Clause résolutoire d’un bail d’habitation : suspension des effets et délais de paiement accordés aux locataires de l’Office Public de l’Habitat du Nord

La clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article 24 I de cette loi. Le relevé de compte établissant que les paiements n’ont pas apuré les causes du commandement permet de constater son acquisition.

En application de l’article 24 V et VII de la même loi, le juge peut accorder des délais lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et paraît en mesure d’apurer sa dette. Le respect des échéances suspend les effets de la clause, laquelle est réputée ne jamais avoir joué lorsque la dette est intégralement réglée. Un seul défaut de paiement peut entraîner la reprise de ses effets, l’exigibilité immédiate du solde et l’expulsion.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fonde l’obligation de paiement des loyers et charges. Selon l’article 1353 du code civil, la preuve de l’obligation ou de son extinction incombe respectivement au créancier ou au débiteur. La solidarité ne se présumant pas, conformément à l’article 1310 du code civil, une clause contradictoire est interprétée en faveur des locataires et exclut la condamnation solidaire.

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Les locataires, régulièrement assignés, n’ont pas comparu. Le bailleur a actualisé la dette à 331,18 euros et accepté un règlement échelonné. Le juge a retenu que les démarches préalables auprès de la commission de prévention des expulsions et du préfet avaient été accomplies.

La clause résolutoire était acquise après l’expiration du délai de deux mois. Toutefois, les locataires ayant repris le paiement du loyer courant et effectué des versements supplémentaires, des délais ont été accordés. La dette doit être réglée en seize mensualités de 20 euros, suivies d’une dernière mensualité correspondant au solde, en plus du loyer et des charges courants. Les effets de la clause sont suspendus pendant ce délai.

• Justifier la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions.
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai légal.
• Produire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
• Établir l’absence de régularisation intégrale dans les deux mois.
• Constater la reprise du paiement intégral du loyer courant.
• Vérifier la capacité d’apurement de la dette par versements échelonnés.
• Respecter chaque mensualité et le loyer courant sous peine de déchéance.

• Le bail du 1er septembre 1999 contenant une clause résolutoire.
• Le commandement de payer signifié le 18 décembre 2025.
• Le relevé de compte démontrant l’absence de régularisation complète.
• Le décompte locatif arrêté à 331,18 euros.
• Les justificatifs de reprise du loyer courant et des règlements supplémentaires.

• Paiement de la dette en seize mensualités puis du solde.
• Maintien obligatoire du paiement du loyer et des charges courants.
• Suspension temporaire des effets de la clause résolutoire.
• Reprise de la clause après une échéance impayée et mise en demeure infructueuse.
• Exigibilité immédiate du solde et indemnité d’occupation jusqu’à libération.
• Support des dépens par les locataires.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Contrôler les délais du commandement de payer.
• Justifier la saisine de la commission de prévention.
• Notifier l’assignation au préfet dans le délai requis.
• Documenter la reprise du loyer courant et les règlements.

À éviter

• Réclamer des frais non justifiés par les pièces.
• Inclure des cotisations d’assurance sans preuve préalable.
• Présumer la solidarité entre cotitulaires du bail.
• Négliger le paiement d’une échéance de loyer ou d’apurement.
• Engager l’expulsion avant la mise en demeure requise.

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’action est recevable lorsque le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions plus de deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et avoir notifié l’assignation au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de cette loi.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le bail contenait une telle clause et le relevé de compte démontrait que les paiements effectués n’avaient pas intégralement régularisé les sommes réclamées.

La suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 permet d’accorder des délais lorsque le loyer courant est repris et que le locataire est en mesure d’apurer sa dette. Le respect des échéances rend la clause réputée ne jamais avoir joué. À défaut, elle reprend effet après mise en demeure infructueuse, avec exigibilité du solde et possibilité d’expulsion.