Résiliation du bail d’habitation : suspension de la clause résolutoire sous délais de paiement jusqu’à trois ans

La clause résolutoire acquiert ses effets deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, selon l’article 24 I de cette loi. Le juge retient la cotitularité du bail entre époux sur le fondement des articles 1751 et 220 du Code civil, ainsi que leur solidarité pour les loyers impayés.

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 permet d’accorder des délais jusqu’à trois ans et de suspendre les effets de la clause résolutoire si le loyer courant est repris avant l’audience. Le respect intégral de l’échéancier neutralise la clause ; un impayé la réactive. La dette locative reste exigible avec intérêts légaux, tandis que l’occupation postérieure à la résiliation ouvre droit à une indemnité fondée sur l’article 1240 du Code civil.

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La dette locative, actualisée au 30 juin 2026, s’élevait à 4 600,30 euros. Le locataire a reconnu cette dette et sollicité un paiement échelonné. Le bailleur ne s’y est pas opposé. L’épouse, régulièrement assignée, n’a pas comparu.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné solidairement les époux au paiement, puis accordé 36 mensualités avec suspension des effets de la clause. Le non-respect de l’échéancier ou du paiement du loyer courant permet la reprise de la procédure d’expulsion.

• Commandement de payer visant expressément la clause résolutoire
• Expiration d’un délai de deux mois sans régularisation intégrale
• Saisine préalable de la commission de prévention des expulsions
• Notification de l’assignation au préfet dans le délai légal
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience
• Capacité du locataire à régler la dette locative
• Respect des mensualités et du loyer courant pendant les délais

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 16 septembre 2025
• Relevé de compte établissant l’absence de régularisation intégrale
• Décompte locatif arrêté au 30 juin 2026
• Justificatifs des formalités auprès de la commission et du préfet

• Paiement de 35 mensualités de 127 euros puis du solde
• Maintien du paiement intégral du loyer et des charges courants
• Suspension temporaire des effets de la clause résolutoire
• Exigibilité immédiate de la dette en cas d’impayé
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Indemnité d’occupation due jusqu’à libération effective

À faire

• Vérifier le contenu et la date du commandement de payer
• Produire un décompte locatif actualisé et détaillé
• Justifier la saisine de la commission de prévention
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai requis
• Contrôler le paiement du loyer courant et des échéances

À éviter

• Omettre la clause résolutoire dans le commandement
• Engager l’assignation avant l’expiration du délai légal
• Négliger l’information préfectorale obligatoire
• Confondre paiement partiel et régularisation intégrale
• Engager l’expulsion sans constater un défaut d’échéance

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’action est recevable après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation et notification de celle-ci au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 exige un commandement de payer visant la clause et demeuré infructueux pendant deux mois. Le relevé de compte établissait que les paiements réalisés n’avaient pas soldé les causes du commandement ; la clause était donc acquise.

Les conditions de suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des délais peuvent être accordés jusqu’à trois ans si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. La suspension cesse au premier impayé ; le respect complet de l’échéancier rend la clause réputée ne jamais avoir joué.