Résiliation du bail d’habitation pour impayés : clause résolutoire acquise après commandement infructueux et expulsion

En application de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, une clause résolutoire pour impayés produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La recevabilité de l’action suppose également la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et la notification de l’assignation au préfet dans les délais prévus par l’article 24 II et III de cette loi.

L’article 472 du Code de procédure civile permet de statuer au fond malgré la non-comparution du défendeur, sous réserve que la demande soit régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel, conformément à l’article 473 du même code.

Le bailleur doit établir les loyers et charges impayés. Le décompte produit a permis de retenir une créance de 4 425,72 euros, les frais d’enquête sociale et les cotisations d’assurance étant écartés faute de justificatifs suffisants. L’article 1353 du Code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Après résiliation, l’occupation est indemnisée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, à hauteur du loyer et des charges normalement dus. L’article 700 du Code de procédure civile n’est pas accordé, tandis que les dépens sont mis à la charge du locataire.

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Après des impayés locatifs et l’échec du commandement de payer, le bailleur social a obtenu la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et la fixation de la dette à 4 425,72 euros au 29 juin 2026. Une indemnité mensuelle d’occupation de 598,88 euros est due jusqu’à la libération des lieux, avec condamnation du locataire aux dépens.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation à un locataire, moyennant un loyer et une provision sur charges. Des impayés ayant été constatés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié. Aucun paiement n’est intervenu dans les deux mois.

Le bailleur a ensuite assigné le locataire afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des sommes dues. Il avait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et notifié l’assignation au préfet dans les délais requis. Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et fixé la dette locative à 4 425,72 euros au 29 juin 2026. Une indemnité mensuelle d’occupation de 598,88 euros est due jusqu’à la libération effective des lieux. Les dépens sont mis à la charge du locataire, tandis que la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

• Clause résolutoire prévue au contrat de bail
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Absence de paiement dans les deux mois
• Saisine préalable de la commission de prévention des expulsions
• Notification de l’assignation au préfet dans le délai légal
• Décompte établissant les loyers et charges impayés
• Absence de preuve contraire apportée par le locataire

• Contrat de bail contenant la clause résolutoire
• Commandement de payer signifié au locataire
• Relevé de compte établissant l’absence de paiement
• Décompte actualisé des loyers, charges et indemnités impayés
• Justificatifs de saisine de la commission de prévention des expulsions
• Justificatif de notification de l’assignation au préfet

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette locative retenue. Le locataire reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des lieux et supporte les dépens.

• Résiliation du bail à la date d’acquisition de la clause
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement de 4 425,72 euros avec intérêts légaux
• Indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à remise des clés
• Exclusion des frais insuffisamment justifiés
• Condamnation du locataire aux dépens

À faire

• Insérer une clause résolutoire précise dans le bail
• Signifier un commandement visant la clause
• Vérifier l’absence de paiement pendant deux mois
• Saisir la commission de prévention des expulsions
• Notifier l’assignation au préfet dans les délais

À éviter

• Réclamer des frais non justifiés
• Inclure des cotisations d’assurance sans preuve préalable
• Omettre le décompte détaillé de la dette
• Assigner sans respecter les formalités préalables
• Calculer l’indemnité au-delà de la libération effective

La clause résolutoire pour impayés

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’une clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail comportait une telle clause et le relevé de compte établissait l’absence de paiement pendant le délai requis. La résiliation a donc été constatée à l’expiration de ce délai.

La recevabilité de l’action en expulsion

L’action a été déclarée recevable après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation, puis notification de cette assignation au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La preuve de la dette locative

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur devait établir la créance et le locataire devait justifier son paiement ou son extinction. Le décompte a été retenu pour 4 425,72 euros, après exclusion de frais et cotisations insuffisamment justifiés.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1231-6 du Code civil, Article 1344-1 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile