés du compte individuel.

Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 43 de la loi du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi du 10 juillet 1965, Article 6 de la loi du 10 juillet 1965, Article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1240 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile