Résiliation du bail pour impayés : clause résolutoire acquise puis suspendue par 36 mensualités

La clause résolutoire a produit effet après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, conformément à l’article 24 I de la loi précitée. La dette locative a été retenue sur la base du décompte produit, après exclusion de frais et cotisations insuffisamment justifiés. Les articles 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1240 et 1353 du Code civil fondent respectivement l’obligation de paiement, l’indemnité d’occupation et la charge de la preuve.

La solidarité ne se présumant pas, en application de l’article 1310 du Code civil, la clause contractuelle contradictoire a été interprétée en faveur des locataires : la condamnation est conjointe et non solidaire.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des délais de paiement ont été accordés après reprise du paiement intégral du loyer courant. Le respect des échéances suspend les effets de la clause résolutoire et la rend réputée ne jamais avoir joué. Un seul défaut de paiement entraîne sa reprise, l’exigibilité immédiate du solde et l’expulsion selon les modalités fixées.

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Les locataires, régulièrement assignés, n’ont pas comparu. Le bailleur a actualisé la dette locative et a sollicité des délais de paiement suspensifs, les locataires ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, fixé la dette locative à 3 487,87 euros et rejeté la solidarité en raison d’une clause contractuelle contradictoire. Il a toutefois accordé 35 mensualités de 80 euros, puis une dernière échéance, en suspendant les effets de la clause sous réserve du respect des paiements courants et du plan.

• Signalement préalable de l’impayé à la CAF
• Notification de l’assignation au préfet dans le délai légal
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Absence de régularisation intégrale dans les deux mois
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience
• Capacité d’apurement de la dette selon l’échéancier accordé

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 10 février 2026
• Relevé de compte établissant l’absence de régularisation intégrale
• Décompte locatif arrêté au 29 juin 2026
• Justificatifs du signalement à la CAF et de la notification préfectorale
• Décompte établissant la reprise du paiement du loyer courant

• Dette locative fixée à 3 487,87 euros
• Condamnation conjointe sans solidarité
• Paiement échelonné en 36 échéances
• Suspension temporaire des effets de la clause
• Reprise de la clause après un impayé non régularisé
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux

À faire

• Vérifier le signalement de l’impayé à la CAF
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai requis
• Détailler le décompte et justifier chaque poste
• Contrôler la reprise du paiement du loyer courant
• Suivre mensuellement le respect de l’échéancier

À éviter

• Réclamer des frais insuffisamment justifiés
• Présumer la solidarité entre cotitulaires du bail
• Omettre le délai de deux mois du commandement
• Accorder des délais sans vérifier la capacité d’apurement
• Engager l’expulsion avant la mise en demeure requise

La non-comparution des défendeurs et l’office du juge

L’article 472 du Code de procédure civile impose de ne faire droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée malgré la non-comparution. La décision étant susceptible d’appel, le jugement est réputé contradictoire conformément à l’article 473 du même code.

La clause résolutoire et le commandement de payer

L’action est recevable après signalement de l’impayé à la CAF et notification de l’assignation au préfet dans les délais de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La clause produit effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le relevé de compte établissant l’absence de régularisation intégrale, les conditions étaient réunies.

Les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 permet d’accorder des délais lorsque le loyer courant a été repris et que la dette peut être apurée. Le respect du plan suspend la clause, qui est réputée ne jamais avoir joué. Le défaut d’une échéance ou d’un loyer courant met fin à la suspension et rend la dette immédiatement exigible.